近年來,房?jī)r(jià)居高難下,二手房則因價(jià)格相對(duì)便宜而頗受購(gòu)房者青睞。但在二手房的交易過程中,買賣雙方由于種種因素而常產(chǎn)生糾紛,法院受理的二手房買賣合同糾紛案件也層出不窮。

據(jù)東莞市第一人民法院介紹,引發(fā)二手房交易糾紛的因素主要有,買賣雙方缺乏誠(chéng)信、房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)內(nèi)容不清晰、中介公司操作不規(guī)范、中介從業(yè)人員的職業(yè)道德水平不高等。

二手房交易一般有兩種方式,一是買受雙方之間直接進(jìn)行交易;二是買受雙方經(jīng)過房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行交易。以下兩則典型案例,希望能夠給購(gòu)房者帶來一些提醒。

案例一交易前要查詢房屋信息

2007年6月,王某與沈某簽訂《轉(zhuǎn)讓合同書》,約定沈某將其商品房出售給王某,王某在2008年1月1日起承接沈某向銀行還貸的義務(wù),此外一次性支付沈某10萬元。

簽訂《轉(zhuǎn)讓合同書》后,王某依約向沈某支付了購(gòu)房款10萬元。但是,沈某卻并未按照約定向王某交付房屋,因此被王某訴至法院。

王某稱,上述房屋此前因沈某的其他債務(wù)糾紛已被法院查封,而沈某也不知所蹤。

法官提醒:

該情形屬于買賣雙方直接進(jìn)行的二手房交易。在此類交易中,常因當(dāng)事人未能按照合同履行義務(wù)而引發(fā)糾紛。

在決定簽署二手房買賣合同前,要對(duì)要購(gòu)買的二手房有個(gè)全面、清楚的了解,這包括二手房的產(chǎn)權(quán)情況(是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)、是否涉及一房數(shù)賣的情形)、有無房產(chǎn)證、有無辦理過抵押、抵押期限如何等。

購(gòu)房者通過房管局可以查詢房屋登記查詢信息,能夠全面了解二手房的各種情況。

此外,若是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方一起簽署二手房買賣合同。

案例二一般中介僅提供居間服務(wù)

2009年9月,孫某通過中介公司將其商品房出售給楊某,三方簽訂合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)為183萬元,定金5萬元,剩余房款由楊某通過商業(yè)貸款支付,并通過擔(dān)保公司擔(dān)保辦理銀行快貸(即提前放貸)。簽署合同后,楊某支付了定金及中介費(fèi)。

此后,楊某和孫某到擔(dān)保公司簽署了《二手樓宇按揭貸款擔(dān)保服務(wù)合同》以及銀行貸款資料,并約定提前放貸的條件及時(shí)間。

但擔(dān)保公司此后稱,銀行的貸款條件可能不符合楊某的要求,建議更換擔(dān)保公司和銀行。楊某、孫某于是又到另一家銀行簽署了貸款資料,但是并未更換擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保合同。

貸款并未能辦下來,交易無法進(jìn)行,孫某要求中止合同。楊某認(rèn)為孫某違約,且已支付數(shù)萬元中介費(fèi)用和定金,協(xié)商不成,遂訴至法院。

法官提醒:

該案是二手房糾紛的典型案件,即通過中介公司進(jìn)行二手房交易而產(chǎn)生糾紛。

市民一般認(rèn)為,通過中介公司進(jìn)行二手房交易,中介公司會(huì)對(duì)整個(gè)交易流程負(fù)責(zé)。但在實(shí)際操作中,中介公司會(huì)促成買賣雙方簽訂買賣合同,并在合同中約定中介公司的義務(wù)僅是提供居間服務(wù),合同簽訂后,中介公司就退出交易流程。而后續(xù)的銀行按揭手續(xù)、房產(chǎn)證手續(xù),中介公司一般會(huì)交給按揭公司進(jìn)行。

買賣雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂二手房買賣合同及居間合同時(shí),詳細(xì)了解中介公司的義務(wù)。

一是詢問中介費(fèi)用的具體服務(wù)內(nèi)容。中介費(fèi)用一般不包括協(xié)助買賣雙方辦理房產(chǎn)證、辦理銀行按揭手續(xù)的費(fèi)用,按揭公司會(huì)再向當(dāng)事人另外收取辦理上述手續(xù)的費(fèi)用。

二是與中介公司協(xié)商好中介費(fèi)的金額以及承擔(dān)問題。根據(jù)合同約定,只要中介公司促成買賣雙方簽訂合同也就完成義務(wù),買賣雙方就應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)。但在實(shí)際操作中,由于銀行按揭貸款等問題導(dǎo)致交易無法繼續(xù)時(shí),是否應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)就成了問題。

三是對(duì)于帶租約的二手房買賣合同,買賣雙方應(yīng)在合同中明確約定對(duì)于租約如何處理,以及辦理房屋交接手續(xù)的具體形式、時(shí)間,即是否是以買受人直接收取租金的形式視為已經(jīng)交付房屋,或者需要另行辦理房屋交接手續(xù)。