2012年,許多二線城市的寫字樓由于新供應(yīng)量相對(duì)大于其需求量,空置率仍然維持高水平。 與之相反,北京的寫字樓空間相對(duì)短缺,不但中心地段的空置率下降到低至2.76%,全市的寫字樓租金增長幅度也高居全國城市之首。

一線城市需求突出

盡管2012年外圍經(jīng)濟(jì)的不確定性對(duì)在中國的跨國公司的租賃需求有一定的影響,然而整體強(qiáng)勁增長的趨勢仍然持續(xù),特別是在核心城市如北京和上海。

日前,由戴德梁行發(fā)布的《中國寫字樓市場2012年回顧與2013年展望專題報(bào)告》顯示,2012年,全國寫字樓總吸納量達(dá)到204.9萬平方米,略低于2011年水平,但延續(xù)了2010年全球金融危機(jī)以來的大趨勢。隨著業(yè)務(wù)增長和全國范圍內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)因素的相對(duì)強(qiáng)勁,國內(nèi)公司繼續(xù)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求的增長,與跨國公司相比較,其對(duì)寫字樓的需求較不易受到國際趨勢的影響。

一線城市的需求尤其突出,北京去年的吸納量達(dá)344170平方米。由于華中地區(qū)物流業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,武漢寫字樓凈吸納量達(dá)110924平方米,幾乎是2011 年的兩倍。然而,在過去一年中,新寫字樓需求逐漸向二線城市擴(kuò)散的勢頭并不如預(yù)期的那樣充足,市場關(guān)注的重點(diǎn)仍然是一線城市。

供需失衡致京租金大漲

根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù),作為中國的主要金融中心,上海在2012年的新供應(yīng)量為全國最高,達(dá)657490 平方米,相當(dāng)于現(xiàn)有存量的11%;北京2012年的新供應(yīng)寫字樓僅為283957平方米,相當(dāng)于現(xiàn)有存量的4%。比較各城市新供應(yīng)量與現(xiàn)有存量水平,反而是諸多二線城市表現(xiàn)突出。以成都為例,其新供應(yīng)寫字樓相當(dāng)于現(xiàn)有存量的44%,位居全國之首,重慶、大連、青島等城市也位居前列。

這意味著,盡管一線城市中業(yè)務(wù)帶動(dòng)的寫字樓需求較高,但新供應(yīng)卻相對(duì)緊張,從而導(dǎo)致核心城市空置率極低。其中北京在所有國內(nèi)城市中的空置率最低,僅為2.8%,上?？傮w空置率則為7.4%。與此形成對(duì)比的是,由于部分二線城市的政府采取一系列措施推動(dòng)寫字樓物業(yè)開發(fā),新供應(yīng)過剩導(dǎo)致的總體空置率偏高現(xiàn)象屢見不鮮。目前,成都的寫字樓空置率為45.3%,青島則高達(dá)30%。

由于供應(yīng)量相對(duì)有限,加之國內(nèi)公司業(yè)務(wù)拓展帶來的較高需求,北京去年最優(yōu)租金增長高居全國城市之首,與前一年同期相比上漲了22.4%,最優(yōu)租金達(dá)到326元/平方米/月。盡管2012年下半年寫字樓租金上漲減緩,業(yè)主在要價(jià)時(shí)也更趨理智,但租金上漲的壓力始終存在。

租金增長受制不相稱供應(yīng)

鑒于2012年優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍大部分集中在北京和上海,企業(yè)仍偏愛將這兩座城市作為業(yè)務(wù)發(fā)展地。因此,戴德梁行預(yù)測稱,2013 年,國內(nèi)主要城市的寫字樓租金上漲水平仍取決于相對(duì)供應(yīng)量,北京、上海的租金增幅仍然遠(yuǎn)高于其他城市。2013年北京租金上漲水平將位居全國之首,有望達(dá)到10.5%。未來五年,北京和上海的最優(yōu)租金將分別平均上漲8.5%和6.2%,在以上預(yù)測的基礎(chǔ)上,北京最優(yōu)租金將于2014年超過上海。同時(shí),其他大部分城市的租金上漲水平將保持穩(wěn)定趨勢。

進(jìn)入2013年,政府將更積極地采取措施刺激國內(nèi)消費(fèi)和生產(chǎn),國內(nèi)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求也將因而進(jìn)一步增長。相對(duì)來說,外部不確定性因素則將減緩許多跨國公司拓展辦公空間的行為,至少不太會(huì)選擇遠(yuǎn)離核心城市。另一方面,由于地方政府期望其土地資源增值,部分城市的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將繼續(xù)高于需求。未來3年,預(yù)計(jì)核心城市和其他城市之間的不相稱供應(yīng)仍會(huì)繼續(xù)。將核心城市的寫字樓需求吸引和轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域性城市群,是縮小全國租金增長差距的必要舉措,這將決定未來數(shù)年的租金增長模式。