4月11日,蘇州市開始調整限售政策,二手房限售期限由5年縮至3年。同時,調低非戶籍居民家庭在蘇購房門檻,社保年限要求從原來的三年內連續(xù)繳納2年社保調整至累計2年社保。市場分析人士認為,目前蘇州房貸利率在低位,再加上限售放松,金融端疊加政策端利好,市場信心有望得到恢復。

蘇州放松限購限售

4月11日上午,“蘇州放松了限售政策”的消息在網絡甚囂塵上?！度A夏時報》記者看到,部分自媒體登出了一份蘇州市吳中區(qū)的二手房買賣合同,合同封面顯示,“購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓”。

隨后,《華夏時報》記者從蘇州市房地產市場和交易管理中心確認了這一消息:蘇州二手房限售期限由5年縮短至3年;新房轉讓年限不變,自取得不動產證起3年內不得轉讓。

同時,蘇州市限購政策也有所調整,非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,社保年限要求從原來的三年內連續(xù)繳納2年社保調整至累計2年社保。另據研究機構透露,“外地人賣房后2年內無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿俊钡男麓胧┮灿?月11日起執(zhí)行。

上述三條措施,對2019年蘇州市政府出臺的《關于進一步完善我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》(以下簡稱《意見》)進行了適度松綁。

公開資料顯示,2019年7月24日出臺的《意見》提出,即日起,蘇州對蘇州市區(qū)(包括姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū))的新建商品住房和二手住房都實施限制轉讓。蘇州市區(qū)范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓;市區(qū)范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目,包括已經取得預售許可尚未申請草簽的商品住房,購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓。

同時,《意見》規(guī)定,2019年7月25日起,非本市戶籍居民家庭,在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內只可申請購買第1套住房。且非戶籍居民家庭在這些范圍內申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

政策端的松綁之外,《華夏時報》注意到,蘇州房貸利率也在持續(xù)降低。據統(tǒng)計,蘇州房貸利率自去年11月開始出現(xiàn)回落。今年3月中旬以來,蘇州房貸利率更是全面下調:目前除平安銀行、光大銀行和江蘇銀行首套房貸利率為4.65%之外,包括中國銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、招商銀行等在內的多家銀行放貸利率均為4.6%。同時,銀行額度充足,大部分銀行放款速度都控制在一到兩周之內,小部分銀行審批完成即可放款。

多城樓市釋放積極信號

盡管目前正式文件還未落地,但作為長三角重點城市,蘇州限購限售全面松綁被認為頗具風向標意義。市場觀點認為,蘇州放松二手房的限售,加上金融信貸政策的寬松,將會大大修復市場信心,釋放出積極的市場信號。

“總的來說,從放松限售、限購再到購房資格的放松,可見政府意在提振房地產行業(yè)的信心,對當下低迷的樓市具有一定的促進作用?！睂＜艺J為。

在專家看來,無論是限售還是限購政策的放松,歸根結底是“開需求源”。

如專家所言,“蘇州無論是新房還是二手房市場,從去年四季度以來都處在持續(xù)低迷的態(tài)勢中?！惫_資料顯示,2021年下半年開始,蘇州樓市開始持續(xù)走冷。蘇州市區(qū)二手房目前庫存量超6萬套,區(qū)域內二手房一季度總成交9853套;新房方面,據統(tǒng)計,3月蘇州市區(qū)新建商品住宅供應面積為47.18萬平米,環(huán)比增加421%,同比減少52.4%;成交面積為52.71萬平米,環(huán)比增加77%,同比減少41%。

專家坦言,此次蘇州限售時間從五年改三年,短期內的影響不大,會促進蘇州二手房市場流動性的提升。限購門檻放寬也降低了買房的門檻,對于增加蘇州外來客戶購房需求有一定促進作用。外地人賣房后2年內無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?可以促進此前已經投資蘇州的外地人進一步置業(yè)、升級改善置業(yè)。

“政策調整有所為有所不為、為后續(xù)調整留有余地。”李宇嘉向《華夏時報》記者表示,蘇州3條放松政策中,限售的政策力度比限購小,松綁對市場的影響沒那么大,限售并未徹底退出,而是從5年縮短至3年,有助于釋放換房需求,增加市場供應,促進新房和二手房良性循環(huán)等。“此次沒有將限售取消,彰顯了蘇州在政策調整上的謹慎態(tài)度,小步快跑,高頻密集,逐漸滲透到市場,逐漸改善預期。”李宇嘉表示。

需要注意的是,蘇州只是近期限購放松大潮中的一個縮影:據《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計,截至4月6日,4月前6天內就已有蘭州、衢州等5個城市放松樓市調控政策。

李宇嘉告訴《華夏時報》記者,近期,樓市紓困政策的力度和范圍明顯擴大,從之前的小打小鬧(比如購房補貼、增加公積金額度)升級到松綁或取消限購、限售、首套房認定標準從“認房又認貸”變?yōu)椤罢J房不認貸”等;范圍上從內地三四線城市擴散到了能級較高城市,比如鄭州、福州、蘭州、哈爾濱等,也包括此次的蘇州。

專家也指出,從蘭州、南京、蘇州等城市放松調控來看,政策松綁從二線城市開始進入到新一線城市。此前是鄭州、哈爾濱、福州等城市開始松綁,但都屬于弱二線城市?！艾F(xiàn)在實際上進入到強二線城市或新一線城市,這個是非常重要的變化?！睂＜腋嬖V《華夏時報》記者:“從這個角度看,政策松綁的最大意義是政策覆蓋面不斷增強,或也意味著后續(xù)其他一些新一線城市或強二線城市也會有松綁的動作。”

李宇嘉認為,調控是“逆風向行事、平滑市場波動”的短期舉措。結合樓市基本面及穩(wěn)增長的重要性,毫無疑問,新一輪政策松綁期到來了,松綁、紓困或刺激的力度會加大。