無論看短期影響因素,還是當(dāng)前樓市的內(nèi)生機(jī)制變化,“平穩(wěn)”更可能是未來樓市走向的主要特征

10月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,新建商品住宅銷售價(jià)格平均同比下降1.1%,為連續(xù)第八個(gè)月同比下跌,但跌幅繼續(xù)縮窄;環(huán)比則上漲0.05%,高于9月的0.01%。整體而言,房價(jià)結(jié)束了單邊下跌的態(tài)勢,逐漸回暖、趨于穩(wěn)定。

樓市有所回暖,“調(diào)控失敗”、“房價(jià)暴漲就在眼前”的言論又開始流傳,并逐漸有了一定市場。

面對(duì)這些言論,無論媒體還是普通百姓,都應(yīng)該多一份清醒。房價(jià)的漲跌、樓市的走勢,歸根結(jié)底是由市場運(yùn)行的周期性規(guī)律決定的。具體來看,影響因素包括未來市場的供求關(guān)系、企業(yè)資金面情況、銀行信貸和宏觀調(diào)控的政策環(huán)境等。如果考察這些影響因素,可以看出未來幾個(gè)月房價(jià)出現(xiàn)暴漲的底氣顯然不足。

3—7月一些城市住房成交量有明顯回升,主要原因是大量新樓盤陸續(xù)上市,商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購房貸款利率,并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下調(diào)了購買首套住房的貸款利率,減輕了居民購房的實(shí)際負(fù)擔(dān),使一段時(shí)期以來積累的住房需求集中釋放。也有部分購房者受社會(huì)輿論的影響,改變了市場預(yù)期,急于購房。

進(jìn)入8月份以后,成交回暖的趨勢有所放緩,尤其在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”,樓市波瀾不驚。剛性需求釋放充分、成交量趨穩(wěn)、信貸政策沒有繼續(xù)松動(dòng)、部分項(xiàng)目連續(xù)漲價(jià)后性價(jià)比降低,是近期樓市旺季不旺的主要原因。這也說明,當(dāng)下市場仍以剛性需求的購房者為主,理性的力量占據(jù)主流,而成交回暖、價(jià)格平穩(wěn),更是市場走向健康的標(biāo)志。

政策面上,房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒有放松,一些地方還出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的配套措施。對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行也更為嚴(yán)厲,曾經(jīng)出現(xiàn)的各種規(guī)避限購、限貸的“擦邊球”,如今已越來越難打。而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門負(fù)責(zé)人近期也公開表態(tài),房地產(chǎn)調(diào)控目前還不會(huì)放松,將繼續(xù)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行限購令。在限購、限貸這兩項(xiàng)核心政策不放松的情況下,房價(jià)沒有大幅反彈的基礎(chǔ)。

事實(shí)上,盡管不少城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲,但同比漲幅仍為回落,有的仍然是負(fù)增長,沒有出現(xiàn)大范圍的房價(jià)大幅反彈的現(xiàn)象,“暴漲說”的確有些危言聳聽了。

不過,近期看似波瀾不驚的市場,也不乏暗流涌動(dòng)。房地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨著地價(jià)上漲、供應(yīng)緊張、流動(dòng)性增加等壓力,部分城市房價(jià)環(huán)比上漲的現(xiàn)象值得警惕,一旦形成趨勢性變化,就可能令調(diào)控陷入被動(dòng)。必須堅(jiān)持調(diào)控不放松,同時(shí)做好應(yīng)對(duì)房價(jià)反彈的政策預(yù)案,并加快推進(jìn)相關(guān)制度的改革。

隨著調(diào)控持續(xù)深入、保障房建設(shè)進(jìn)入穩(wěn)定期、相關(guān)制度改革逐步推進(jìn),樓市長期平穩(wěn)健康發(fā)展的條件也越來越成熟。因此,無論看短期影響因素,還是當(dāng)前樓市的內(nèi)生機(jī)制變化,房價(jià)暴漲或暴跌的幾率都非常小,“平穩(wěn)”更可能是未來樓市走向的主要特征。