2012年2月,上海二手房指數(shù)為2581點,較上月下降2點,環(huán)比下跌0.07%,跌幅比上月縮小0.05個百分點。2012年2月指數(shù)與去年同期相比,僅微弱上漲0.04%,同比近乎走平。在連續(xù)5個月下跌后,上海二手房指數(shù)跌回一年前。

在指數(shù)系統(tǒng)檢測的所有板塊中,61%下跌,35%走平,4%上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認為,春節(jié)后二手房市場延續(xù)冷清,但從2月16日新普通住房標準宣布3月落地后推動了人氣,加上一手房市場再現(xiàn)“以價換量”,二手房成交逐漸回升,改善型、剛需者陸續(xù)回探價格呈現(xiàn)跌幅縮小、板塊波動擴大的態(tài)勢,區(qū)域價格跌幅接近平均。

影響2月市場走勢的政策背景是:3月1日起,上海執(zhí)行新的普通住房價格標準;央行宣布自2月24日起,今年以來存準率首次下調(diào)0.5個百分點;滬上部分銀行主動回調(diào)首套房貸款利率,并縮短審批放款周期;2月28日晚上海市房管局緊急下發(fā)通知稱,嚴格執(zhí)行住房限售政策,回應之前“松綁”一說。

經(jīng)統(tǒng)計,2012年2月全市128個板塊中,下跌78個,持平45個,上漲5個。

3月1日起執(zhí)行新普通住房標準的消息一公布,內(nèi)環(huán)和內(nèi)外環(huán)區(qū)域納入新普通房比例大增,成為受惠較多的區(qū)域,由此激起剛需客回探市場的激情,納入新普通房后稅費減少,也使得房價下跌趨緩,走平增多。由于消息公布離實施還尚有時日,導致看客多、成交少,成交放量不明顯。據(jù)二手房指數(shù)辦公室調(diào)查,此標準一出臺,一些介于標準上下的二手房,開始變相調(diào)整價格,以新普通住房面目迎接剛需客,甚至部分交易轉(zhuǎn)為“半吊子”,先簽約,等到3月后再過戶交易。

持平板塊多分布于中外環(huán)。第一,中外環(huán)大量面積小、總價低的老工房能夠達到新普通住房標準,這類處于臨界點標準的業(yè)主和購房者選擇等待。如普陀桃浦、閔行梅隴、寶山上大等板塊持平。第二,雖然部分剛需房源總價已經(jīng)跌至購房者可接受的范圍,但一手房供應、降價潮尚未全面啟動,購房者仍在比較中觀望。第三,資金雄厚的業(yè)主心態(tài)淡定,年后急需資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主減少,等得起的業(yè)主對賣房興趣大減。

上海二手房指數(shù)辦公室認為,2月二手房成交量的回升并非表明剛需客戶已經(jīng)全面回歸,大部分不受限購制約的剛需客仍然選擇觀望。在這種市場情緒下,一二手房價格倒掛再次轉(zhuǎn)化為二手房“慢一拍”,一手房降價范圍擴大,但二手房“拉鋸”加大,甚至出現(xiàn)小部分價格反漲;2月指數(shù)同比走平,區(qū)域跌幅趨向平均,但板塊波動重現(xiàn)。隨著3月新版普通住房標準實施,去年下半年積壓的購房需求開始釋放,尋覓合適房源和入市時機。在上海二手房指數(shù)同比走平之后,如果連續(xù)第6個月下跌,那么價格拐點將宣告到來。