王先生看中一套二手房,房主介紹說房子是1999年8月建成的,可是他看到房產(chǎn)證上的日期卻是1997年9月。房子到底是哪年的啊應(yīng)該如何識別呢王先生被房子的真實(shí)“年齡”搞昏了頭。記者就此采訪了22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、太平洋房屋等中介的有關(guān)人士,他們表示很多購房者在買房時(shí)并不太重視考察房齡,這其中也是二手房買賣中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

房齡長短有何不同

記者在部分二手中介公司內(nèi)看到,幾乎每個(gè)中介公司的屋內(nèi)都張貼了許多二手房的基本信息,不僅標(biāo)明了價(jià)格、位置、面積等房子的基本情況,有些房子還特別標(biāo)明了房屋的年齡。一位經(jīng)紀(jì)人說,標(biāo)明年齡的房子基本上都是七八年以內(nèi)的房子,對于房齡在10年以上的,他們基本上就不標(biāo)明了。有時(shí)候經(jīng)紀(jì)人會將房子的年齡寫得年輕一些,這樣更容易吸引大家的關(guān)注。

一般房齡較長,而又遲遲不肯出手的房源,所處的地段大多都較好,且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施,從而使房主對這類房源抱有較大的升值信心,因而不肯輕易出手。殊不知,房齡越長,房屋升值空間就會變得越窄,房屋價(jià)值也會隨之出現(xiàn)貶值。

從心理上講,絕大多數(shù)人都喜歡新房,因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外,房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短,相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用,增加物業(yè)的維護(hù)成本,購房者的實(shí)際購房成本將增高。

此外,房齡較長的二手房,還將面臨難以申請銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評估價(jià)來計(jì)算貸款額的。所謂的評估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況,通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估而計(jì)算出來的。一般房屋年限越長,評估價(jià)可能越低。老房子在申請二手房貸款時(shí),貸款成數(shù)一般還會隨著房齡增大而相對降低,貸款年限也是如此。房齡為何會出問題

購買二手房時(shí),房齡為何會出現(xiàn)問題呢這是因?yàn)樵诜慨a(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,如果是二手房,有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次,所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。房主到中介公司登記房源時(shí),一般都是由房主單方面介紹房源信息,房齡長短都是房主說了算。中介公司也愿意賣更新的房子,因?yàn)檫@樣可以賣一個(gè)好價(jià)格。

其實(shí),房齡是可以查詢的,但只能在品牌公司才能進(jìn)行。據(jù)22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王文香告訴記者,自去年起,我市二手房交易實(shí)施網(wǎng)上備案以后,如果想要查詢,可以在進(jìn)行網(wǎng)上掛牌后,輸入產(chǎn)權(quán)證號,查詢房屋相關(guān)信息。但這個(gè)查詢只能在擁有密鑰的品牌公司才能進(jìn)行,也就是說,只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能進(jìn)行網(wǎng)上查詢。

如果進(jìn)行手拉手交易,買方想要查詢,需由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件,到房產(chǎn)交易中心才行。但因涉及查詢費(fèi),交通費(fèi),一般賣家不愿配合,尤其是在未拿到定金前更不可能。而當(dāng)雙方簽過買賣合同后,由買家憑合同及土地證上的房產(chǎn)號查詢時(shí),也只是口頭告知,不出示文本證明,而賣家基本都是收到定金甚至首付款后才愿簽買賣合同。另外,買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢,一般也是在簽過合同進(jìn)入辦貸階段。也就是說,如果賣家不主動(dòng)配合,那么買家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢,但這時(shí)即使知道真相也為時(shí)已晚。

房齡應(yīng)該如何確定

那么,二手房的房齡就成為一個(gè)謎了嗎其實(shí)還是有一些簡單實(shí)用的方法的。比如,可以查看房子的外立面,通過外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九?？吹叫陆埏椀膲γ?可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代,不要隨便聽信房主或中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。房屋內(nèi)如果新裝飾過,可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察,因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變,一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代,另外由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

買方還可以在與房東簽訂的合同中約定,如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符,房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過程中故意隱瞞房屋真實(shí)房齡,購房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者存在惡意隱瞞房屋真實(shí)房齡的情況,嚴(yán)重?fù)p害購房者利益,則購房者有權(quán)依據(jù)法律的規(guī)定變更或解除購房合同,并可要求賠償損失。