通常情況下,同一區(qū)域的新建商品住房價格要高于二手房價格,不過,在目前的調(diào)控背景下,這種邏輯并不適用。近期以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)“一二手房價倒掛”現(xiàn)象,新房價格明顯低于周邊二手房價。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于一二手房的定價主體——開發(fā)商和業(yè)主,對目前市場的反應(yīng)大相徑庭,前者急于回籠資金,而后者全無資金壓力,才造成了這種倒掛局面。在此背景下,購房者從二手市場流入一手市場成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走向之一。

二手買家流入一手市場

在國貿(mào)附近上班的張先生,原本打算在八通線沿線購置一套二手房結(jié)婚使用,但最近在看房過程中他卻聽說通州不少新盤推出特價房和促銷房,相比前期降價均在10%左右。在多方走訪、考慮再三后,張先生決定放棄最初購買二手房的想法,轉(zhuǎn)入了一手房市場,最終購置了一套新推出的特價房,價格比周邊的二手房還要低。

最近幾個月內(nèi),像張先生這樣的案例并不在少數(shù)。近日,記者在走訪時發(fā)現(xiàn),包括通州、昌平、大興、密云等在內(nèi)的郊區(qū)市場,普遍出現(xiàn)這種一二手房價倒掛現(xiàn)象。

除了部分二手房項(xiàng)目因位置稀缺、品質(zhì)較高而價格堅挺外,其余絕大部分二手房業(yè)主并不急于出手因此不愿主動降低房屋報價,而是采用由售轉(zhuǎn)租的方式彌補(bǔ)損失。而一手房則不然,為數(shù)不少的一手樓盤出于回籠資金的考慮,通過直降、打折等方式下調(diào)實(shí)際房源價格。這兩種心態(tài)的不同導(dǎo)致北京一些區(qū)域出現(xiàn)明顯的房價倒掛現(xiàn)象,使得不少原本打算購置二手房的買家紛紛流入一手市場。

最高價差近萬元

位于昌平區(qū)北流村附近的山座庭院,目前均價為8300元/平方米,但其周邊的南農(nóng)家園和碧春園等二手房項(xiàng)目,均價卻高達(dá)9300元/平方米和1.26萬元/平方米;同樣位于昌平區(qū)朱辛莊的領(lǐng)秀慧谷,目前均價為1.96萬元/平方米,周邊的二手房新龍城和龍澤苑小區(qū)均價為1.97萬元/平方米和1.98萬元/平方米。

位于回龍觀附近的鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,目前回龍觀區(qū)域二手房均價在1.7萬-1.8萬元/平方米左右,而最近新開盤的首開國風(fēng)美唐(商住)最低價還不足1.4萬元/平方米。昌平二手房均價大概在1.5萬元/平方米,這一價位與位于該區(qū)域的新盤金隅萬科城不相上下。

另外,位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)附近的華業(yè)東方玫瑰,其在售均價為1.58萬元/平方米(最低價為1.45萬/平方米),其周邊的瑞都國際[和藍(lán)調(diào)沙龍兩大二手房項(xiàng)目,目前均價均為1.7萬元/平方米。

大興區(qū)新盤龍景灣與周邊二手房價格倒掛最為明顯。龍景灣目前在售均價為1.1萬元/平方米,而周邊富麗丹麥小鎮(zhèn)的二手房價格卻高達(dá)1.9萬元/平方米,二手房價高出新房價格達(dá)8000元/平方米。

采訪中,不少中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員告訴記者,除了業(yè)主不愿降價導(dǎo)致二手房價格高企外,繁瑣而且高昂的稅費(fèi)也大大增加了二手房的交易成本,“尤其從去年二手房稅費(fèi)新規(guī)出臺后,二手房交易不能再有效避稅,對5年內(nèi)房源的影響最大”。據(jù)燕郊某小型房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人介紹,由于稅費(fèi)較高,從今年3-4月開始,燕郊不少二手房中介開始紛紛倒閉。

倒掛并非首次出現(xiàn)

