小區(qū)周邊的馬路被停放的私家車堵得水泄不通,但小區(qū)的地下停車場卻空空蕩蕩,成為一些人最理想的廣場舞場所。
這樣的怪事就發(fā)生在北京市海淀區(qū)某小區(qū),業(yè)主反映小區(qū)房子售價在3.8萬元/平方米左右,和周邊小區(qū)相比價格較低,但小區(qū)的地下停車位售價30萬元起,租金要1000多元/月,高額的停車費(fèi)用導(dǎo)致業(yè)主無奈將車停在小區(qū)周圍的馬路旁。
事件曝出后引發(fā)民眾熱議,不少網(wǎng)友表示“感同身受”,并紛紛“吐槽”自家小區(qū)高昂的停車費(fèi)用。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海近日接受《法治日報》記者采訪時指出,當(dāng)前針對住宅小區(qū)的停車收費(fèi),一般實行的是開發(fā)商自主定價,但考慮到實際中屢屢出現(xiàn)天價停車費(fèi),可考慮對住宅區(qū)停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價管理,并針對住宅小區(qū)停車費(fèi)問題出臺定價規(guī)范。
自家小區(qū)停不起 每天下班開車回家后,家住北京市豐臺區(qū)某小區(qū)的張超都需要再步行10分鐘才能回到家,原因是他將車停在了家附近一棟寫字樓的地下停車場內(nèi)。
張超家是商品房,小區(qū)內(nèi)建有地下停車場,但讓他“舍近求遠(yuǎn)”的原因是小區(qū)地下車位收費(fèi)太高。
“我們小區(qū)地下車位不出售,固定車位月租金800元,整年租也沒有優(yōu)惠,我現(xiàn)在停車的寫字樓地下車位按年租一個月才550元?！睆埑嬖V記者,自己小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主都因為小區(qū)車位收費(fèi)過高而選擇將車停在其他地方,有些人甚至下班后直接將車停在小區(qū)路邊,早上起床后再去挪車。
不僅如此,更讓張超氣憤的是,由于小區(qū)地下停車位價格高,導(dǎo)致還有些車位沒租出去,因此變成了外來車輛進(jìn)入小區(qū)后的臨時車位。由于張超所在小區(qū)施行的是“人車分流”管理,因此開車來“串門”的人只能將車停在小區(qū)內(nèi),但小區(qū)內(nèi)的臨時停車費(fèi)竟然達(dá)到6元/小時,和附近商場的停車費(fèi)持平,這也招致了他一些朋友的吐槽,直言這個小區(qū)“停不起”。
張超所在小區(qū)算不上高檔小區(qū),他也了解過周邊一些房價更高、設(shè)施更好的小區(qū)停車費(fèi)是多少,發(fā)現(xiàn)價格都沒有超過他所在小區(qū),這讓他“難以理解”。
有張超這種經(jīng)歷的并非少數(shù),在近日北京市海淀區(qū)某小區(qū)高價停車費(fèi)被曝出后,很多民眾紛紛“響應(yīng)”,吐槽自己所在小區(qū)高昂的停車費(fèi)用,有網(wǎng)友甚至表示,自家小區(qū)內(nèi)停車一年的費(fèi)用,比養(yǎng)車的費(fèi)用還高。
記者注意到,業(yè)主們判斷停車費(fèi)用是否過高的一個“標(biāo)準(zhǔn)”是與小區(qū)附近的商場或?qū)懽謽堑耐＼囐M(fèi)用對比。有網(wǎng)友表示,小區(qū)停車應(yīng)當(dāng)是購房的配套服務(wù),如果定價比那些商業(yè)化的商場、寫字樓還要高,那就完全脫離了服務(wù)業(yè)主的功能,而淪為開發(fā)商牟利的手段。
業(yè)主難有話語權(quán) 小區(qū)停車費(fèi)過高的問題之所以會一石激起千層浪,在張超看來,就是因為這個問題一直“訴說無門”。
針對小區(qū)停車費(fèi)問題,他找過物業(yè)公司,但物業(yè)公司表示車位是由開發(fā)商定價的,他們無權(quán)進(jìn)行干涉,只能替業(yè)主反映。此后,物業(yè)公司給他的回復(fù)是:“地下車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商,定價符合規(guī)定,小區(qū)內(nèi)有很多業(yè)主是可以接受這個價格的,因此價格不會下調(diào)?！?br />
“難道針對小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的問題,業(yè)主沒有任何話語權(quán)”對于張超的疑問,華東政法大學(xué)副教授孫煜華解釋稱,在這個問題上首先要確定小區(qū)停車位的權(quán)屬。民法典第二百七十五條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此,根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,對于開發(fā)商擁有所有權(quán)的地下車位以及未包含在總建筑面積內(nèi)由開發(fā)商投資建設(shè)的人防地下車庫,開發(fā)商確實擁有自主定價權(quán)。
“按照‘誰投資誰受益’的分配原則,住宅區(qū)地下車位的處置權(quán)歸開發(fā)商所有,這也意味著開發(fā)商具有定價的決定權(quán)?！眲⒖『Ｒ员本槔M(jìn)一步解釋稱,早在2016年,北京住宅小區(qū)的停車費(fèi)就已全面放開,不由政府統(tǒng)一定價,而是將定價權(quán)完全交由市場,對于車位已經(jīng)售賣給業(yè)主的,一般僅收取物業(yè)管理費(fèi),未售賣的車位則由產(chǎn)權(quán)方收取租金,這也導(dǎo)致相關(guān)部門在這個問題上“不好插手”。
