進(jìn)入10月,北京對(duì)小產(chǎn)權(quán)房再次重拳出擊。 北京市政府召開專題會(huì)議,要求立即杜絕新的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn),立即叫停和堅(jiān)決處理在建、在售小產(chǎn)權(quán)房。一石激起千層浪,這讓屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房問題再次受到廣泛關(guān)注。

事實(shí)上,近日在國(guó)土部舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,當(dāng)被問及小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí),國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞重申:小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記,不受法律保護(hù)的規(guī)定。王宗亞稱,這次國(guó)土資源部將聯(lián)合有關(guān)部門,選擇部分問題相對(duì)突出的地區(qū),穩(wěn)妥有序地來啟動(dòng)試點(diǎn)工作。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策,為啟動(dòng)全面清理工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。

北京市國(guó)土局官網(wǎng)顯示,今年6月以來,北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售工作,初步清理出自2008年以來在建、在售的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示,目前整個(gè)北京市小產(chǎn)權(quán)房的總體面積在1.5萬畝左右,而此次查處的79個(gè)項(xiàng)目占地面積共為3656.27畝,不到三成。這距離徹底清查完所有的小產(chǎn)權(quán)房尚有巨大的差距。

清理政策陸續(xù)出臺(tái),將小產(chǎn)權(quán)房又一次推向了風(fēng)口浪尖,面臨滅頂之災(zāi)的命運(yùn)讓持有者們忐忑不安。但現(xiàn)實(shí)是雖然政策層層加碼,但小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)依然風(fēng)生水起。“市場(chǎng)有需求,大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)高,小產(chǎn)權(quán)房可以滿足基本的居住需求。”這是多數(shù)房地產(chǎn)中介的看法。

治理從確權(quán)開始

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來說2007年是個(gè)關(guān)鍵。2010年5月,國(guó)土部督察小產(chǎn)權(quán)房公告稱:對(duì)尚未銷售的2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除。對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋,待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。

由此2007年12月30日成為了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的分水嶺,以北京最大的小產(chǎn)權(quán)房通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園為例,作為查處的典型項(xiàng)目,它于2001年陸續(xù)開建,入住率高,社區(qū)成熟,目前小區(qū)共有200余棟、8000余套房源,容納居民達(dá)3萬多人。此前,國(guó)土資源部曾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房提出四條處理意見:一是違法建設(shè)立即叫停,責(zé)令開發(fā)商停止對(duì)外銷售,并采取停電、停水等措施;二是拆除尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋以及所有圈建的圍墻;對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋,待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理;三是已劃分地塊對(duì)外出租待建的,責(zé)令退還土地;四是分清責(zé)任,依法依規(guī)追究有關(guān)人員的責(zé)任。

“當(dāng)前處理重點(diǎn)是2007年12月30日以后建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。”國(guó)土部門相關(guān)人士表示,對(duì)這部分房屋的確權(quán)成為整治重點(diǎn),下一步將研討細(xì)分方案。

建設(shè)、銷售仍在繼續(xù)

據(jù)了解,目前小產(chǎn)權(quán)房查處方式主要以拆除、沒收、罰款為主。從北京現(xiàn)有清理的116個(gè)項(xiàng)目看,拆除的21個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)18%;以沒收、罰款為主的9個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)8%;責(zé)令停工停售為主的7個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)6%。在建、在售待清理的79個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)68%,項(xiàng)目查處效果不力,在建、在售情況仍普遍存在。

如浙江、湖北等地,在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門的清理整頓聲中,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售反而加快了步伐。在浙江的一些農(nóng)村,出現(xiàn)了打著生態(tài)大棚名義變相對(duì)外出售小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象,這種侵占農(nóng)用地的家庭農(nóng)場(chǎng)和休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在一些城市周邊隨處可見。與此相似,一些大城市周邊的農(nóng)村,則利用宅基地興建會(huì)員制養(yǎng)老中心、私人會(huì)所或大公司培訓(xùn)中心,變相出售或出租小產(chǎn)權(quán)房。

“在小產(chǎn)權(quán)房問題中,最難處理的是已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房,因涉及居住者,小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)及定性成為最大難題。”專業(yè)人士表示,盡管有消息稱,部分小產(chǎn)權(quán)房可通過補(bǔ)繳土地稅款的方式實(shí)現(xiàn)合法以及轉(zhuǎn)正,然而,如果統(tǒng)一讓小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳土地稅款而轉(zhuǎn)正的話,相當(dāng)于是秋后算賬,等于變相承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合規(guī)性。

區(qū)別對(duì)待分別處置

據(jù)了解,小產(chǎn)權(quán)房很多是以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義建設(shè)的,安置村民后大量的住房都對(duì)外銷售了,這也為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正設(shè)定了太多難點(diǎn),巨大的成本成為轉(zhuǎn)正障礙,也正因此,使其處理變得難上加難,這也是小產(chǎn)權(quán)房治理政策長(zhǎng)時(shí)間未能出臺(tái)的重要原因。

全國(guó)政協(xié)委員郭松海表示,小產(chǎn)權(quán)的問題,有很多歷史原因,一是有政府的問題,政府管理、監(jiān)管不力;二是現(xiàn)行農(nóng)村制度有缺陷,再者是當(dāng)時(shí)城市房?jī)r(jià)過高,城市中低收入家庭沒有能力購(gòu)買,迫使他們租賃和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,根據(jù)歷史原因,應(yīng)該本著維護(hù)國(guó)家利益、兼顧他人利益原則,及早解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

郭松海認(rèn)為應(yīng)從三個(gè)方面對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房。一是對(duì)符合城市和土地規(guī)劃,在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建的房地產(chǎn),一般的住宅建設(shè)項(xiàng)目,可以按合法程序納入到住房保障體系中去。二是對(duì)于符合土地規(guī)劃、質(zhì)量合格,尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房,政府應(yīng)按成本價(jià)收購(gòu),作為當(dāng)?shù)氐墓夥?、?jīng)適房、保障性住房,彌補(bǔ)當(dāng)前保障性住房不足,并可減少政府對(duì)保障性住房土地的資金投入。三是符合城市規(guī)劃、土地規(guī)劃,但是在集體建設(shè)用地上,建的是別墅、高檔公寓類的項(xiàng)目,應(yīng)該除了補(bǔ)繳土地稅費(fèi)外,還對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行一定的罰款。

專業(yè)人士表示,國(guó)家對(duì)于農(nóng)用地尤其是耕地的保護(hù),更多地是為了保護(hù)廣大農(nóng)民的根本利益。然而,一些地方熱衷于加快征地和出讓土地,忽略了征地應(yīng)有的法律程序和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民生職責(zé),壓低農(nóng)用地