對于目前出現(xiàn)的這種一二手房價倒掛現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士表示“并不意外”,同樣的情形在2008年年底和2010年5月均出現(xiàn)過。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2010年北京二手住宅成交均價為21179元/平方米,而一手住宅均價為20489元/平方米,全市二手住宅年均價史上第一次超越新房。2011年1月-8月,二手住宅成交均價為23709元/平方米,一手住宅成交均價為22038元/平方米,一二手住宅價差已由2010年的3.3%,擴(kuò)大到目前的7.5%。

同時,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,8月北京樓市將有26宗項(xiàng)目入市,13宗純新盤項(xiàng)目中,除5宗目前尚未公布定價外,其余項(xiàng)目的定價均低于周邊二手房均價,折價幅度在10-15%之間。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,一個城市全市的一二手住宅價格發(fā)生倒掛,說明該城市的房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入尾聲,而同一個區(qū)域內(nèi)的房價發(fā)生倒掛,隨著一手住宅價格的回落,二手住宅價格也將必定回落,預(yù)示著房價將迎來一輪較大規(guī)模的大幅度下跌。

新房降價使倒掛明顯

值得關(guān)注的是,北京一二手房價倒掛現(xiàn)象在郊區(qū)最為明顯,尤其是通州、昌平、大興等區(qū)域一手房價格降幅較大,致使幾個區(qū)域新房價格明顯低于二手房價,新房市場也就順其自然分流了二手房市場的部分顧客群體。

據(jù)我愛我家北京公司企劃總監(jiān)殷麗娟介紹,在日益嚴(yán)厲的調(diào)控背景下,樓市成交長期低迷,不少中小型開發(fā)商面臨資金鏈緊張的窘境,大開發(fā)商也希望盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠。因此,近期為數(shù)不少的新盤主動采用以價換量的方式進(jìn)行打折促銷,甚至部分開發(fā)商對樓盤的打折力度已經(jīng)達(dá)到15%以上。在庫存房源積壓,以及陸續(xù)新開的低價項(xiàng)目沖擊下,一手樓盤的打折范圍正呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大之勢,進(jìn)而吸引更多購房者進(jìn)入。

此外,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示,目前出現(xiàn)的一二手住宅倒掛現(xiàn)象,主要集中在一二手住宅都比較集中的通州、昌平、大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。住宅價格出現(xiàn)倒掛主要是由于一二手住宅定價機(jī)制不同。

二手房或?qū)⒂袃r無市

由于新房價格低于二手房,且二手房在手續(xù)、稅費(fèi)等方面更為繁瑣,因此,不少有意購買二手房的購房者集中流入新房市場。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,二手房市場或?qū)⒊霈F(xiàn)有價無市的狀況。

按照邏輯,通常情況下,同一區(qū)域的新建商品住房價格是高于二手房價格的。但是胡景暉告訴記者,在目前的政策背景下,這種邏輯并不適用。因?yàn)橐皇肿≌饕砷_發(fā)商定價,銀根的收緊,資金鏈的緊張,迫使開發(fā)商必須采取降價促銷、以價換量的銷售策略盡快回籠資金,緩解資金壓力,所以可以看到推出特價房的樓盤頻現(xiàn)。但二手住宅價格主要由業(yè)主定價,一方面,二手業(yè)主沒有資金壓力,不著急降價促銷;另一方面,股市低迷,投資渠道狹窄,二手業(yè)主降價促銷,套現(xiàn)轉(zhuǎn)換其他投資渠道的意愿不強(qiáng)烈。以舊換新、置業(yè)升級的購房者,又受到限購、限貸等多重限制,購房需求萎縮,所以二手住宅降價要慢于一手住宅。隨著傳導(dǎo)作用的深入,二手房價格的下調(diào)也是必然之勢。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示,在導(dǎo)致一二手房價倒掛的多種因素當(dāng)中,可以明顯地看到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。比如,由于調(diào)控政策導(dǎo)致銷量銳減、一手房存貨量加大,使得開發(fā)商資金問題日益嚴(yán)峻,需要隨時調(diào)整價格;受到限購無法換房的影響,二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯,掛牌出售價格居高不下;由于很多持有房產(chǎn)套數(shù)超過限購標(biāo)準(zhǔn)的投資者,一旦出售房產(chǎn)就沒有購房資格,導(dǎo)致其出售更加謹(jǐn)慎,不愿意降價等等。隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn),這種一二手房價倒掛的現(xiàn)象很可能繼續(xù)蔓延。且如果一手房價格的持續(xù)下調(diào),繼續(xù)維持價格高位的二手房市場很可能進(jìn)入有價無市的狀態(tài)。

