通常情況下,同一區(qū)域的新建商品住房價格要高于二手房價格,不過,在目前的調(diào)控背景下,這種邏輯并不適用。近期以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)“一二手房價倒掛”現(xiàn)象,新房價格明顯低于周邊二手房價。業(yè)內(nèi)人士認為,由于一二手房的定價主體——開發(fā)商和業(yè)主,對目前市場的反應(yīng)大相徑庭,前者急于回籠資金,而后者全無資金壓力,才造成了這種倒掛局面。在此背景下,購房者從二手市場流入一手市場成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走向之一。
二手買家流入一手市場
在國貿(mào)附近上班的張先生,原本打算在八通線沿線購置一套二手房結(jié)婚使用,但最近在看房過程中他卻聽說通州不少新盤推出特價房和促銷房,相比前期降價均在10%左右。在多方走訪、考慮再三后,張先生決定放棄最初購買二手房的想法,轉(zhuǎn)入了一手房市場,最終購置了一套新推出的特價房,價格比周邊的二手房還要低。
最近幾個月內(nèi),像張先生這樣的案例并不在少數(shù)。近日,記者在走訪時發(fā)現(xiàn),包括通州、昌平、大興、密云等在內(nèi)的郊區(qū)市場,普遍出現(xiàn)這種一二手房價倒掛現(xiàn)象。
除了部分二手房項目因位置稀缺、品質(zhì)較高而價格堅挺外,其余絕大部分二手房業(yè)主并不急于出手因此不愿主動降低房屋報價,而是采用由售轉(zhuǎn)租的方式彌補損失。而一手房則不然,為數(shù)不少的一手樓盤出于回籠資金的考慮,通過直降、打折等方式下調(diào)實際房源價格。這兩種心態(tài)的不同導(dǎo)致北京一些區(qū)域出現(xiàn)明顯的房價倒掛現(xiàn)象,使得不少原本打算購置二手房的買家紛紛流入一手市場。
最高價差近萬元
位于昌平區(qū)北流村附近的山座庭院,目前均價為8300元/平方米,但其周邊的南農(nóng)家園和碧春園等二手房項目,均價卻高達9300元/平方米和1.26萬元/平方米;同樣位于昌平區(qū)朱辛莊的領(lǐng)秀慧谷,目前均價為1.96萬元/平方米,周邊的二手房新龍城和龍澤苑小區(qū)均價為1.97萬元/平方米和1.98萬元/平方米。
位于回龍觀附近的鏈家地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人告訴記者,目前回龍觀區(qū)域二手房均價在1.7萬-1.8萬元/平方米左右,而最近新開盤的首開國風(fēng)美唐(商住)最低價還不足1.4萬元/平方米。昌平二手房均價大概在1.5萬元/平方米,這一價位與位于該區(qū)域的新盤金隅萬科城不相上下。
另外,位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)附近的華業(yè)東方玫瑰,其在售均價為1.58萬元/平方米(最低價為1.45萬/平方米),其周邊的瑞都國際[和藍調(diào)沙龍兩大二手房項目,目前均價均為1.7萬元/平方米。
大興區(qū)新盤龍景灣與周邊二手房價格倒掛最為明顯。龍景灣目前在售均價為1.1萬元/平方米,而周邊富麗丹麥小鎮(zhèn)的二手房價格卻高達1.9萬元/平方米,二手房價高出新房價格達8000元/平方米。
采訪中,不少中介機構(gòu)從業(yè)人員告訴記者,除了業(yè)主不愿降價導(dǎo)致二手房價格高企外,繁瑣而且高昂的稅費也大大增加了二手房的交易成本,“尤其從去年二手房稅費新規(guī)出臺后,二手房交易不能再有效避稅,對5年內(nèi)房源的影響最大”。據(jù)燕郊某小型房地產(chǎn)中介公司負責(zé)人介紹,由于稅費較高,從今年3-4月開始,燕郊不少二手房中介開始紛紛倒閉。
倒掛并非首次出現(xiàn)
對于目前出現(xiàn)的這種一二手房價倒掛現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士表示“并不意外”,同樣的情形在2008年年底和2010年5月均出現(xiàn)過。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2010年北京二手住宅成交均價為21179元/平方米,而一手住宅均價為20489元/平方米,全市二手住宅年均價史上第一次超越新房。2011年1月-8月,二手住宅成交均價為23709元/平方米,一手住宅成交均價為22038元/平方米,一二手住宅價差已由2010年的3.3%,擴大到目前的7.5%。
同時,據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,8月北京樓市將有26宗項目入市,13宗純新盤項目中,除5宗目前尚未公布定價外,其余項目的定價均低于周邊二手房均價,折價幅度在10-15%之間。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,一個城市全市的一二手住宅價格發(fā)生倒掛,說明該城市的房地產(chǎn)開發(fā)已進入尾聲,而同一個區(qū)域內(nèi)的房價發(fā)生倒掛,隨著一手住宅價格的回落,二手住宅價格也將必定回落,預(yù)示著房價將迎來一輪較大規(guī)模的大幅度下跌。