在二手房交易中,買方相對于賣方和房產(chǎn)中介處于劣勢地位,在幾天或一兩個月的短暫交易過程中,買方不可能全面了解所購房屋的全部信息和房屋狀態(tài),而房產(chǎn)中介以其三人一組的人員優(yōu)勢和信息優(yōu)勢極力幫助賣方在賣方認可的價格范圍內(nèi)達成交易。為保證處于不利交易地位的購房者的利益,有效回避潛在的購房風險,二手房的買方在交易中應(yīng)注意如下事項:

1、確認房主:核實真實身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性,主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性,尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行欺詐,最大限度地規(guī)避資金風險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易,買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥,最有效的方法是委托專業(yè)律師驗證賣方方的真實身份,確認房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛,對交易行為進行制約。

2、前期費用:是否結(jié)算清楚

房屋是否有歷史遺留問題,如欠費或相應(yīng)協(xié)議,這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用,時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵。如果是公房交易,物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,也都應(yīng)在合同中明確寫明。

3、維修基金

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。事實上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為,賣方應(yīng)當足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時,應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

4、生活費用

水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)一定要認真辦理,物業(yè)交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算,買方入住后收到上述賬單時,才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用,再回頭找其結(jié)算時,原業(yè)主早已音訊全無,只好自認晦氣,補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數(shù)額不大,但買方心理上仍舊無法求得平衡。

其實,這種情況完全可以避免,物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件,記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù),在交房當時,及時結(jié)清各項費用。

5、附屬設(shè)施:驗收不忘記錄

一般來講,買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收,建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌,抑或采用圖像資料作為合同附件。