今天咱們來一起分析昆山的價(jià)值與各個(gè)環(huán)滬板塊的實(shí)際情況。希望能夠?qū)Υ蠹屹I房有一絲幫助,
昆山簡況及經(jīng)濟(jì)、人口:
首先咱們來看一下昆山的概況,昆山市是江蘇省直管縣級市,地處江蘇省東南部,位于上海與蘇州之間,東與上海市嘉定、青浦交界,西與蘇州市相城區(qū)、吳中區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)接壤,南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)周莊鎮(zhèn)與吳江區(qū)毗鄰,通達(dá)浙江,下轄10個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)國家級園區(qū) ?？偯娣e927.68平方千米,其中水域面積占23.1%。昆山是江蘇省3個(gè)試點(diǎn)省直管(市)之一,連續(xù)16年被評為全國百強(qiáng)縣、中國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)市之首。
2020年第七次人口普查的時(shí)候昆山的人口在2092496人,與2010年第六次全國人口普查的1644860人相比,十年總增長447636人,增長27%,年均增長率為2.44%;2019年昆山的GDP是4276.76億元,人均生產(chǎn)總值為24.26萬元。
昆山的產(chǎn)業(yè):昆山為什么能夠吸引那么多的人口為什么能夠以一縣之地把好多省會城市都比下去了那因?yàn)槔ド接兄蟠笮⌒〉钠髽I(yè),從九十年代至今,近三十年的打拼才形成昆山下面的格局,下面我們來看看昆山的產(chǎn)業(yè)如何
昆山與富士康科技集團(tuán)簽訂全面深化戰(zhàn)略合作協(xié)議
捷安特(全球)集團(tuán)與昆山開發(fā)區(qū)簽署合作協(xié)議
全球第一條2.5米超寬幅偏光片項(xiàng)目昆山開建
華為中軟國際智能制造生態(tài)使能中心啟動(dòng)建設(shè)
智慧交通大數(shù)據(jù)(華東)應(yīng)用中心暨及總總管據(jù)科技全國總部項(xiàng)目落戶花橋。
三一重機(jī)挖掘機(jī)研發(fā)制造基地項(xiàng)目于2020年2月啟動(dòng)建設(shè),總投資120億元
昆山與中科曙光簽約
昆山光電產(chǎn)業(yè)園以上只是最近幾年昆山引進(jìn)的部分企業(yè),這些項(xiàng)目都有一個(gè)共同的特點(diǎn),就是投資規(guī)模大、科技含量高、發(fā)展前景好,相信昆山未來會繼續(xù)保值高質(zhì)量發(fā)展,在未來的科技產(chǎn)業(yè)競爭中不會掉隊(duì)。
昆山交通:目前昆山的交通目前已經(jīng)通車的有上海的11號線,在花橋有3個(gè)站點(diǎn);還有目前蘇州園區(qū)修過來的S1號線在建,預(yù)計(jì)在2023年6月份能夠通車;以上這兩個(gè)幾乎是人人都知道的,下面我們來說一下去年年確立的兩條線路,一個(gè)預(yù)計(jì)今年動(dòng)工,一個(gè)預(yù)計(jì)明年動(dòng)工:
蘇錫常城際鐵路,常州-無錫-蘇州-上海線江蘇段,約95公里。目前全線預(yù)、工可研究工作已啟動(dòng),預(yù)可方案基本穩(wěn)定。計(jì)劃將于今年開工建設(shè)。
蘇錫常城際昆山境內(nèi)主要沿蕭林路敷設(shè),擬設(shè)陽澄湖站、智谷小鎮(zhèn)站、北門路站、青陽路站及昆山足球場站5站,平均站間距7.4km;在城鐵陽澄湖站與S1線換乘,智谷小鎮(zhèn)站與K3線換乘,北門路站與K1線換乘,青陽路站與K2線換乘。
蘇州經(jīng)淀山湖至上海城際鐵路(含上海市段)線路全長約40公里,其中江蘇段全長約32公里,總投資約100億元,目前正籌備進(jìn)行江蘇段的預(yù)工可研究和工可研究等前期工作。據(jù)悉,線路西起蘇州地鐵2號線桑田島站,經(jīng)甪直、錦溪至上海;蘇淀滬城際在昆山境內(nèi)主要沿機(jī)場路(S343)、黃浦江路敷設(shè),擬設(shè)張浦站、千燈站及淀山湖站等3站,平均站間距10.0km;在張浦站與K1線換乘,千燈站與K2線換乘。
下面介紹一下昆山與上海、蘇州交界的四個(gè)板塊的大概情況,因?yàn)樾【幹饕?fù)責(zé)環(huán)滬區(qū)域,昆山市區(qū)的客戶群不是上海、蘇州的外溢需求,所以只分析了上海、蘇州影響比較大的四個(gè)區(qū)域。
昆山花橋板塊:首先我們來分析一下花橋片區(qū),作為目前全國唯一通了跨省地鐵的地方,上海11號線有三站在花橋境內(nèi),每次上海有行情的時(shí)候,花橋最先受到影響,2016年和2021年上海有行情環(huán)滬城市里面花橋都是花橋領(lǐng)漲環(huán)滬的;個(gè)人覺得目前的花橋適合上海外溢的剛需購買,因?yàn)橛械罔F的花橋通勤上海是真的方便;另外花橋是環(huán)滬目前唯一一個(gè)進(jìn)入存量房市場的其余,這邊的二手房只要你掛牌正常價(jià)格,很快可以賣掉。如果你買環(huán)滬打算過渡、保值、小幅度增值也可接受,建議可以考慮花橋。
