七年后,老人賣房潮
“政府應(yīng)該鼓勵(lì)賣房”,商務(wù)部研究院對(duì)外貿(mào)易研究部副主任金柏松說(shuō):“一方面可以引導(dǎo)房主將所得的收入投入消費(fèi),提振內(nèi)需;另一方面,提前分散人口老齡化帶來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。 ”
這是金柏松在《2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書(shū)中所提出的觀點(diǎn)。盡管他一直堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫”程度被許多研究者高估和夸大了,但正在急速變化中的人口結(jié)構(gòu),卻有可能在并不久遠(yuǎn)的未來(lái)將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向“懸崖”。
一旦形成一致的市場(chǎng)行動(dòng),就真的面臨“房地產(chǎn)懸崖”了
新聞?dòng)^點(diǎn):您之前一直認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有的泡沫,但這一次卻建議應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)政策鼓勵(lì)人們賣房,來(lái)分散未來(lái)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn),是您的看法改變了嗎
金柏松:就目前的狀況來(lái)看,我還是不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格有美國(guó)和日本那樣的“泡沫”,但也有一個(gè)問(wèn)題,促使我做了一些反思:中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格能一直這么漲上去嗎就沒(méi)有供應(yīng)過(guò)剩的時(shí)候嗎
這個(gè)問(wèn)題就是我們的人口的結(jié)構(gòu)。對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),未來(lái)中國(guó)人口的老齡化,是一個(gè)很重要的參考指數(shù)。根據(jù)國(guó)家老齡辦的數(shù)據(jù),到2020年,我們國(guó)家的老齡人口預(yù)測(cè)有2.48億,占人口比的17.17%,每年老齡人口增加3.28%,增加近六百萬(wàn)老人。原來(lái)的青、壯年,也就是人口結(jié)構(gòu)最大的一塊,將快速進(jìn)入老齡,我們的人口結(jié)構(gòu)將逐漸成為“倒金字塔”。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō),這可能是一個(gè)最糟糕的人口結(jié)構(gòu)。
大家可以想象一下,我們有這么多的老人,像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家那樣,一人住一套房子,讓專業(yè)的工作人員入戶來(lái)照顧的模式不大可能,我們的社會(huì)服務(wù)在未來(lái)幾年很難發(fā)達(dá)到這個(gè)程度。所以,我們未來(lái)的養(yǎng)老模式只有走產(chǎn)業(yè)化、集中化的路徑。
這樣一來(lái),老年人原來(lái)的房子要么出租銷售,要么留給子女;后者的話,本來(lái)就擁有房產(chǎn)的子女很可能也會(huì)選擇出售。到那個(gè)時(shí)候,一旦形成一個(gè)集中一致的市場(chǎng)行動(dòng),房地產(chǎn)哪怕不是泡沫也是泡沫了。
拿股市來(lái)舉例子,為什么現(xiàn)在股東減持很容易造成下跌呢因?yàn)樗掷锏墓善碑?dāng)初是以一個(gè)很低的成本拿到的,拋點(diǎn)兒就能掙錢;但他有權(quán)威性,他一拋,大家就都跟著拋,即便是個(gè)好股票,如果大家都同時(shí)出手,那也肯定會(huì)跌。在這種情況下,我們就真的面臨一個(gè)“房地產(chǎn)懸崖”了,而且真的會(huì)掉下去。
對(duì)房產(chǎn)繼承稅實(shí)行階梯式稅率,賣得越晚,稅率越高
新聞?dòng)^點(diǎn):什么樣的政策能有效地鼓勵(lì)老齡人口提前出售房產(chǎn)呢
金柏松:2010到2020年,是人口老齡化加速的初期階段,也就是說(shuō)人口老齡化正在迅速來(lái)臨,大家還來(lái)不及做反應(yīng),就已經(jīng)有這么多老年人了。現(xiàn)在算起來(lái),留給我們的只有七年時(shí)間,所以,集中化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老,現(xiàn)在就應(yīng)該做了,如果到2020年不解決,就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。
