面積縮水

建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定

【案例】張先生預(yù)購了一套商品房,預(yù)售合同約定建筑面積為102平米,套內(nèi)建筑面積為81平米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差,比例絕對值低于3%時據(jù)實(shí)結(jié)算,超過3%時,買家可退房。房子交付之后,張先生委托某房產(chǎn)測繪單位重新測量,發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致,但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房,但是開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

【點(diǎn)評】根據(jù)有關(guān)司法解釋,房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時,合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,若超過3%買房者可要求退房并主張返還已付購房款及利息。友情提醒下,各位買房者在簽訂合同時應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議在簽合同時,要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做準(zhǔn)確的約定。

層高縮水

要明確約定違約賠償數(shù)額

【案例】某樓盤多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,合同約定房屋層高為2.9米。交房后,有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米,有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測,結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6-2.62米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時,開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時的筆誤。

【點(diǎn)評】從法律上講,都以寫入合同的文字為準(zhǔn),所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為,必須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額,法院只能從合理性角度出發(fā),酌情確定賠償數(shù)額,而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。友情提示下,對待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額,建議買房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

規(guī)劃縮水

細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”

【案例】李先生被廣告吸引,來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規(guī)劃,還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時,盡管李先生看到樣本[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣,但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖,也就沒多問,他買下了一套一期的房子。入左不久,隨著二期建設(shè)的推進(jìn),他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是,李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭,要求將其恢復(fù)原狀,但既成事實(shí)的東西無法改動。