一直以來,以限購為代表的行政性調(diào)控政策,常被認(rèn)為是樓市調(diào)控長效機制建立之前的過渡性舉措。
北京住建委最新發(fā)布的《2013-2015年調(diào)查研究工作規(guī)劃》(下稱“規(guī)劃”)指出,要在2013年年底前完成房地產(chǎn)市場調(diào)控和長效管理機制研究和房地產(chǎn)市場信息預(yù)警預(yù)報體系研究等。
在蘭德咨詢總裁宋延慶看來,這或是一個積極的信號,意味著以限購等行政性干預(yù)手段的調(diào)控政策,有可能在長效機制研究完成、推出后,適時地調(diào)整甚至退出。
不過,中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為,相比其他城市,北京的限購承載了更多的責(zé)任,比如控制人口規(guī)模,確保環(huán)境、資源承載力等,短期退出的可能性不大,極有可能長期執(zhí)行下去。
對此,一位接近北京住建委的人士也告訴本報記者,“短期來看,限購不會放松,也將在2013年從嚴(yán)執(zhí)行下去,長期來說,為了更好地平衡市場供需,可能會適當(dāng)調(diào)整、完善。”
房價漸生限購“抗藥性”
上述接近北京住建委人士介紹,自限購?fù)瞥鲆詠?效果非常明顯,北京連續(xù)兩年完成房價調(diào)控“穩(wěn)中有降”的目標(biāo),與此同時,市場上90%的購房者是首次置業(yè)的剛性需求,投資、投機性購房需求也基本被擠出。
不過, 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉提醒道,不得不正視的一個事實是,以限購為代表的行政干預(yù)手段的調(diào)控效果,正在衰減。
日前,國家統(tǒng)計局公布2012年12月的房價指數(shù),70個大中城市中,54個城市環(huán)比上漲,其中北、上、廣、深四大一線城市首先同比環(huán)比全面上漲,漲幅達到了調(diào)控后的新高。
與此同時,2013年1月份,包括北京在內(nèi)的四大一線城市亦出現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。
“限購等相關(guān)的調(diào)控政策一直未放松,但自去年下半年以來,樓市調(diào)控的壓力越來越大。”上述接近北京住建委的人士如是說。
對此,陽光100副總裁范小沖表示,限購執(zhí)行和監(jiān)管的成本太高,憑借外力達到的短期調(diào)控效果,長期來看是不可持續(xù)的,市場將對限購漸生“抗藥性”,一些規(guī)避限購的手段也隨之出現(xiàn),比如媒體披露的假結(jié)婚、假離婚,辦假證等。
另一方面,宋延慶解釋,城鎮(zhèn)化過程中帶來的大量剛需入市也將沖抵限購效果,“限購只是限制投資、投機性購房需求,并未涉及自住型購房需求,只要購房預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變、并積極入市,就能帶來大量的成交,并推高房價。”
張大偉也認(rèn)為,自住型積極入市也是近期北京成交火熱的主要原因。
爭議限購?fù)顺?/b>
當(dāng)北京房價對以限購為核心的行政干預(yù)式調(diào)控漸現(xiàn)“免疫作用”之時,北京已經(jīng)加快研究房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,并要求在今年年底前完成。
所謂“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”,是針對現(xiàn)行的以限購、限貸為核心的“行政干預(yù)”式樓市調(diào)控手段而言,記者了解到,可能包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給、產(chǎn)業(yè)配套等多方面。
在范小沖看來,北京積極研究調(diào)控的長效機制是一個積極信號,有利于扭轉(zhuǎn)、完善由限購帶來的市場資源的扭曲和錯配問題。
住建部部長姜偉新曾在不同場合強調(diào),限購是不得已而為之,在替代性政策出臺之后,將會適時退出。
宋延慶判斷,限購?fù)顺鲂枰獌蓚€條件,一個是住房雙軌制體系建立,也就是說,3600萬套的保障房體系初步完成,中低收入階層的住房問題得到有效解決;一個有替代性政策,房產(chǎn)稅等樓市調(diào)控的長效機制建立。
“2016年應(yīng)該是限購?fù)顺霾诲e的時間點,今年年底之前完成長效機制的研究,再在明、后年試行,便可逐步實現(xiàn)過渡、甚至退出。”宋延慶如是介紹。
不過,陳國強認(rèn)為,北京限購?fù)顺龅目赡苄圆淮?極有可能作為一個長期政策執(zhí)行下去。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任楊斌也曾稱,北京的土地資源、水資源、交通擁堵、環(huán)境都跟人口規(guī)范化、規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)有關(guān)系,城市不能像“攤大餅”一樣無限擴大,所以居住住宅總數(shù)應(yīng)該有一個量,限購政策可能是長期過程。
上述接近北京住建委的人士也表示,房地產(chǎn)調(diào)控政策制定過程中,地方政府可發(fā)揮作用的空間不大,更多政策調(diào)整的決斷力將來自中央層面,而且目前只屬于研究層面,能不能被決策層采用尚未可知。
實際上,將北京住房限購政策長期化,似乎已是住建部某些決策者的想法。
住建部住房改革與發(fā)展司司長、研究室主任倪虹曾在一次內(nèi)部講座上坦言,對于北京這樣的城市,他“個人認(rèn)為”需要繼續(xù)堅持限購,“這需要用更為長遠和宏觀的角度去思考問題,并不是簡單的一個住房問題,而是對一個城市發(fā)展的問題。目前來看,北京的各項指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重超載,必須有一個政策來限制這個城市的人口膨脹,住房的限購是非常必要的”。