昨天,杭州今年出讓的第一批宅地集中掛牌,共60宗涉宅地塊將于4月25日正式出讓。

土拍的規(guī)則也有了一些調(diào)整,當一宗地塊的溢價封頂后,去年12月的規(guī)則是進入搖號環(huán)節(jié),而這一次改為 “一次性報價”,以次高報價原則確定競買人。

次高者得

房企若報最高價會成為“炮灰”

杭州上一次集中土拍是在2021年12月21日,當溢價10%封頂后,由房企通過搖號決定地塊最終歸屬。此次新規(guī)則規(guī)定溢價10%后,轉(zhuǎn)入一次性報價環(huán)節(jié)。

一次性報價,即房企只有一次報價機會。至于報價區(qū)間,鎖定在地塊起拍價的110%~112%之間。也就是說,一次性報價最高只能報到起拍價的112%。

在這個環(huán)節(jié)中,并非價高者得,而是次高價者得。一次性報價規(guī)則并非杭州獨創(chuàng),但是像杭州這樣次高價者得,在國內(nèi)尚屬首次。蘇州、上海、南昌等地也曾嘗試一次性報價,但規(guī)定最接近平均報價者競得。

按照杭州新出的規(guī)則,想拿地就不能報最高價,除非是有房企心甘情愿當炮灰。一次性報價最低單位為1萬元,且采用線下報價的方式。如果多家房企的報價都為次高價,那么還得通過搖號決定地塊歸屬。

可以預(yù)見,下個月的土地出讓大戰(zhàn),也將因這一新規(guī)而戲劇性大增。

取消預(yù)公告和勾地
再度提升了報名門檻

此次土拍新政再度取消了預(yù)公告,改為直接正式掛牌。去年杭州第二次集中供地也曾取消預(yù)公告,但是第三次集中供地又恢復(fù)了預(yù)公告。

取消預(yù)公告環(huán)節(jié),顯然有利于加快土地出讓速度。

此外,頗具杭州特色的勾地制度,此次也取消了。所謂勾地,即房企與做地單位簽訂協(xié)議并繳納保證金(一般不超過5000萬元),土拍時若無其他房企出價,則勾地房企必須托底。

勾地取消,意味著將直接采用報名保證金模式,也就是意向競買單位需在報名截止日足額繳納地塊起始總價的20%保證金后方可參與競買。這無疑將大幅提高地塊報名門檻,制約了房企報名競買地塊的宗數(shù)規(guī)模,從而降低了每宗地塊競拍的激烈程度,有利于進一步穩(wěn)定地價。

這或許和去年12月的拍地有關(guān),當時采取了勾地模式,因而有不少房企報了十多宗地,多的甚至達到20宗。結(jié)果35宗地有24宗拍至封頂,進入搖號環(huán)節(jié)。此外,由于勾地門檻低,一些小開發(fā)商也得以入圍搖號,運氣好的甚至拿到了優(yōu)質(zhì)地塊,而品質(zhì)較好但運氣不濟的房企反而搖不到好地。

硬性規(guī)定品質(zhì)

要有3米層高、4米高的架空層

杭州去年就提出“定品質(zhì)”,并且在上一批集中供地中得到落實。相比之下,此次新規(guī)中的“定品質(zhì)”要求有了明顯提高。

品質(zhì)要求的提高主要體現(xiàn)在兩大方面,其一是建筑層高要求不得低于3米,其二是要求建設(shè)4米高的架空層。

近年來,由于限價等方面的原因,房企對樓盤品質(zhì)的追求動力普遍不足,有的甚至嚴重減配。就連錢江新城二期售價6.6萬元/m2的樓盤,建筑層高也只有3米。而大多數(shù)樓盤層高為2.9米,居住舒適性一般。

至于架空層,可以用來增加小區(qū)的配套,曾經(jīng)很長一段時間是杭州樓盤的標配,但是近年來也被許多房企當作減法取消了,即便連一些中高端改善型樓盤也是如此,品質(zhì)大打折扣。

此次對層高和架空層做出了明確約定,可以視為“定品質(zhì)”的進一步細化,也反映了市場呼聲,有助于杭州樓盤品質(zhì)的回歸。