五一前后不僅是一手房市場(chǎng)成交的高峰期,同時(shí)也迎來了二手房市場(chǎng)的回暖。數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州、成都等城市的二手房成交量和成交價(jià)格在4月份均有回升。每次調(diào)控后,二手房市場(chǎng)的反應(yīng)都是最快的,雖然珠海“雙限令”只針對(duì)一手房市場(chǎng),但與之唇齒相依的二手房市場(chǎng)卻表現(xiàn)得更為敏感。“雙限令”政策落地已達(dá)半年之久,珠海的二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了怎樣的變化過程通過二手房市場(chǎng)可以映射出珠海整體的樓市現(xiàn)狀嗎本期樓市對(duì)話特別邀請(qǐng)正順地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|方與大家共同探討。

市場(chǎng)洗牌真正開始

記者:有人認(rèn)為珠海是置業(yè)熱點(diǎn)城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)一直很火爆,房屋的換手率也較高,從而帶旺了二手房交易市場(chǎng),你同意這個(gè)觀點(diǎn)嗎請(qǐng)簡(jiǎn)單介紹珠海二手房市場(chǎng)近年來的情況

楊東方:珠海是珠江口西岸的核心城市,有著得天獨(dú)厚的海、天、島等自然優(yōu)勢(shì),環(huán)境非常適合居住。這些都會(huì)吸引越來越多的人在珠海定居,同時(shí)促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

珠海近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較火熱,來自內(nèi)地和港澳的置業(yè)者比較青睞珠海。也有來珠海創(chuàng)業(yè)的年輕人,都逐漸在珠海實(shí)現(xiàn)了自己的置業(yè)夢(mèng)想。隨著珠海主城區(qū)可開發(fā)地塊的逐漸減少,市區(qū)二手房逐漸成為市場(chǎng)的主角,二手房的市場(chǎng)也越來越活躍,更多的置業(yè)者把置業(yè)方向轉(zhuǎn)向了生活方便、商業(yè)發(fā)達(dá)地段的二手房。

自2011年調(diào)控政策出臺(tái)以來,珠海市二手房市場(chǎng)逐漸變冷,交易量逐月下滑,購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重,市場(chǎng)變得不健康、不穩(wěn)定。2012年上半年,隨著按揭購房政策的調(diào)整,二手房市場(chǎng)也開始有所好轉(zhuǎn),“最艱難”的時(shí)期已經(jīng)過去,但市場(chǎng)的寒意仍在。

記者:自去年的“雙限令”落地珠海以來,作為房地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表的“二手房市場(chǎng)”情況如何是否經(jīng)歷了最初的觀望到冷淡再到近期的回暖過程珠海的二手房中介機(jī)構(gòu)是如何應(yīng)對(duì)這些變化的

楊東方:首先,自“雙限令”實(shí)施后,購房者的心態(tài)發(fā)生了很大變化,很多的剛需購房者,暫停了購房計(jì)劃,市場(chǎng)的觀望情緒非常嚴(yán)重。這直接導(dǎo)致了成交量的急速下降,珠海市區(qū)二手房從市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期的每月1000多套成交量,降到最低時(shí)的300多套。

主要通過交易提成獲益的業(yè)務(wù)員收入急劇下降,這直接導(dǎo)致從業(yè)人員流失加劇。同時(shí),市場(chǎng)格局開始發(fā)生變化,二手房中介機(jī)構(gòu)因無法承受長(zhǎng)期的低成交量而選擇縮減門店甚至倒閉,市場(chǎng)洗牌真正開始,截至去年年底,全市的中介門店數(shù)量減少了一半左右。

面對(duì)市場(chǎng)的變化,我市的大部分二手房中介機(jī)構(gòu)也迅速進(jìn)行了調(diào)整,尋求轉(zhuǎn)型過冬。首先是積極開拓一手房銷售代理業(yè)務(wù)。當(dāng)市場(chǎng)成交量低迷時(shí),開發(fā)商銷售遇阻,他們?cè)敢馔ㄟ^二手房中介代理銷售,二手房中介機(jī)構(gòu)所擁有的線下門店系統(tǒng)、二手房分銷渠道、門店業(yè)務(wù)員客戶資源和拓展能力,恰恰是當(dāng)前開發(fā)商所看重的優(yōu)勢(shì)。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務(wù)量,并逐漸實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。其次,加大租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)投入,成立了專業(yè)的租賃服務(wù)團(tuán)隊(duì)。二手房市場(chǎng)冷清,房屋租賃業(yè)務(wù)卻在春節(jié)后開始回暖。但租賃工作比較繁瑣,出租期內(nèi)長(zhǎng)期存在退租、收租難、維修煩等事項(xiàng),中介機(jī)構(gòu)由傳統(tǒng)的居間租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向高層次的代理服務(wù),如托管與存房,為出租方提供更多的便利。

市場(chǎng)變得更加成熟

記者:二手房市場(chǎng)經(jīng)歷的這些過程,是否能映射出珠海一手房的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體看法。

