相比此前樓市持續(xù)近半年的快速回暖,剛剛結(jié)束的“金九銀十”顯得十分清淡

房價走勢將趨于穩(wěn)定

樓市回暖腳步放緩

成交量自8月份以來連續(xù)3個月回落

盡管10月下半月主要城市的樓市成交量比“十一”黃金周期間有了明顯回升,但相比9月份,多數(shù)城市成交量仍然出現(xiàn)下降。 據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示,截至10月底,全國54個主要城市的住宅成交量合計為21.3萬套,環(huán)比下降6.4%。這一成交量既是8月以來連續(xù)第三個月回落,也是最近半年來的低點。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升,主要原因是大量新樓盤陸續(xù)上市,商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購房貸款利率,并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下浮了購買首套住房的貸款利率,減輕了居民購房的實際負(fù)擔(dān),使一段時期以來積累的住房需求集中釋放。也有部分購房者受社會輿論的影響,改變了市場預(yù)期,急于購房。進(jìn)入8月份后,交易量回升勢頭開始放緩。

此前有所反彈的房價,也隨著成交量的下降而趨于平穩(wěn)。中原地產(chǎn)對北京簽約最熱門的50個項目的價格監(jiān)測顯示,10月份成交價格微漲或微跌的項目數(shù)基本持平,此前數(shù)月的房價普遍上漲現(xiàn)象有所收斂。但隨著部分業(yè)績較好的開發(fā)商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷售計劃,市場的優(yōu)惠促銷力度正進(jìn)一步減小,供應(yīng)量也在放緩。年底除了銷售計劃完成不理想的開發(fā)商有可能加大銷售力度開展沖刺,整體房價走勢預(yù)計仍將比較平穩(wěn)。

中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為,剛性需求釋放充分、成交量趨穩(wěn)、信貸政策沒有繼續(xù)松動、部分項目連續(xù)漲價后性價比降低、調(diào)控仍然嚴(yán)厲等因素,是導(dǎo)致“金九銀十”樓市沒有繼續(xù)反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場最冷淡的時期,目前樓市回暖的基調(diào)已經(jīng)確立,全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言,房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)交易量較為合理、房價趨于穩(wěn)定的積極變化,該變化有利于市場長期穩(wěn)定。

房價反彈底氣不足

嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有各項調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是政策面的主基調(diào)

今后一段時期,影響樓市走勢的很多因素都有可能發(fā)生變化,唯一確定的是,嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策短期內(nèi)不可能松動。

北京一位房產(chǎn)中介告訴記者,8月份以來,在幫客戶操作二手房買賣的過程中,他明顯感到無論是住建部門還是銀行,對購房者的購房資格和貸款能力的審核都越來越嚴(yán)格,申報資料稍有瑕疵,就有可能被住建部門認(rèn)定不能購房,或被銀行拒貸。另一方面,以前如果客戶沒有購房資格,花幾萬塊錢還可能打打“擦邊球”,買一個購房資格,但經(jīng)過一段時間的嚴(yán)查,處理了部分違規(guī)操作的工作人員,目前這些打“擦邊球”的渠道已經(jīng)完全被封死。

“年初的時候,很多人都判斷今年底調(diào)控政策就會松動?，F(xiàn)在看,政策非但沒有松動,反而執(zhí)行得更加嚴(yán)格,估計明年也很難出現(xiàn)松動。”這位房產(chǎn)中介說。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人表示,隨著交易量回升,部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲。今年8月國務(wù)院向各地派出督查組,專項督查房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況。從督查的結(jié)果看,盡管不少城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲,但同比漲幅普遍仍為回落,有的仍是負(fù)增長,沒有出現(xiàn)大范圍的房價大幅反彈現(xiàn)象。

盡管如此,部分城市房價的反彈已引起督查組高度重視。8月底以來,有關(guān)部門多次表態(tài),要按照國務(wù)院對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的總體部署,繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,并采取了相關(guān)措施。國家發(fā)改委在9月、10月專項檢查商品房銷售明碼標(biāo)價情況;國土資源部指出下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化,避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的模式;住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施,并根據(jù)督查結(jié)果,適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策,造成房價過快上漲的地區(qū)進(jìn)行問責(zé)。

除了部委的表態(tài),在“金九銀十”期間,部分主要城市也紛紛出臺政策措施,進(jìn)一步強(qiáng)化、細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控。如上海嚴(yán)格檢查住房限購政策執(zhí)行情況,北京加強(qiáng)限購審核、要求京籍居民購房須持二代身份證,杭州調(diào)整土地招拍掛方式,陜西出臺政策規(guī)定地產(chǎn)項目利潤率控制在10%以內(nèi)等。

中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,雖然近期沒有出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,但頻繁的表態(tài)和出臺措施,向市場傳遞了清晰的信號,對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面。目前整體調(diào)控政策力度依然很大,執(zhí)行更為嚴(yán)格,有利于市場短期實現(xiàn)平穩(wěn)。中期看,只要繼續(xù)執(zhí)行限購政策,并且信貸沒有明顯放松,房價地價就難以出現(xiàn)大的反彈。

三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示的見底信號,更為堅持房地產(chǎn)調(diào)控增添了一份底氣,因為經(jīng)濟(jì)下行壓力而放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性越來越低。今后一段時期,嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有各項調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是房地產(chǎn)市場政策面的主基調(diào)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人表示,各地各部門應(yīng)堅持調(diào)控政策不動搖、不放松,堅決遏制投機(jī)投資性購房,努力增加普通商品住房供應(yīng),隨著大量保障性住房的建成投入使用,市場預(yù)期進(jìn)一步穩(wěn)定,房價尚不具備全面反彈的條件。