一線城市商品房成交量上漲,但三四線城市卻現(xiàn)庫存天量;多地又現(xiàn)“一房難求”的購房盛況,但房企卻熱衷“保價縮量”;政府對樓市的調(diào)控政策未有放松,但揣測在“穩(wěn)增長”壓力下將出現(xiàn)政策反復(fù)、房價反彈的議論甚囂塵上……進入年末收官階段,中國樓市褪盡了“金九銀十”的慘淡,呈現(xiàn)出更加復(fù)雜的“表情”。
此間接受采訪的市場人士認為,雖然北京、上海、深圳等一線城市的樓市出現(xiàn)“暖冬”跡象,但從全國范圍看,未現(xiàn)大范圍的房價反彈。 種種跡象表明,中國未來的樓市調(diào)控政策仍將繼續(xù)保持從嚴調(diào)控,“平穩(wěn)”將是未來樓市走向的主要特征。
事實上,在經(jīng)歷了1至5月的量價齊跌和6至9月筑底兩個階段后,中國房地產(chǎn)市場從今年6月開始止跌回漲。
據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計資料顯示,截至11月25日,全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達到了236295套。超過了此前創(chuàng)出近2年新高的7月同期水平,環(huán)比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說,北京等一線城市年末出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象主要基于以下兩個原因:首先,國家房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有明顯收緊,各地則有一些針對公積金和首套房信貸政策的微調(diào)和優(yōu)惠。其次,主流開發(fā)商在前10月份都完成了全年的目標,以價換量的行為有所減少。
業(yè)界分析,基于購房者對后市存在觀望情緒,加之開發(fā)商去庫存壓力減小,此番房價的微漲并不能形成大氣候。
雖然中國樓市價格大幅上漲的動力不足,但一線城市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足與旺盛需求之間的矛盾值得關(guān)注。“后續(xù)供應(yīng)不足將成為影響樓市走向的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。”中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立說。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測資料顯示,剔除保障房之后,2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為14805套,而在此期間,新房新增供應(yīng)量僅有10512套,供需之間缺口高達4293套。
國家統(tǒng)計局的資料則顯示,近幾個月來,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積、房企購地面積等指針持續(xù)下滑。
普遍接受的觀點是,自中國房地產(chǎn)市場化以來,累積新增住宅供給不能完全滿足因城鎮(zhèn)戶數(shù)上升而累積的潛在剛性需求。而未來城鎮(zhèn)化依然是中國經(jīng)濟發(fā)展的長期訴求,因此城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增加和新增住宅的相對供給不足將是中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾。
“緩和供需關(guān)系將成為整個‘十二五’期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春說。
現(xiàn)階段,如何在“穩(wěn)增長”的大框架下,既解決樓市的供需矛盾又促使房價“回歸到合理水平”劉元春建議,必須圍繞短期“打擊投機”“促進消費”;中期“擴大供給”“平衡供求”;長期“推進改革”“完善制度”三個維度對進行調(diào)控。
短期而言,一方面要繼續(xù)對房地產(chǎn)投資和投機行為進行嚴格打擊,維持現(xiàn)有調(diào)控力度;另一方面,要通過出臺房屋交易的增值稅改革方案、擴大房產(chǎn)稅的試點范圍和進度等措施保持一定的剛性消費。中期目標上,則要保持地產(chǎn)供求與價格的平穩(wěn)運行,避免因供給大幅縮水導(dǎo)致的房價報復(fù)性反彈。
業(yè)界認為,除了在房地產(chǎn)調(diào)控主體政策不變的基礎(chǔ)上,政府可以考慮適度放松對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制,向龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資的“定向?qū)捤?rdquo;,此外可以進一步提高中央財政對于保障性住房的投資力度,在部分緩解地方保障性住房投資資金壓力的基礎(chǔ)上,加快保障性住房的建設(shè)步伐。
至于“推進改革”與“完善制度”的長期目標,劉元春說:“應(yīng)適時出臺土地制度改革試點方案、全面推進房產(chǎn)稅試點,通過這些重大制度的改革與創(chuàng)新引導(dǎo)當前房地產(chǎn)市場的預(yù)期。”
不久前舉行的中共十八大新聞中心記者招待會上,中國住建部部長姜偉新強調(diào),繼續(xù)加強保障房建設(shè)資金管理,并堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。
尹中立說,隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入、保障房建設(shè)進入穩(wěn)定期,以及涉及房地產(chǎn)的制度改革逐步推進,中國樓市長期平穩(wěn)健康發(fā)展的條件將越來越成熟。