有不少所謂的“工抵房”實(shí)際上并非真正的工抵房,有一些開發(fā)商是在打著“工抵房”的名義進(jìn)行低價(jià)銷售。如果是真的工抵房,說明開發(fā)商資金可能有問題,如果房款不能打到監(jiān)管賬戶,不能用于這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),也會(huì)面臨延期交房,甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。此外,有些“工抵房”還可能是抵押房,已經(jīng)被抵押,甚至查封了。

作為一名房地產(chǎn)領(lǐng)域的記者,葉明(化名)發(fā)現(xiàn),臨近年關(guān),中介發(fā)來的消息中關(guān)于“工抵房”的內(nèi)容開始變多了。

比如,一位房產(chǎn)中介不久前給他推了幾套工抵房,原價(jià)15000元/平方米,現(xiàn)在單價(jià)只要12888元/平方米。而一個(gè)月之前,該房產(chǎn)中介剛剛給他推薦的3套工抵房,單價(jià)是9500元/平方米,比同期在賣的房子便宜3000元/平方米。

不過,工抵房并不是絕對(duì)安全。11月26日,江西省德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局叫停了當(dāng)?shù)匾黄鹨浴肮さ址俊贝黉N的違規(guī)銷售活動(dòng)。德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局表示,事情曝光后,相關(guān)部門前往開發(fā)企業(yè)了解情況,并馬上責(zé)令開發(fā)企業(yè)撤銷“工抵房”廣告宣傳,取消“工抵房”活動(dòng)。對(duì)已交訂金的29套“工抵房”預(yù)交款全部退還。

在北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來,有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房,有一些開發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價(jià)銷售。不論是否是工抵房,如果銷售的價(jià)格遠(yuǎn)低于備案價(jià)格,都是違法行為,可能面臨無法備案的風(fēng)險(xiǎn)。而且,即使備案了,如果被相關(guān)部門處罰了違法銷售,還有被解除的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)量激增

工抵房,即工程抵押房,是指在某些條件下,房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開發(fā),而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)(如建筑商、材料商等)進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

根據(jù)CRIC監(jiān)測,自9月以來,市場上的“工抵房”數(shù)量激增。據(jù)其分析,目前市場上的工抵房主要分為兩類:一類是“真工抵”,即開發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源,一般而言這類工抵房數(shù)量會(huì)偏少,多數(shù)在個(gè)位數(shù)。另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價(jià)促銷,由于部分城市發(fā)布了“限跌令”,明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價(jià),房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價(jià)銷售。

從工抵房的區(qū)域分布來看,工抵房的數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。具體來看,工抵房的優(yōu)惠時(shí)間自今年9月份以來明顯增加?？硕鸬禺a(chǎn)研究發(fā)布的部分工抵房優(yōu)惠情況顯示,近段時(shí)間以來,包括柳州、中山、南寧、桂林、南京、徐州、南昌、蘇州、廣州、廈門、成都等城市都曾推出工抵房優(yōu)惠情況。

比如,今年10月,位于徐州的新城吾悅廣場推出100套特價(jià)房,一口價(jià)5388元/平方米,相較于備案價(jià)7200元/平方米相當(dāng)于75折優(yōu)惠,相較于成交均價(jià)6300元/平方米相當(dāng)于85折優(yōu)惠;10月,位于廣州的雅居樂天際715項(xiàng)目,30套工抵房,讓利至少150萬/套起,最高達(dá)241萬/套,最高折扣接近64折;位于成都的榮盛時(shí)代天府,30套工抵房,最低可達(dá)82折左右。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來,近段時(shí)間以來工抵房之所以激增,主要是年末工程方對(duì)工程款需求迫切,因?yàn)槟觋P(guān)將至拖欠農(nóng)民工工資后果較為嚴(yán)重。另外,不排除開發(fā)商以工抵房的形式來促銷的可能。

變相“促銷”

如肖云祥所言,利用工抵房變相“促銷”正在成為部分房企當(dāng)下回款的新手段。

日前,有網(wǎng)友在問政江西官方平臺(tái)反映,德興新旅明樾府項(xiàng)目承諾保價(jià)協(xié)議,但近期公眾號(hào)中刪除保價(jià)協(xié)議,以工抵房名義變相降價(jià)銷售,2個(gè)月之內(nèi),房價(jià)降幅達(dá)到800~1000元,使購房者損失巨額錢財(cái)。

在這份報(bào)價(jià)承諾書中,觀察者網(wǎng)注意到,開發(fā)商承諾,在2021年12月31日前銷售的同類型房源不低于活動(dòng)價(jià),若在客戶購房之后至2021年12月31日期間,出現(xiàn)同類型房源現(xiàn)場成交價(jià)格低于活動(dòng)價(jià),公司將進(jìn)行差價(jià)退賠。

