樓市調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了近兩年的時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也得到了初步遏制,但是正如溫家寶總理所說(shuō),樓市價(jià)格還未回歸到合理區(qū)間,而在這樣的情況下,全國(guó)許多城市尤其是一線城市上海的二手房成交量卻持續(xù)回升,部分房?jī)r(jià)有小幅攀升,大量剛需在壓抑兩年后開(kāi)始釋放,未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控政策何去何從值得關(guān)注。

調(diào)控兩年 效果明顯

此次始于2009年底2010年初的房產(chǎn)調(diào)控政策,已經(jīng)走過(guò)了兩年的時(shí)間了,通過(guò)“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”、二套房漲利率、停止三套房公積金貸款,加大住房保障力度等多種手段等措施,限制投資投機(jī)購(gòu)房需求,支持自住需求,調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu),過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)得到了初步遏制,調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月18日公布數(shù)據(jù)顯示,2012年1月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅 (不含保障性住房)價(jià)格與上月相比,下降的城市有48個(gè),持平的城市有22個(gè),環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了2個(gè),全部出現(xiàn)停漲。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示,1至3月,全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為每平方米788元,環(huán)比下跌20%,同比下跌22%。

在成交下降,價(jià)格趨穩(wěn)的情況下,各地土地市場(chǎng)也顯得冷淡,中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明,全國(guó)300個(gè)城市在土地供給、成交量和成交價(jià)格方面均維持低迷格局。今年一季度,全國(guó)300個(gè)城市共成交土地5452宗,環(huán)比減少32%,同比減少24%;成交面積23053萬(wàn)平方米,環(huán)比減少33%,同比減少30%。

在一系列嚴(yán)格調(diào)控措施之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況有了初步改變,而隨著中央政府的屢次表態(tài),調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)明顯的放松,未來(lái)的調(diào)控效果或會(huì)進(jìn)一步明顯。

各方博弈加劇 調(diào)控阻力較大

伴隨著樓市調(diào)控的深入,各方利益博弈不斷加大,尤其是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴現(xiàn)象并沒(méi)有得到有效的改變,隨著時(shí)間的推移,財(cái)政壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn),調(diào)控阻力進(jìn)一步加劇。

2010年以來(lái),伴隨著歐債危機(jī)的持續(xù)惡化、美國(guó)經(jīng)濟(jì)的低迷、世界政治局勢(shì)的動(dòng)蕩,各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢甚至出現(xiàn)倒退,在這樣的背景下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也大受影響,GDP增速明顯放緩,在政府工作報(bào)告中,更是首次把經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定在8%以下,而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)此時(shí)面臨的境地較為尷尬:嚴(yán)格的調(diào)控政策必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一些負(fù)面影響,在未來(lái)一段時(shí)間,如果經(jīng)濟(jì)面持續(xù)疲軟,樓市政策可能面臨弱化的壓力。

在地方,由于現(xiàn)實(shí)土地財(cái)政等多因素的存在,調(diào)控政策已經(jīng)給地方經(jīng)濟(jì)造成巨大壓力,去年以來(lái),地方政府試探性的松綁措施不斷,從佛山到蕪湖,這樣的城市不在少數(shù),而隨著財(cái)政狀況的進(jìn)一步吃緊,地方經(jīng)濟(jì)的不斷低迷,未來(lái)地方政府的松綁措施或者變相松綁措施或會(huì)加劇,各方博弈逐步進(jìn)入深水區(qū)。

而從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看,自調(diào)控以來(lái),開(kāi)發(fā)商的資金壓力就持續(xù)緊張,尤其是近年來(lái)購(gòu)地激進(jìn)的公司,不僅小公司,大的諸如綠城公司也難以避免,一年多來(lái),各開(kāi)發(fā)商想盡各種辦法提高銷量,回籠資金,但是效果似乎也并不明顯,市場(chǎng)總體庫(kù)存量還是不斷攀升,對(duì)調(diào)控政策松綁的期望尤其強(qiáng)烈。