如果現(xiàn)在要開(kāi)始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化,那么,這些房子的出售也會(huì)隨之開(kāi)始。為了分散未來(lái)大家集中賣房所帶來(lái)的供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn),政府部門有必要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)賣房的政策。因?yàn)楹芏嗬夏耆艘婚_(kāi)始意識(shí)不到這個(gè)問(wèn)題。我認(rèn)識(shí)一個(gè)75歲的老學(xué)者,有兩套房子,一個(gè)兩居室,一個(gè)一居室,地點(diǎn)也不算好,價(jià)值大概三四百萬(wàn)了。他現(xiàn)在租到了一個(gè)生活、就醫(yī)都比較方便的地方,但家里的房子既不賣也不租。因?yàn)槔蟽煽谝荒晗M(fèi)不過(guò)十萬(wàn)塊錢,他賣一套房子,一百萬(wàn),不算利息,可以消費(fèi)十年;而即便他將來(lái)留給孩子,基本上子女也會(huì)選擇出租或者銷售;但是這一代老年人年輕的時(shí)候過(guò)慣了儉樸的生活,不會(huì)去動(dòng)這個(gè)腦筋,就需要由國(guó)家政策來(lái)引導(dǎo)他們。
比如對(duì)房地產(chǎn)的“繼承稅”進(jìn)行一個(gè)階梯式的政策設(shè)計(jì),年齡越大,持有房子的時(shí)間越長(zhǎng),“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時(shí)間來(lái)考慮,干脆早一點(diǎn)把多余的房子賣掉消費(fèi)或者早一點(diǎn)給孩子。
動(dòng)員老年人逐漸賣掉房子去消費(fèi),不僅可以分散未來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn),還可以刺激消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在大家一直擔(dān)心國(guó)民收入過(guò)低導(dǎo)致消費(fèi)不足,其實(shí)資產(chǎn)性的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過(guò)工資性的收入,比如我剛才舉的那個(gè)例子,可能這個(gè)老人一輩子掙的工資也沒(méi)有100萬(wàn),但是他現(xiàn)在賣一套房子就有100萬(wàn)。
而從目前的狀況來(lái)看,賣房子的多了,那么新房的價(jià)格就抬不起來(lái),也可以使房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)。
大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價(jià)格的有力支撐
新聞?dòng)^點(diǎn):今年以來(lái),國(guó)內(nèi)外關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問(wèn)題的爭(zhēng)論非常多,您認(rèn)為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什么
金柏松:房地產(chǎn)市場(chǎng),要和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長(zhǎng)水平,有一個(gè)綜合性的匹配,這才能比較健康地發(fā)展。
我為什么認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫呢很多研究者在計(jì)算“泡沫”的時(shí)候,都是將房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行對(duì)比,表面上看確實(shí)房?jī)r(jià)非常高。但這里存在的一個(gè)問(wèn)題是,中國(guó)人有非常多的“灰色收入”,在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候,如果不計(jì)算這一部分,就不實(shí)事求是了。
學(xué)者王小魯曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)調(diào)查,推算2008年,中國(guó)居民的“灰色收入”是9.3萬(wàn)億,那么,2008年房地產(chǎn)賣了多少呢全國(guó)是5萬(wàn)億,僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了?？▋?nèi)基國(guó)際和平基金會(huì)高級(jí)研究員,曾任世界銀行駐中國(guó)代表的黃玉川在《華爾街日?qǐng)?bào)》發(fā)表過(guò)文章,根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù),來(lái)推算中國(guó)人的“灰色收入”,規(guī)模也相當(dāng)巨大。
這些錢去消費(fèi),能花掉多少呢而人們可以投資理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品非常有限,無(wú)非是黃金、股票、房子;其中大多數(shù)是流向了房地產(chǎn)。所以說(shuō),這些年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的走高是由非常現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力決定的,而不是一個(gè)炒作的概念。
除了“灰色收入”之外,還有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題,比如雙方父母支持孩子結(jié)婚買房,這些都是我們和國(guó)際市場(chǎng)不太一樣的方面,把這些因素都調(diào)整進(jìn)去以后,中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格基本上是沒(méi)有泡沫的。
對(duì)有大筆“灰色收入”的人,房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉
