市場(chǎng)不好就出租,市場(chǎng)好轉(zhuǎn)就賣房,二手房對(duì)于市場(chǎng)的敏感度遠(yuǎn)勝于新房市場(chǎng)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至11月,今年以來(lái)二手房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅為16%,平均租金累計(jì)漲幅還不足9%。

隨著市場(chǎng)的回暖,新增掛牌房源中在租房屋的比例也不斷走高。6月份甚至達(dá)到了40%。3-8月期間都保持在37%以上。11月進(jìn)入暖冬后,該比例為35.4%,雖然并非全年最高,但比10月份上漲2.2個(gè)百分點(diǎn),由租轉(zhuǎn)售趨勢(shì)再度顯現(xiàn)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,在出售房源中正在出租的房源比例增多,可以側(cè)面反映出市場(chǎng)火熱下,部分租賃業(yè)主心理預(yù)期變化,一些租賃房源正在轉(zhuǎn)向買賣市場(chǎng)。去年調(diào)控最為深入的四季度,出售房源中在租的比例僅在30%左右。市場(chǎng)回暖,房?jī)r(jià)漲幅要高于租金漲幅是主要原因。

一方面,隨著年底暖冬的到來(lái),房?jī)r(jià)上行越發(fā)顯著,整體租金回報(bào)率相對(duì)降低。且當(dāng)前租賃市場(chǎng)正值淡季,租金難以上漲,促使由租轉(zhuǎn)售情況再度增加。另一方面,房?jī)r(jià)走出低谷,正逐漸接近調(diào)控前的水平,去年那些由售轉(zhuǎn)租的業(yè)主逐漸恢復(fù)出售意愿。

張旭認(rèn)為,房源從租賃市場(chǎng)流入買賣市場(chǎng),對(duì)于目前相對(duì)緊張的出售房源來(lái)講是一種有效的補(bǔ)充。但對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不利,可能會(huì)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上供需關(guān)系的進(jìn)一步不平衡。隨著市場(chǎng)的回暖和房?jī)r(jià)的上漲,也充分體現(xiàn)出小業(yè)主仍有較強(qiáng)的逐利性。對(duì)于出租的長(zhǎng)期、低水平收益,業(yè)主最終仍是更看重轉(zhuǎn)讓的增值收益。

值得注意的是,隨著限購(gòu)政策的影響,目前成交的二手房依然以剛需戶型為主。據(jù)統(tǒng)計(jì),11月90平方米以下的住宅成交占比為63%,與10月相比增長(zhǎng)了3.8個(gè)百分點(diǎn)。且平均套均面積為89.2平方米,與10月相比下降了3.9個(gè)百分點(diǎn)。

張旭認(rèn)為,從今年的市場(chǎng)走勢(shì)看,剛需釋放經(jīng)歷三個(gè)時(shí)期。一是節(jié)后市場(chǎng)初步回暖,剛需第一波釋放,今年的2-4月份,90平方米以下成交占比達(dá)到了65%以上,隨后持續(xù)回落。在信貸政策的利好刺激下,剛需掀起市場(chǎng)回暖的開(kāi)端。二是今年8月份的成交高峰期,剛需也出現(xiàn)階段性的釋放,成交占比達(dá)到65%。而當(dāng)前小戶型成交占比由59%的最低點(diǎn)再次抬頭,說(shuō)明剛需購(gòu)房者入市積極性再次提高。