記者注意到,上述海淀區(qū)某小區(qū)業(yè)主就曾因停車費(fèi)問題投訴到相關(guān)部門,但海淀區(qū)市場監(jiān)管局給予業(yè)主的回復(fù)是,該小區(qū)人防及產(chǎn)權(quán)停車位收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價,由經(jīng)營者自主制定,對于業(yè)主反映的價格過高問題,價格執(zhí)法部門對此無執(zhí)法依據(jù),未發(fā)現(xiàn)價格違法行為。
“不過,小區(qū)車位定價也不是完全由開發(fā)商說了算,民法典第二百七十五條同樣規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”孫煜華舉例稱,這樣的情況主要針對的是小區(qū)的地面停車位。一些小區(qū)會規(guī)劃出一塊地用于臨時停放進(jìn)入小區(qū)的車輛,此種情況下,停車費(fèi)的制定和調(diào)整必須通過業(yè)主共同決議或者和業(yè)主協(xié)商,超過半數(shù)業(yè)主同意才可以。
此外,孫煜華表示,根據(jù)民法典第二百八十二條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。因此,占用公共區(qū)域收取的停車收益也應(yīng)分配給業(yè)主。
定價過高恐違法 記者注意到,僅在北京,此前因為小區(qū)停車收費(fèi)過高導(dǎo)致矛盾糾紛的案例不時見諸報端。而在這些案例中,開發(fā)商的自主定價權(quán)也往往被當(dāng)做一塊“免死金牌”。
針對這一問題,早在2015年,就有全國人大代表提出建議,將住宅小區(qū)機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)納入政府指導(dǎo)價管理。
所謂政府指導(dǎo)價是指依照價格法規(guī)定,由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度,指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。記者了解到,《廣西壯族自治區(qū)定價目錄》中就將所有普通住宅的停車服務(wù)收費(fèi)納入政府定價目錄,各小區(qū)可以依據(jù)市場自行調(diào)整定價,但不得超過政府指導(dǎo)價。
“制定小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)商即便手握定價權(quán),也應(yīng)充分尊重業(yè)主的權(quán)益,通過與業(yè)委會協(xié)商等,制定多數(shù)人可以接受的價格,否則因定價過高導(dǎo)致車位空置,也會造成資源的浪費(fèi)并有損企業(yè)形象。”在劉俊?？磥?小區(qū)停車位的定價應(yīng)當(dāng)參考多方面來考慮,比如該小區(qū)所處地段、小區(qū)建造檔次以及附近其他小區(qū)停車位價格等。
不過,考慮到目前不少小區(qū)并未成立業(yè)主委員會,業(yè)主缺乏與開發(fā)商議價維權(quán)的能力,劉俊海認(rèn)為有必要考慮對住宅小區(qū)停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價,以此進(jìn)行合理限制。但他指出,價格區(qū)間如何設(shè)定必須聽取多方意見,做到公平公開公正。此外,還可考慮出臺一些專門針對住宅區(qū)停車收費(fèi)的定價規(guī)范,明晰定價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、最高限價要求等,對其進(jìn)行約束。
“即便車位租金是市場調(diào)節(jié)價,但也要遵循相關(guān)的定價規(guī)定,如果定價過高,也可能涉嫌違法。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣解釋稱,根據(jù)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》,某一商品或者服務(wù)的價格水平不超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價格的合理幅度。如果違反規(guī)定,將由價格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正;拒不改正的,予以警告、沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
此外,王玉臣指出,2015年國家發(fā)展和改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部三部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見》也明確提出要健全市場價格行為規(guī)則,加強(qiáng)停車服務(wù)收費(fèi)市場行為監(jiān)管,對交易雙方地位不對等的,要通過指導(dǎo)雙方制定議價規(guī)則、發(fā)布價格行為指南等方式,合理引導(dǎo)經(jīng)營者價格行為,維護(hù)市場正常價格秩序。
據(jù)法治日報報道