兩會照例響起樓市調(diào)控“雜音”
全國政協(xié)委員、萬達集團董事長王健林今年提交了一份名為《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》的提案。
全國“兩會”大幕拉開,房地產(chǎn)調(diào)控依然是熱詞。
對于樓市調(diào)控暴露出的問題,由開發(fā)商、政府官員、專家學(xué)者組成的代表委員開出的“藥方”頗多:從首套房貸“即使做不到七折利率,也應(yīng)該有八折”,到房產(chǎn)稅擴圍緩行,再到承認部分小產(chǎn)權(quán)房合法性……不一而足。
首套房利率打折的困惑
棋至中盤的樓市調(diào)控未來怎么走,是開發(fā)商最關(guān)注的話題。
全國政協(xié)委員、萬達集團董事長王健林今年提交的提案直指首套房貸款優(yōu)惠。據(jù)王健林計算,由于調(diào)控,各家銀行取消了此前首套房貸款利率七折的優(yōu)惠。相比調(diào)控前,現(xiàn)在首次購買一套100平方米的住房,按基準利率貸款八成,平均貸款10年,比七折優(yōu)惠貸款多支出利息約10萬元,完全抵消了房價下降20%的好處。
在這份名為《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》的提案中,王健林直言,應(yīng)該對首次購房者有適當優(yōu)惠,“即使做不到七折利率,也應(yīng)該有八折。”
不過,多位受訪開發(fā)商認為,王健林提出的想法,可行性一般。
“銀行是講利益的,國有銀行稍微好點,股份制和外資銀行都不會那么配合,同樣的額度,銀行肯定愿意放給能接受更高利率的貸款人。”一位港資開發(fā)商說。
全國政協(xié)委員、中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員梁季陽說,國家的政策中明確要求保護首套房購買者利益,但是一些銀行部門“明漲暗調(diào)”加大購房成本,這其中有多少是“以調(diào)控為初衷”,又有多少是“趁火打劫”因此,梁季陽建議對首套房仍執(zhí)行優(yōu)惠政策,降低首付額度,并執(zhí)行貸款優(yōu)惠利率。銀行資金“有保有壓”沒錯,但必須擔(dān)負社會責(zé)任。
限購令退出時間表遐想
限購政策走向同樣備受關(guān)注。
全國政協(xié)委員、河南弘昌集團董事長陳世強提出,考慮到限購令的確對剛性需求和市場經(jīng)濟產(chǎn)生一定負面影響,可考慮在一到兩年之后酌情退出。如果調(diào)控成果明顯,當房價增幅降低到一定程度時,限購令自然會放開。
朗詩集團投資部一位人士坦言,她最關(guān)心的就是,限購政策還會持續(xù)多久,半年內(nèi)有可能放松嗎
全國政協(xié)委員、祥祺集團董事長陳紅天對媒體稱,限購令“是階段性的歷史倒退”。
“應(yīng)該取消非理性的限制性措施,放開市場。”滬上某開發(fā)商說。
滬上某高端樓盤營銷總監(jiān)認為,政策微調(diào)應(yīng)該體現(xiàn)在改變目前“一刀切”的局面,某些方面應(yīng)該放松。比如,限購、限購政策應(yīng)逐步放松,否則把所有的開發(fā)商都調(diào)控趴下了,對政府也沒有利。
該營銷總監(jiān)還強調(diào),僅放松剛需是不夠的,剛需就一個這么大的池子,該出手的現(xiàn)在也出手得差不多了。“我認為應(yīng)當對改善性需求一視同仁,放開二套、三套房。小房子不準改善,和抑制剛需沒什么兩樣。”
一位港資開發(fā)商建議,為抑制投機考慮,可以采取一些措施。“比如說我在上海有兩套房子,規(guī)定一段時間內(nèi)賣出,要征收5%的稅費,賣掉再買可以,讓市場流動起來。”
據(jù)新華海外財經(jīng)報道,全國政協(xié)委員、中國銀聯(lián)董事長、央行原副行長蘇寧4日提出,近年來房價上漲過快主要是由投資購房而不是自住需求推動,房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當限制此類投機性購房。他同時表示,政府可以考慮給二手房交易制定較高的稅率。
蘇寧認為,中國需要制定長期的和更加市場化的政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。
另外,蘇寧指出,去年開始試點的房產(chǎn)稅并沒有預(yù)計的那么有效。
房地產(chǎn)稅費改革爭議
有非房地產(chǎn)業(yè)者給出的“更加市場化”的建議,是老生常談的暴利稅。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”,全國人大代表、杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經(jīng)理宗慶后還建言,要“限制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利,利潤超過10%的部分應(yīng)全額征稅”。
對此,南京某開發(fā)企業(yè)高管苦笑,“現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)沒暴利可言了。”該高管稱,過去他們是賺得不少,2007年、2009年的時候,毛利潤率在30%~40%,凈利潤率在15~20%,但2010年、2011年,“我們好幾個項目都是微利,凈利潤5%以內(nèi),有的項目不賺不虧,就是圖個現(xiàn)金流。”
上述開發(fā)商抱怨,現(xiàn)在養(yǎng)豬的、做家電的都跑來做房地產(chǎn)了,“這個是不是也要限制一下”
部分開發(fā)商從務(wù)實角度出發(fā),論述稅費改革。滬上某開發(fā)商認為,稅費改革應(yīng)當與土地改革“站在同一戰(zhàn)線上”,調(diào)控應(yīng)當從源頭開始調(diào),現(xiàn)有的調(diào)控,就是破壞了這個游戲規(guī)則。應(yīng)該從限制土地出讓價格開始,對于非理性市場的價格應(yīng)該喊停,比如溢價率大于50%,可以提高房地產(chǎn)增值稅、暴利稅。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會建議,土地價格過高是引發(fā)高房價根本原因,如果只想從增加房產(chǎn)稅征收方面調(diào)控房價,而不從土地出讓金制度改革入手調(diào)整中國的住宅價格,是不能從根本上解決問題的。要發(fā)揮好房產(chǎn)稅調(diào)控的作用,必須結(jié)合土地出讓制度進行改革。
在某港資開發(fā)商看來,房地產(chǎn)的很多問題都是制度設(shè)計的問題,是根本制度的問題,若要真的調(diào)控整個行業(yè),就要做到全面、公平。比如房價高的原因是土地稅收高,那么土地制度和流通環(huán)節(jié)的制度體系就要理順。
一位上市企業(yè)營銷總監(jiān)稱,應(yīng)當把物業(yè)稅納入軌道,并配套遺產(chǎn)稅,“占有財產(chǎn)應(yīng)該對社會回報。國外物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅的稅率高很多,這樣才有效。”
上述港資開發(fā)商則認為,完全靠稅收來調(diào)控也不好,因為稅收高了,成本就高了,房價還是下不來,“有人說學(xué)習(xí)國外征收物業(yè)稅,但我認為,現(xiàn)在所有稅種都不減少的情況下,單單增加物業(yè)稅,還是增加了總成本,房價怎么下得來不減少政府的利益也是不對的。”
“其實我覺得很多事情都很簡單,只不過某些既得利益群體不愿意這么做。”該營銷總監(jiān)感慨道。