據(jù)漢宇地產市場研究部最新數(shù)據(jù)顯示,2月份上海全市各類二手房源成交套數(shù)達到10016套,經(jīng)歷了自去年10月以來連續(xù)四個月的低迷期后終于再度破萬,環(huán)比1月份增加了5852套、同比去年春節(jié)時期的2月份也增加了2070套。業(yè)內人士指出,2月份普通剛需購房者的需求集中釋放是由季節(jié)性、價格兩大因素的共同影響下而形成。

中低端房源需求率先釋放

從2月份二手房各個行政區(qū)表現(xiàn)來看,浦東新區(qū)以巨大優(yōu)勢成為全市成交最多的區(qū)域,共成交2210套各類二手房源,占全市總量比重超過20%;閔行區(qū)是另一個成交套數(shù)過千的區(qū)域,總量達到1212套;緊隨其后的是寶山區(qū),共計成交938套。從成交房源總價段方面看,總價60萬元/套以下以及60萬-90萬元/套的住宅產品比重均高達近25%,即2月份總價在90萬元/套及以下的二手住宅占全市各類二手房的總量將近五成,90萬-150萬元/套的住宅成交比重也達到近30%。

由此可見,上月二手房成交量的回升很大程度上是由低總價住宅的需求釋放所致。記者了解到,2月成交靠前的樓盤基本都是老公房小區(qū)或動遷房,如閔行的浦江世博家園、寶山共康的呼瑪新村、楊浦中原的市光新村、閔行顓橋的銀都新村和青浦新城的城東新村等等,成交套數(shù)均要將近40套,并且這些小區(qū)的成交均價普遍在1.5萬元/平方米左右甚至更低的低位。

中低端房源成交比重不減,這也是造成全市二手房成交均價在低位徘徊的重要原因。相關數(shù)據(jù)顯示,2月份二手房的成交均價仍保持著穩(wěn)中走低的態(tài)勢,環(huán)比微跌2.2%后為14526元/平方米。

市場分析人士表示,這部分以總價150萬元/套以下的低總價房源為需求對象的普通剛需族,“他們所購的房源總價基本已能符合舊版的標準,并不存在新標準實行能夠獲得稅費優(yōu)惠的情況。所以,在這一價位段的成交爆發(fā)還是因為春節(jié)過后的集中出手。”

個別樓盤近4月來首度提價

成交的回暖消化了一些特價房,也在一定程度上提升了局部板塊房東的信心。據(jù)21世紀不動產上海區(qū)域對全市持續(xù)監(jiān)測的40個標桿樓盤顯示,大、中戶型各有1個樓盤出現(xiàn)價格上漲,漲幅約8%;小戶型有2個上漲,漲幅介于5%-11%。這是自去年11月份監(jiān)測以來,首度出現(xiàn)提價。

不過業(yè)內人士提醒,上述提價并非真正意義上的“漲價”,相當程度是由于前期累積的低價盤源被消耗。事實上,經(jīng)過多重疊加因素的影響,不少樓盤的價格與去年年初相比,降幅已超過10%。此次出現(xiàn)價格回升的幾個樓盤,也只不過回到了去年8、9月份時的水平,與去年年初相比,仍有一定差距。

此外,在南黃浦、浦東聯(lián)洋等部分板塊內成交價格仍有較大幅度的議價空間。如在南黃浦板塊的西凌西村,其97平方米的大戶型掛牌均價為3萬元/平方米,較上月降幅不足2%。但其實際成交均價僅2.6萬-2.8萬元/平方米,實際讓價超過10%。據(jù)介紹,在上述板塊內,面積80-100平方米、總價400萬-500萬元左右的2房最受購房者的青睞,凡是房東在適度讓價后,往往都能較快促成成交。

漢宇地產市場研究部經(jīng)理付偉指出,2月份的成交量上漲并不應該過分地解讀為回暖,可以發(fā)現(xiàn)成交結構中僅僅只是這部分中低端房源的比重相當大,中高檔公寓尤其是豪宅房源的成交仍處于相對比較低迷的狀態(tài),成交結構具有比較明顯的傾向性。

“時下正值普通住宅標準剛剛施行的時期,此前一些坐等政策落實并已選定房源的購房者會集中簽約,3、4月份二手房市場還是有可能會迎來一波成交小高峰。”付偉表示。