隨著成交回暖,房地產企業(yè)的價格策略出現(xiàn)分化。

2011年四季度以來入市并有成交的38個房地產項目中,有15個項目的4月價格相比3月出現(xiàn)下降,降價項目占比40%,降幅最高達15%。但六成項目價格出現(xiàn)上調,多個熱銷項目甚至出現(xiàn)5%左右的上漲,一些熱銷項目優(yōu)惠促銷幅度收縮。

同期,4月份北京二手住宅成交均價為21353元/平方米,環(huán)比3月份的成交均價下跌了1.3%,比去年同期的成交均價則大幅下跌了15%。

新房和二手房漲跌兩重天

昨天記者走訪發(fā)現(xiàn),北京部分前期以價換量較為成功的項目開始出現(xiàn)價格上揚趨勢。

例如,交易量排名首位的中弘北京像素[最新消息 價格 戶型 點評]項目,4月份成交均價為14592元/平方米,環(huán)比上月上漲400元左右;保利羅蘭香谷與龍湖時代天街4月份成交均價漲幅都在每平方米1000元左右。也有的開發(fā)商結束了此前的促銷,如保利羅蘭香谷曾經在3月推出11900元/平方米的特價房,折扣幅度高達八折,但是四月份該項優(yōu)惠結束。

與此同時,新近超跌項目開始擠占排行榜位置,本月新登月度排行第二的北京城建徜徉集項目,當月共實現(xiàn)成交184套,成交均價13199元/平方米,下調幅度高達15%左右。

而本市二手房交易出現(xiàn)回落趨勢。4月全市二手住宅網簽總量為9964套,與3月份相比下跌了10%,但比去年同期上漲了7%。據(jù)統(tǒng)計,4月份北京二手住宅業(yè)主掛牌均價為2.35萬元/平方米,比3月份的掛牌價上漲了2.1%,但是,掛牌價的上調并未引發(fā)成交均價的上漲。4月份北京二手住宅成交均價為21353元/平方米,比去年同期大幅下跌了15%。

漲價者或遭受二次滯銷

“部分熱銷項目價格上調,可以說是開發(fā)商試探性漲價。”一位業(yè)內人士分析說,部分樓盤在三月份銷售回暖,迫于資金壓力便嘗試小幅提價,但是,這種試探行為可能會影響下一步的銷售。

從實際成交量來看,幾乎所有漲價項目都出現(xiàn)了交易量環(huán)比下降。鏈家地產市場研究部陳雪認為,目前市場上購房者仍以剛需為主,價格一旦上漲,市場馬上會做出反應,新開盤項目的低價也可能倒逼漲價項目回調價格。

“在價格為第一要素的市場現(xiàn)狀下,漲價容易出現(xiàn)二次滯銷。”亞豪機構副總經理任啟鑫提醒,超跌項目會輕易取代漲價項目的位置,因此前期降價項目雖然已取得不錯的銷售業(yè)績,但漲價仍需謹慎。

“清明和五一兩個小長假前后夾擊,影響了4月份北京二手住宅的成交量。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析,購房需求回暖在一定程度上使得部分二手房業(yè)主對房價上漲抱有幻想,但首次置業(yè)的剛性需求對房價異常敏感,不會輕易接受房價上調。預計5月大量新盤入市會分流二手房客源,一些著急出售房產的業(yè)主將進一步調低報價,最終成交均價有望進一步回落。

新盤促銷紛出奇招

“現(xiàn)在出手,年底房價再降個10%可不虧大了”翟先生從年初就四處看房,到現(xiàn)在還沒出手。實際上,買漲不買落也是當前購房人持幣觀望的典型心態(tài)。

針對購房者這種觀望猶豫的心態(tài),開發(fā)商們也紛紛各顯其能。昌平區(qū)某樓盤推出了“購房保障計劃”:開發(fā)商承諾,消費者購房后,未來一年內,若該樓盤同等樓層、同等戶型房源,房價漲幅未達5.6%,則給予客戶房款5.6%利率的價值補償。在簽訂購房合同時,開發(fā)商會與購房者簽訂一份詳細的價值補償條約。

售樓處工作人員稱,之所以將價值補償?shù)睦蕵藴识ㄔ?.6%,緣于去年北京全年的CPI漲幅為5.6%,高于目前一年期定期存款3.5%的年利率。記者查詢住建委網簽記錄發(fā)現(xiàn),這個促銷樓盤近半年成交量只有3套,加快資金回籠的意圖非常明顯。

另外,房價率先跳水的通州地區(qū),最近也出現(xiàn)個別樓盤5折銷售的廣告。不過,所謂5折銷售的房源只有一套,需要在網上報名,并支付500元的誠意金,再到項目現(xiàn)場參加搖號,目前,網上報名人數(shù)已經超過千人。

業(yè)內人士提醒,上述樓盤促銷手段沒有多大實際意義。通常開發(fā)商推盤都是分期分批銷售,前期房源價格通常會比后期房源便宜,所謂保值只是噱頭。而5折銷售在任何一個樓盤也不可能成為普遍優(yōu)惠,目的只是吸引眼球。