剛性需求和改善性需求成交下降明顯

4月上海二手住宅市場的成交量沒有繼續(xù)增加,成交量在3月創(chuàng)出1.56萬套的14個月高點(diǎn)之后又掉頭下跌。據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì),4月上海二手住宅成交13593套,環(huán)比3月成交量下降13.1%,但成交均價卻繼續(xù)小幅慢漲的態(tài)勢,16907元/平方米的均價水平環(huán)比3月上漲2.6%,創(chuàng)下近20個月的最高。

永慶房屋總經(jīng)理陳史翎判斷,目前仍然是較好的買房時機(jī)。

量價反向變化——漲跌趨勢仍未確立

從最近半年的二手住宅成交量價變化看,量價反向變化的情況非常顯著,除了2012年3月二手房成交是量價齊漲,2011年的11月、12月,2012年的1月、2月、4月都是量跌價漲或者量漲價跌。通常來說,市場的月成交量和成交價如果持續(xù)同向變化,則表示有明顯的上漲和下跌趨勢,而近6個月中,5個月量價變化都不一致,表明市場仍然整體走平調(diào)整,漲跌趨勢仍然沒有明朗。

上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎分析,經(jīng)歷了一波強(qiáng)勢上漲后,賣方心理價格上揚(yáng),市場購買力受到優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)暫缺、部分房源議價難甚至提價的影響。銀行對首套房需求的信貸優(yōu)惠力度基本穩(wěn)定在8.5折到9折,政策層面在近期比較穩(wěn)定,沒有新的措施出臺。市場在這種穩(wěn)定的狀況下也容易陷入買賣雙方的再次觀望。

因此,綜合市場特征和政策影響,市場仍然沒有走出底部——價格微幅上漲,但成交量有明顯下講。陳史翎建議剛性需求和改善型需求對市場保持關(guān)注,短期內(nèi)仍然適宜出手購房。

剛需購買量下降——全市下降的主要原因

從成交量數(shù)據(jù)看,4月的成交下跌基本集中在剛性需求的目標(biāo)房源上:90萬元至120萬元、120萬元至150萬元、150萬元至200萬元這三個總價段位的成交量分別環(huán)比下降14.9%、19.4%、16.2%。另外,800萬元至1000萬元的二手住宅成交量環(huán)比下降高達(dá)19.4%。唯一一個成交量增加的段位是總價1000萬元以上的二手住宅,環(huán)比3月增加32.4%。

剛性需求購買量下降在成交單價段位的統(tǒng)計(jì)中表現(xiàn)得特別明顯:單價2.5萬元以下各段位的二手住宅均有環(huán)比11%至21.7%不等幅度的下降,而單價4萬元以上的成交量則環(huán)比增加。

從成交面積看,90平方米至110平方米的二手住宅成交量下降幅度最大,為23.4%。其他70平方米至90平方米、110平方米至140平方米的成交量也分別下降16%和13.6%。綜合數(shù)據(jù)變化來看,陳史翎認(rèn)為,剛性需求在二手房市場的購買在4月份呈現(xiàn)明顯下降的狀況,是全市二手房成交量下降13.1%的主要原因。

另外,高檔住宅成為成交量唯一上漲的領(lǐng)域,總價1000萬元以上、單價5萬元以上和面積500平方米以上的二手住宅住宅,分別有32.4%、15.4%和33.3%的成交量上漲。

其他調(diào)控不變——外籍人士買氣再降

各城區(qū)成交中,剛性需求和改善性需求集中的青浦、嘉定、松江、閔行、楊浦、奉賢、虹口、寶山等區(qū)成交量下跌明顯,并全部高于全市下跌水平。青浦區(qū)和嘉定更分別有26.5%和23%的下降。全市只有兩個區(qū)域成交量增加——長寧區(qū)和靜安區(qū),環(huán)比分別增加30.3%和8.1%。

但從各城區(qū)成交均價水平看,量價反向變化的狀況在長寧區(qū)和青浦區(qū)也很顯著:成交量下降最多的青浦區(qū),6.5%的成交均價增長為各區(qū)最大幅度。而成交量增長最多的長寧區(qū),成交均價下跌5.9%也是各區(qū)最大的均價下降幅度。

成交戶籍狀況未發(fā)生明顯變化,上海本地購買在全部成交中所占比例4個月來首次增長,從3月的56%下降到57.6%;外籍人士購買比例不變,證明外籍人士對于在上海市場買房的態(tài)度仍然偏謹(jǐn)慎;外省市戶籍的成交比例下降到40.7%,但相比2011年和2012年的前3個月,仍然是較高水平。