城區(qū)樓市未現(xiàn)倒掛

據(jù)記者了解,在地段優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品稀缺的城市核心區(qū)域內(nèi),一二手房價倒掛的現(xiàn)象卻并不明顯甚至并不存在。據(jù)偉業(yè)我愛我家一項(xiàng)對北京市五大典型區(qū)域一二手房價的調(diào)查統(tǒng)計顯示,大興、通州區(qū)域一二手房差價幅度較小,意味著兩個區(qū)域一二手房價已經(jīng)非常接近,但朝陽區(qū)靠近中心城區(qū)的價差幅度較大,部分一手房價甚至出現(xiàn)不同程度的上漲。

對此,21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日告訴記者,朝陽、海淀等區(qū)域價格倒掛幾乎不存在,這是因?yàn)檫@些區(qū)域靠近市內(nèi),土地資源稀缺,以至于新房價格過高。而郊區(qū)則不存在這種情況,再加上開發(fā)商回籠資金的壓力,新房價格下降在預(yù)料之中。

偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮也認(rèn)為,隨著樓市待售新房庫存屢創(chuàng)新高,新房銷售難度進(jìn)一步增大,銷售回款越發(fā)緩慢。開發(fā)企業(yè)迫于銷售壓力,最近將逐步實(shí)施較低定價快速走量的銷售策略,預(yù)計未來一段時間內(nèi),一手價格下調(diào)將成為市場主流,從而形成更多一二手倒掛個案,使得整體一二手房價價差還會進(jìn)一步縮小。

當(dāng)然,不同區(qū)域一二手價差縮小程度也會不同。陳亮表示,由于郊區(qū)大量新房可能放量入市,通州、大興所屬的新興區(qū)域,一手價格將更加接近二手房價,價差縮小較為顯著;而中心城區(qū)由于一二手房資源均會日漸稀缺,一二手房價價差將保持穩(wěn)定或者繼續(xù)拉大。

一線城市普現(xiàn)倒掛

不僅限于北京,其他一線城市也同樣出現(xiàn)一二手房價倒掛現(xiàn)象。

限購政策的威力逐漸釋放出來,7月一線城市商品房漲幅首次出現(xiàn)全面停滯。在新建商品住宅價值指數(shù)方面,限購最嚴(yán)格的一線城市平均環(huán)比漲幅為0,新建商品房價格被有效控制,且不少一線城市的新房價格明顯低于二手房,普遍出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

6月以來,深圳新盤價格明顯低于周邊同等二手房價格的項(xiàng)目,如萊蒙國際開發(fā)的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市,目前該項(xiàng)目二期部分二手房價已達(dá)到2.5萬元/平方米;而招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價開盤,而該片區(qū)同等二手房價格已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米。另外,包括中?？党菄H、海納時光、招商[簡介 最新動態(tài)]觀園在內(nèi)等多個樓盤均出現(xiàn)這種情況。由于價格優(yōu)勢明顯,上述樓盤開盤當(dāng)日銷售率都在八成以上,部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“日光盤”,最典型的是,中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)當(dāng)日又追加了部分房源。

在整體房價方面,今年以來深圳二手房價格一直高于一手房。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,深圳一二手房價格差從2011年1月逐步擴(kuò)大,5至6月時達(dá)到高峰,7月有所回落。

同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在上海和廣州等其他一線城市中,根據(jù)業(yè)內(nèi)抽樣統(tǒng)計,當(dāng)前上海一二手房價格倒掛現(xiàn)象有所加劇,寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現(xiàn)尤為突出,部分區(qū)域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

而位于廣州增城的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán),不少單位的單價比上一組團(tuán)便宜1000多元。同時,廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。

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