楊東方:二手房的歷程也基本折射出珠海一手房市場(chǎng)的變化。二手房的成交及價(jià)格變化是滯后于一手房的?？梢哉f一手房?jī)r(jià)格是二手房定價(jià)的對(duì)照物,當(dāng)二手房交易價(jià)格變化的時(shí)候,一手房的價(jià)格一定在此之前已經(jīng)做了調(diào)整。

珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展、成交火爆、市場(chǎng)調(diào)控、成交下降、價(jià)格下降等波動(dòng)的過程,在這些過程中,市場(chǎng)變得更加成熟,房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)也都在發(fā)展的過程中變得更加成熟,消費(fèi)者也變得更加理性,樓市的價(jià)格趨向于平衡,逐步達(dá)到合理的范圍,成交量也會(huì)逐漸恢復(fù)正常,這才是一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二手房市場(chǎng)在品牌中介機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)下,運(yùn)作規(guī)范、操作透明,挪用客戶款項(xiàng)、賺取差價(jià)等現(xiàn)象也逐漸消失,二手房交易機(jī)構(gòu)也在隨著二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定而逐漸走出困境。

記者:在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)控的時(shí)期,有不少消費(fèi)者選擇觀望,但仍有部分消費(fèi)者選擇出手,就二手房市場(chǎng)而言,這部分出手的是哪類的客戶群是否邁入“純剛需”時(shí)代

楊東方:二手房市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)客戶相互交錯(cuò),買二手房的人也可能會(huì)買一手房,買一手房的人賣二手房,在沒有顧客沒有購買之前,有些客戶我們無法知道他到底是屬于哪個(gè)市場(chǎng)的但在調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)期,市場(chǎng)需求還是會(huì)存在的。

剛需是目前開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都在搶奪的市場(chǎng),一手房以低首付和降價(jià)為手段,二手房則以低價(jià)和地段為手段。從我們的成交客戶統(tǒng)計(jì)來看,除了剛需還有部分投資客戶,并非“純剛需”一枝獨(dú)秀。只是剛需的市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈,除了開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)外,各個(gè)開發(fā)商內(nèi)部也在競(jìng)爭(zhēng),所以剛需的成交成了市場(chǎng)的主導(dǎo)。

當(dāng)然,市場(chǎng)的低迷也給了投資者機(jī)會(huì)。首先,市場(chǎng)成交低迷時(shí),小戶型住宅的議價(jià)空間加大,租賃市場(chǎng)比較穩(wěn)定,租金也在逐漸上升,所以買房出租成了投資的主要目的。其次,不在“限購”范圍之內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資穩(wěn)定性被投資者看好,商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的投資市場(chǎng)加大。另外,投資者走出市區(qū),將投資目光關(guān)注到珠海未來潛力的西區(qū)紅旗、井岸、三灶等區(qū)域,這里的未來給了投資者更多的信心,帶動(dòng)投資客戶入市。

如何挑選二手房

記者:二手房和新房相比,除了價(jià)格、地段具有優(yōu)勢(shì)外,是否還有房源信息均衡等其他優(yōu)勢(shì)作為日趨理性的消費(fèi)者,該如何挑選二手房

楊東方:二手房的優(yōu)勢(shì)比較明顯,除了價(jià)格、地段以外,還有以下幾點(diǎn):第一、二手房一般都有裝修并且家私電器齊全,購房者在購買二手房時(shí),不用再預(yù)留裝修款,資金上較為寬裕;第二、二手房是現(xiàn)房,付完款即可入住,這對(duì)剛需一族來說,尤為重要;第三、二手房在學(xué)區(qū)上更有優(yōu)勢(shì),目前市區(qū)在售一手房大多無此附加優(yōu)勢(shì);第四、可供選擇范圍廣,中介機(jī)構(gòu)擁有的二手房源遍布市區(qū)每個(gè)小區(qū),購房者更容易挑選到性價(jià)比高的房屋。另外,作為投資二手房還有即買即收租的優(yōu)勢(shì),很多的房屋是帶租約銷售的。

在挑選二手房時(shí),要注意以下幾個(gè)方面:小區(qū)自身的“硬件”條件是第一考慮因素,包括開發(fā)商品牌、項(xiàng)目地段、配套設(shè)施、園林景觀、房屋品質(zhì)、教育資源、物業(yè)管理等,好的小區(qū)“硬件”不僅住得舒心,對(duì)房屋的保值增值很有幫助,另外挑選品牌信譽(yù)好的大型中介機(jī)構(gòu),信息多、運(yùn)作專業(yè),可選擇性就會(huì)更高,更容易買到性價(jià)比高的房子;挑選房屋要找專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢,明晰價(jià)格、產(chǎn)權(quán)等一系列的事項(xiàng);產(chǎn)權(quán)要確認(rèn)無查封、無抵押,交易時(shí)要和產(chǎn)權(quán)人或有公證處授權(quán)的委托人進(jìn)行交易,以上事項(xiàng)在未得到確認(rèn)時(shí),不能輕易交定金給代理人或中介;過戶日期、交樓、戶口等事項(xiàng)要在合同中約定清楚。