經(jīng)典案例
孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價款120萬元,繳納契稅1.8萬元,支付裝修費用15萬元,實際支付住房按揭貸款利息1萬元。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為孫先生本人。2012年4月孫先生將此房以160萬元賣給小林,此住房是小林家庭唯一住房,小林戶籍在廣州。經(jīng)地稅機關(guān)評估160萬元的申報價格合理。孫先生能夠提供售房合同、購房合同、購房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。孫先生和小林分別要繳納哪些稅費
賣方
營業(yè)稅及附加
孫先生應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅,稅率為5%;還應(yīng)繳納隨營業(yè)稅附征的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加,三者合計金額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額的0.6%。具體視交易房產(chǎn)類型和購買年限而定。個人將購買不足5年住房對外銷售的,不分房產(chǎn)類型全額征收營業(yè)稅。
應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=售房收入×(5%+0.6%)=1600000×(5%+0.6%)=89600元
個人所得稅
孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料,可據(jù)實征收個人所得稅。
應(yīng)納稅額=(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費)×20%。其中,商品房的房產(chǎn)原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。房產(chǎn)原值=1200000+18000=1218000元。
合理稅費是指孫先生轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金,以及按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。其中:
(1)支付的住房裝修費用。孫先生能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核,裝修費用可以扣除,商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。
裝修費用最高扣除限額=1218000×10%=121800元
(2)支付的住房貸款利息。孫先生向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息1萬元,可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
合理稅費= 營業(yè)稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息=89600+121800+10000=221400元
應(yīng)繳個人所得稅=(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費)×20%=(1600000-1218000-221400)×20%=32120元
買方
交易住房同時符合以下條件:A. 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;B. 單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下;C. 實際成交價款低于同級別土地上住房平均交易價款的1.44倍以下,因此該房產(chǎn)屬于普通住房。小林能提供房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門開具的《個人名下房地產(chǎn)情況查詢證明》,并能出具《唯一住房誠信保證書》,符合以下優(yōu)惠政策:對個人購買超過90平方米的普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,在轉(zhuǎn)讓收入×稅率3%的基礎(chǔ)上減半征收契稅。
應(yīng)繳納契稅=成交價格×3%×50%=1600000×3%×50%=24000元。
■小貼士
市地稅局提醒,存量房交易中有多個稅種是采取扣除式的差額征稅方法,為保證征稅的真實性和公平性,請納稅人務(wù)必妥善保管好購房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證,提交稅務(wù)機關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實扣除。
在以據(jù)實征收方式繳納個人所得稅時,除商品房外,其他類型房產(chǎn)的原值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)中的有關(guān)規(guī)定確定。
個人所得稅據(jù)實征收可扣除合理稅費中,公有住房和經(jīng)濟適用房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%。
個人所得稅據(jù)實征收可扣除合理稅費中,按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等,憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費用。