除了降低房貸利率,各地方政府今年以來多措并舉,支持樓市。

中國人民銀行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布通知,調(diào)整差別化住房信貸政策,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個基點(diǎn),二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。換言之,根據(jù)4月20日公布的最新4年期LPR報(bào)價(jià)4.6%,首套住房的房貸利率最低可到4.4%,二套房房貸利率仍執(zhí)行最低5.2%的標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)測算,按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算,利率下調(diào)20個基點(diǎn),平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

不過,并非所有的購房者都能從中受益。

據(jù)了解,此次利率下限調(diào)整主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款,存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。也就是說,已經(jīng)申請下來住房貸款的“房奴”們將無法享受到這次政策優(yōu)惠,“持幣待購”的首套購房者才是本次政策的目標(biāo)受眾,而且也并非所有的首套購房者都能享受到相同的利率優(yōu)惠。

我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯,個人住房貸款利率遵循采用“全國+地方+銀行”三層確定機(jī)制。在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上,地方層面,由人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求,自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向,可選擇跟隨全國下限下調(diào),也可保持不動或適度上調(diào),維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

此外,在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也可結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素,合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

地方政府“花式發(fā)力”支持樓市

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年4月103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%,二套利率為5.45%,分別較上月回落17個、15個基點(diǎn),利率水平為2019年以來月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%,與5年期以上LPR持平,其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期為29天,較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。

除了降低房貸利率,各地方政府今年以來多措并舉,支持樓市。

日前長沙市一項(xiàng)松綁政策被視為“租出去就算無房”,引發(fā)輿論密切關(guān)注。

5月11日,長沙市印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》規(guī)定,《方案》施行之前已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋,盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),今年以來超過70個城市樓市調(diào)控政策放寬,包括公積金貸款支持,如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長貸款年限、父母公積金可用于子女購房等,限制性政策包括限購、限貸、限售等政策均有不同程度的放寬。政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會城市,如南京、蘇州、蕪湖等長三角區(qū)域強(qiáng)二三線城市,以及天津、蘭州、煙臺、銀川等北方城市。中央多部委也釋放了積極的政策信號。央行、證監(jiān)會等相關(guān)部委出臺金融支持舉措,包括要求支持上市民營企業(yè)融資、降準(zhǔn)0.25個百分點(diǎn)、鼓勵地方因城施策執(zhí)行差別化信貸政策、金融機(jī)構(gòu)加大對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的貸款支持等。

盡管政策利好頻發(fā),但在疫情沖擊等多種不確定性因素的擾動下,整體大環(huán)境景氣度低迷,企業(yè)發(fā)展面臨壓力,就業(yè)壓力加大,居民預(yù)期收入降低,舉債購房的意愿不強(qiáng)。

5月13日,央行發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示,4月份人民幣貸款增加6454億元,同比少增8231億元。根據(jù)報(bào)告,住戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元。其中,住房貸款減少605億元,同比少增4022億元;不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元,同比少增1861億元;經(jīng)營貸款減少521億元,同比少增1569億元。

房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整期

中信期貨有限公司研究部副總經(jīng)理張革表示,自去年四季度以來,全國樓市政策逐步放松。本次央行下調(diào)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20BP,釋放了較強(qiáng)的穩(wěn)樓市信號,有利于提振房地產(chǎn)市場信心。但是,房地產(chǎn)銷售何時顯著改善仍存在不確定性。今年以來,很多城市已經(jīng)開始因城施策下調(diào)房貸利率。隨著疫情的緩解和房地產(chǎn)信心的提振,未來商品房銷售或多或少會有所修復(fù)。

中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐表示,央行統(tǒng)一下調(diào)首套房貸利率下限更具宏觀信號意義,有助于降低購房者置業(yè)成本,引導(dǎo)地方政府后續(xù)信貸調(diào)整。最直觀的影響在于購房成本的降低,緩解購房者置業(yè)壓力,支持剛需釋放。相較于此前信貸政策以地方調(diào)整為主,此次自上而下的調(diào)整信號意義更強(qiáng),有助于引導(dǎo)后續(xù)地方政府進(jìn)一步調(diào)整信貸政策。在前期各地信貸政策的放松下,全國房貸利率已經(jīng)連降7個月,當(dāng)前處于2019年以來的最低位。但從實(shí)際政策落地效果來看,房貸利率方面的調(diào)整能起到的作用相對有限,后續(xù)若有更多市場有效性更強(qiáng)的信貸政策,如央行發(fā)文降低商貸首付比例下限、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)等,并能在更高能級的核心城市擴(kuò)圍,或許方能起到更加有效的提振市場信心的作用。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,今年以來全國多個城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策達(dá)200余次,4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大,但部分地區(qū)疫情反復(fù)下,短期政策效果尚不明顯,房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限,對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用,亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。