自“五一”節(jié)后央行與銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)齊齊發(fā)聲,透露放款房地產(chǎn)貨幣政策意圖、支持剛性和改善性住房需求之后,短短幾日內(nèi),又有多城開始“內(nèi)卷”式地發(fā)布松綁政策。

近日,僅江蘇一省,就有蘇州、南京、無錫、揚(yáng)州、常州等多地重新發(fā)布新政,從松綁限購、限售、限貸等重量級(jí)政策,到購房補(bǔ)貼、降低首付比例、提高公積金貸款額度等刺激需求的手段無所不包。

樓市松綁政策加速落地

一場全國范圍內(nèi)轟轟烈類的救市行動(dòng)正在展開。

5月9日,蘇州、揚(yáng)州、常州、無錫等多地幾乎同時(shí)發(fā)布救市政策。

其中,蘇州政策松綁力度最大,具體為:新房限售3年改為2年、二手房直接取消限售;限購放開,外地戶籍由累計(jì)2年社保改為連續(xù)6個(gè)月社保;二孩及以上家庭買新房二手都不限;非限購區(qū)域,即常熟、張家港,購房不計(jì)入家庭限購套數(shù);認(rèn)定的人才家庭,即使不是蘇州戶籍,也可享受本市戶籍購房資格。

揚(yáng)州也不甘示弱,繼公積金貸款最低2成首付后,再度釋放一波利好:取消限售、限購、更有50%契稅補(bǔ)貼。

常州的松綁政策也較為全面,限售期由4年調(diào)整為2020年9月之前2年;二套房首付比例由目前的60%首付起降低為30%首付起;公積金貸款額度提升,個(gè)人最高額度由30萬提升至60萬,家庭最高額度由60萬提升至90萬;土拍政策優(yōu)化,開發(fā)商土地款付清時(shí)間延長至1年。

中指研究院指出,4月以來,各地調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整的節(jié)奏明顯加快,政策內(nèi)容向限購、限貸、限售等方面延伸,政策工具箱持續(xù)完善且內(nèi)容更加精細(xì)化,城市向熱點(diǎn)一二線、熱點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)圍,長三角城市群優(yōu)化政策的頻次更高、節(jié)奏亦在加快。

這一情形在4月末中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”之后表現(xiàn)得更加明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅五一假期期間,就有18個(gè)省市發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政,東莞、惠州等降低限購門檻,達(dá)州、沈陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜;洛陽、上饒、連云港(601008)、梅州等降低首付比例至2成,株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優(yōu)惠、或購房補(bǔ)貼財(cái)政“托市”。無錫將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

值得一提的是,相較于三四線城市調(diào)控政策的轟轟烈烈,熱點(diǎn)城市特別是一線與強(qiáng)二線城市發(fā)布救市政策的范圍及力度則顯得小心翼翼,多為“擠牙膏”式。

典型如蘇州,自4月份開始接連發(fā)布松綁二手房限售、松綁限購條件、增加公積金貸款額度等措施,如今又繼續(xù)調(diào)整新房、二手房限購限售條件。單次來看,松綁幅度不大,但整合近一月調(diào)整力度和范圍則不容小覷。

以至于有人戲稱,蘇州幾乎“周周出樓市新政”。

而一線城市盡管同樣面臨市場下行壓力,但尚未發(fā)布較大力度的松綁政策。

如上海,僅僅在4月份放寬了臨港片區(qū)購房條件;再如深圳,雖然近日來類似風(fēng)聲不斷,但始終未有官方消息證實(shí)。

行業(yè)拐點(diǎn)還未到來

貨幣政策寬松下,房地產(chǎn)行業(yè)受到惠及,政策面松綁的阻礙已經(jīng)有所減小。

從目前來看,盡管出臺(tái)政策的頻次高,但仍以三四線城市居多,而三四線城市政策的松綁拉動(dòng)需求的效果較為有限,絕大多數(shù)二線城市政策盡管也有所松動(dòng),但普遍較為謹(jǐn)慎。

要知道,大多數(shù)三四線城市,本就沒有限購限售政策的約束,購房門檻幾乎為零,現(xiàn)在只是迎來更大力度的刺激與寬松,卻無法從根本上提振購房者信心,從而改善樓市現(xiàn)狀。

比如首付比例,麗水、溫州、贛州等城市,將首套首付比例降低為20%;廣東梅州甚至將二套公積金貸款首付比例也降為20%。

因此,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,樓市是否能夠迅速回暖,關(guān)鍵還要看一線城市與強(qiáng)二線城市的引導(dǎo)作用。

需要指出的是,作為最早發(fā)布大范圍松綁政策的二線城市,鄭州樓市已經(jīng)在成交數(shù)據(jù)上有所回應(yīng),但同樣是年內(nèi)首個(gè)廢除限售令的二線城市哈爾濱,二手房成交量未見明顯變化,掛牌價(jià)反而出現(xiàn)了略降的情況。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出,熱點(diǎn)城市雖然購買力足夠,但過去幾年隨著房價(jià)飆升,本就存在價(jià)格虛高、空置率過高等問題,隨著“房主不炒”的落實(shí)和疫情影響下返鄉(xiāng)潮的出現(xiàn),購房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn),需求很難再次拉升。

不過,亦有觀點(diǎn)認(rèn)為,熱點(diǎn)城市龐大的需求量并未改變,只是買得起房的人無房票、有放票的人買不起且觀望態(tài)度強(qiáng)烈。

億翰智庫分析認(rèn)為,限貸相關(guān)政策能否放開是本輪政策調(diào)整中最為關(guān)鍵的一環(huán),預(yù)計(jì)5月份將會(huì)有更多二線城市加入到放開限貸政策的行列中,通過取消認(rèn)房又認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率等,對有購房資格、還款能力和購房意愿的居民的購房能力提供加持,從而保障剛性和改善性住房需求的釋放。

天風(fēng)證券也在研究報(bào)告中指出,政治局會(huì)議明確提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求”,肯定了地方因城施策的現(xiàn)實(shí)考慮,地方有望加速迎來非一線全面寬松的“因城施策3.0時(shí)代”。樓市熱度有望于6月迎來拐點(diǎn),預(yù)計(jì)三季度銷售數(shù)據(jù)增速轉(zhuǎn)正。