11月26日,德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示,2021年11月22日經(jīng)新旅集團(tuán)公司批準(zhǔn)德興新旅明樾府項(xiàng)目拿出難以銷售的50套前期尾房,以備案價(jià)格抵扣施工單位工程款,施工單位可以進(jìn)行自行銷售也可以委托中介、詈業(yè)顧問個(gè)人等仟意銷售溫道進(jìn)行銷售,銷售價(jià)格由施工單位確定并支付相應(yīng)的銷售渠道傭金,其他不在“工抵房”范圍內(nèi)的住宅仍以住建局備案價(jià)格進(jìn)行正常銷售。

施工方為快速回款,“工抵房”價(jià)格以9折優(yōu)惠活動(dòng)做了推廣廣告,并使用了5500元/平方米價(jià)格起的用詞,導(dǎo)致業(yè)主誤解成所有房源價(jià)格為5500元。而原銷售折扣為9.9折,現(xiàn)在銷售為9折優(yōu)惠,幅度比較大。公司于2021年7月19日作出了對(duì)該項(xiàng)目在2021年7月19日至2021年12月31日期間購買房源的客戶予以全年最優(yōu)惠政策,并針對(duì)在此期間成交的客戶執(zhí)行保價(jià)承諾。致使導(dǎo)致業(yè)主不滿意進(jìn)行維權(quán)。

事情曝光后,分管副市長帶隊(duì)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人一同前往開發(fā)企業(yè)了解情況,并馬上責(zé)令開發(fā)企業(yè)撤銷“工抵房”廣告宣傳,取消“工抵房”活動(dòng)。對(duì)已交訂金的29套“工抵房”預(yù)交款全部退還。

11日25日,新旅置業(yè)有限公司作出了告知書,收回施工單位50套工抵房;對(duì)此批次已售房源做退款外理;對(duì)確定需要購房的客戶,必須按照原9.9折補(bǔ)齊差價(jià),確保前期業(yè)主的權(quán)益。截止當(dāng)晚12時(shí),已售的29套購房定金及首付款全部退款到位。針對(duì)新旅明樾府此次擾亂房地產(chǎn)市場行為及施工單位擅自銷售房源行為,住建局將依法依規(guī)進(jìn)行外理。

風(fēng)險(xiǎn)潛存

在多位業(yè)內(nèi)人士看來,“工抵房”背后反映的是當(dāng)下房企在經(jīng)歷融資受阻、降價(jià)受限之后的無奈選擇。不過,“工抵房”并不絕對(duì)安全。

除了新旅明樾府此次“工抵房”降價(jià)銷售遭到維權(quán)被叫停,早在今年10月3日,徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局就通報(bào)了徐州市賈汪區(qū)億睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以“工抵房”的名義宣傳降價(jià)銷售商品的行為,并責(zé)令公司停止違法行為。

同日,億睿房地產(chǎn)表示,公司于9月30日推出的吾悅?cè)A府“工抵房”優(yōu)惠活動(dòng)取消執(zhí)行,并恢復(fù)按原市場價(jià)格銷售,對(duì)參加活動(dòng)的客戶擬于7個(gè)工作日內(nèi)完成退款。

王玉臣直言,有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房,有一些開發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價(jià)銷售。如果是真的工抵房,說明開發(fā)商資金可能有問題,如果房款不能打到監(jiān)管賬戶,不能用于這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),也會(huì)面臨延期交房,甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。此外,有些工抵房還可能是抵押房,已經(jīng)被抵押,甚至查封了。

王玉臣建議,如果購買工抵房,務(wù)必核實(shí)清楚房屋的基本情況,比如手續(xù)是否齊全,狀態(tài)如何,是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等,以及務(wù)必關(guān)注是期房還是現(xiàn)房,期房風(fēng)險(xiǎn)更高一些。

其次,務(wù)必關(guān)注房款的具體支付。是直接支付給開發(fā)商,還是支付給第三方是否還存在差價(jià)問題,差價(jià)支付給誰。

“以往就遇到過工抵房延期交房,解除合同時(shí)開發(fā)商稱自己沒有收到房款,或者針對(duì)差價(jià)部分不認(rèn)可的情況?！蓖跤癯急硎?房款最好是支付給開發(fā)商,如果有差價(jià),也最好讓開發(fā)商和施工單位自己處理,支付給開發(fā)商,開發(fā)商再給施工單位。而且,房款一定要注意是否支付到了開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上了,否則就存在被開發(fā)商轉(zhuǎn)移的問題。此外,要注意核實(shí)開發(fā)商對(duì)于這個(gè)房子的備案價(jià)格,如果工抵房價(jià)格和備案價(jià)格是一致的,所謂的工抵房降價(jià)銷售實(shí)際上就是虛假宣傳。但是如果過低,又存在違規(guī)銷售的問題。

對(duì)于期房,務(wù)必關(guān)注施工進(jìn)度。都已經(jīng)出現(xiàn)工抵房了,往往說明開發(fā)商的資金是有問題的,未來可能出現(xiàn)延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。此外,對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目要進(jìn)行一些基本的調(diào)查和了解,如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行,列入了失信名單,項(xiàng)目也停工許久了,這種房子最好不要購買。