去年下半年在大市場不好的情況下,花橋中駿世界城也是開盤即售罄首開房源;其他的距離地鐵稍微近一點(diǎn)的如蘇河公園、朗綠花園、浦西玫瑰園等也已經(jīng)清盤了。目前花橋在售的基本上都在新城區(qū)。
目前花橋在售樓盤距離上海11號線最近的是中駿世界城(有少量房源),中駿距離上海11號線花橋站300米,小區(qū)門口有自帶的商業(yè)綜合體;目前在售均價(jià)在26000元/㎡,精裝交付帶地暖中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)等。
花橋新城區(qū)在售樓盤有:象嶼都城嘉園和怡園(毛坯交付、23000元/㎡)、保利明月辰璟苑(未開盤,待定)、濱江?；▓@(帶裝修、22500元/㎡)、嘉寶夢之悅(少量房源,毛坯交付,23000元/㎡)、香逸鉑悅(毛坯交付、24000元/㎡);整幾個(gè)樓盤目前距離上海11號線都在4-5公里,距離在建的S1號線500-1800米,未來S1號線可以在花橋站站內(nèi)換乘11號線;花橋新城區(qū)是目前花橋重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域,商場、醫(yī)院、三個(gè)公園、兩個(gè)私立學(xué)校、兩個(gè)公立小學(xué);拖家?guī)Э诘馁彿空呖梢钥紤]這個(gè)片區(qū)。
昆山千燈板塊:昆山千燈片區(qū),它與上海的青浦交界,開車24分鐘可以到上海的17號線漕盈路地鐵站,或者11號線花橋站,是大虹橋商圈中的一員;千燈是顧炎武的故居所在地,有4A級千年古鎮(zhèn),古鎮(zhèn)大門不收取門票,免費(fèi)開放。目前在售的新房有德信都繪大境、海倫堡璟珆,碧桂園星光薈花園等,均是精裝交付,房價(jià)在15500左右,與花橋新城區(qū)8公里的距離,房價(jià)少了8000塊,是隔壁青浦新城房價(jià)的1/3。上海的崧澤高架已通車(全程免費(fèi)),開車38分鐘可以到上海虹橋商務(wù)區(qū);是目前昆山最適合在虹橋或者青浦上班的自駕剛需上班族。
目前千燈最大的利好是蘇淀滬城際預(yù)計(jì)2023年會開建,在千燈會有一個(gè)站點(diǎn),千燈的下一站是淀山湖,淀山湖的下一站就是上海青浦了,計(jì)劃蘇淀滬城際會與示范區(qū)線(上海段連接),這樣后期到華為研發(fā)基地與上海虹橋都很方便。
昆山淀山湖板塊:昆山淀山湖板塊,它與上海的青浦交界,開車22分鐘可以到上海17號線漕盈路地鐵站或者朱家角地鐵站;上海的崧澤高架已通車(全程免費(fèi)),開車40分鐘可以到上海虹橋商務(wù)區(qū);目前整個(gè)板塊主打綠色生態(tài),環(huán)境非常好。
產(chǎn)業(yè)和配套略差,想要入手的朋友建議開車轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)配套,看看自己是否能夠接受;目前在售的有雅居樂聆湖雅苑、蘇高新尚云庭兩個(gè)小區(qū)以及靠近淀山湖屬于錦溪的萬科常青藤,在售價(jià)格在18000-20000左右,精裝交付,大部分是總高11層的小洋房。目前淀山湖與千燈一樣,最大的利好是蘇淀滬城際預(yù)計(jì)2023年會開建,在淀山湖有個(gè)站點(diǎn),然后下一站就是上海青浦了,計(jì)劃蘇淀滬城際會與示范區(qū)線(上海段連接),這樣后期到華為研發(fā)基地與上海虹橋都很方便。
昆山張浦板塊:張浦位于昆山城南的南部片區(qū),他與蘇州的甪直交界;張浦開車距離蘇州核心區(qū)域僅28公里,開車44分鐘可到;距離虹橋約50公里,開車約45分鐘可到。目前張浦在售樓盤有祥源悅江南、綠地境啟瀾庭、蘭亭都薈、首創(chuàng)禧悅棠禮等小區(qū);均是毛坯交付,單價(jià)14500-15500元/㎡。
目前張浦主要兩個(gè)方向購房群體,一個(gè)是昆山市區(qū)外溢過來的人,另外一個(gè)是蘇州園區(qū)外溢過來的。昆山外溢過來因?yàn)閺埰志嚯x市區(qū)更近,且價(jià)格比市區(qū)便宜至少5000元/㎡;蘇州園區(qū)過來買是因?yàn)閺埰指舯诘漠f直都賣到了22000元/㎡(帶裝修),而張浦和他們的差價(jià)有6000元/㎡,而兩者之間開車僅需10分鐘。另外蘇淀滬也走張浦,之后的千燈、淀山湖、上海青浦。
以下是昆山的限購政策:購房政策:外地戶籍需要3年內(nèi)繳滿2年社保;或者可以辦理人才編碼購房(學(xué)歷需要大專及以上學(xué)歷,男性60歲以內(nèi),女性50歲以內(nèi));一個(gè)家庭只能購買一套。貸款政策:首貸首付3成;之前有貸款記錄房貸已結(jié)清,首付5成;之前有貸款未結(jié)清,首付8成。支持異地公積金貸款!