新聞?dòng)^點(diǎn):那么在您看來(lái),我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于一個(gè)良性發(fā)展的狀態(tài)嗎
金柏松:我說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)有“泡沫”,并不是說(shuō)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是健康的。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題就是結(jié)構(gòu)不合理,房產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有分開(kāi)檔次,不能和國(guó)人的收入層次相匹配。
房地產(chǎn)的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國(guó)民需要的。有必要根據(jù)收入高低差距客觀地劃分出若干階段,再相應(yīng)地劃分出不同的房地產(chǎn)價(jià)格層次,比如你可能劃出了十到二十個(gè)收入階段,前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農(nóng)民工到城市里工作,你要滿足他最基本的住房需求,哪怕你給他每月的房租只有一百塊,也要讓人家能住下來(lái);而現(xiàn)在外企的白領(lǐng),買房子也很困難,也應(yīng)該有一定的福利政策,只有這樣,他將來(lái)才可能有再買第二套,或者置換更好房子的能力,這才是可持續(xù)的發(fā)展。
而我們現(xiàn)在實(shí)際情況是,逼著大部分人用同樣的方式和價(jià)格來(lái)買房。從銀行和開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō),是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng),作為政府來(lái)講,要社會(huì)穩(wěn)定,要讓人民有收入有消費(fèi)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),就不能讓他們的錢都滾到房地產(chǎn)里去。
因此,我們必須建立一個(gè)和收入結(jié)構(gòu)相匹配的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu),工薪階層就那點(diǎn)工資收入,指望這個(gè)攢錢去買百分之百的商品房,太難了;而高檔房產(chǎn)的價(jià)格完全可以放開(kāi),對(duì)有大筆“灰色收入”的人來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉。
新聞?dòng)^點(diǎn):如果按照您的觀點(diǎn),“泡沫”并不存在,近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控會(huì)有什么樣的影響
金柏松:這一點(diǎn)我們可以借鑒一下日本的教訓(xùn)。之前的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為,日本是在上世紀(jì)八十年代中后期形成的房地產(chǎn)泡沫,我覺(jué)得這種看法應(yīng)該有所調(diào)整。日本戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,從五十年代到1973年,經(jīng)歷了二十三四年高速增長(zhǎng),增速將近10%,之后的二十年平均增速是4%,再往后二十年進(jìn)入低速時(shí)期,是0.8%。
當(dāng)日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入4%的時(shí)代,也就是中速增長(zhǎng)時(shí)期的時(shí)候,房?jī)r(jià)慣性增長(zhǎng)的速度依然跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高速時(shí)代時(shí)一樣的,因此,如果要說(shuō)“泡沫”的話,日本在上世紀(jì)七十年代后期就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化狀態(tài)了,要抑制這個(gè)“泡沫”,應(yīng)當(dāng)是從上世紀(jì)八十年代初就開(kāi)始有措施。這樣反思的話,咱們現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定程度的抑制和打壓,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)也是有一定道理的。
在與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策制訂中,需要特別警惕的是其中的利益誘惑。像美國(guó)和日本,那些精英在做出決策的時(shí)候,也經(jīng)過(guò)了很多分析和評(píng)估,但還是不由自主地陷了進(jìn)去。2008年次貸危機(jī)之后,很多人都反思,大家之前也都知道一定要在午夜的鐘聲響起之前走開(kāi)這個(gè)舞場(chǎng),但是誰(shuí)也沒(méi)有做到。
因?yàn)槠渲写嬖谥薮蟮睦嬲T惑,對(duì)政策的制定者、執(zhí)行者,包括參與論證分析的人而言,都是一個(gè)非常大的考驗(yàn),因?yàn)樗麄兺瑫r(shí)也是利益的分享者,想讓他們保持頭腦清醒,是個(gè)世界性的難題。