5月,有可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年最關(guān)鍵的一個(gè)月份。
當(dāng)月,各地的穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái),不斷給市場(chǎng)注入信心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),5月以來(lái)已有超過(guò)60個(gè)城市推出穩(wěn)樓市政策,以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市超過(guò)150個(gè),且對(duì)一二三四線城市均有覆蓋。
與此同時(shí),首套房貸利率優(yōu)惠和5年期LPR下調(diào),使得政策端對(duì)樓市調(diào)整達(dá)到了新高度。信貸政策的這兩處調(diào)整,也被認(rèn)為是今年最重要的利好。
沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng),正在政策推動(dòng)下悄然蓄力。根據(jù)易居(博客)研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù),5月中上旬,全國(guó)100個(gè)城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲,預(yù)計(jì)全月將有9%的環(huán)比增幅。此前的4月,全國(guó)商品房銷售規(guī)模下降同比超過(guò)四成。因此,若該趨勢(shì)最終確立,或?qū)⒁馕吨鴺鞘姓竭M(jìn)入恢復(fù)通道。
但一些不確定因素的存在,使得從業(yè)者們?nèi)匀徊桓疫^(guò)度樂(lè)觀。疫情的反復(fù)阻斷了部分城市的交易行為,因收入預(yù)期的不確定,一些購(gòu)房者的支付能力也受到了影響。
多重因素影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng),能否真正走上復(fù)蘇之路.
“應(yīng)出盡出” 今年以來(lái),在支持合理購(gòu)房需求、維持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的思路下,全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)了“地方版”穩(wěn)樓市政策,內(nèi)容涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等方面。這些政策得到了監(jiān)管部門的認(rèn)可和鼓勵(lì)。4月29日召開的中央政治局會(huì)議指出,支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。
進(jìn)入5月,穩(wěn)樓市政策爆發(fā)式出臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至5月23日,5月已有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策,這也使得今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市超過(guò)了150個(gè)。
其中,成都、杭州、武漢、太原、濟(jì)南等一批省會(huì)城市出臺(tái)新政,對(duì)合理需求給予較大力度的支持,掀起了地方政府穩(wěn)樓市的新熱潮。
“5月,各地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的節(jié)奏明顯加快、力度明顯增強(qiáng),一些重點(diǎn)城市更是如此。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,5月可能成為政策出臺(tái)最密集的月份。
在此期間,信貸政策也迎來(lái)重大利好。5月15日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文指出,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最多可下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。5月20日,央行發(fā)布最新一期LPR利率,5年期LPR從4.6%下降至4.45%,下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
這兩項(xiàng)政策疊加,使得首套房和二套房的最低貸款利率分別達(dá)到4.25%和5.05%,在一定程度上減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。同時(shí),由于不少城市取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”,使得這一調(diào)整還將惠及一批改善性需求。
中泰證券認(rèn)為,與地方性施策相比,自上而下的全國(guó)性信貸政策調(diào)整釋放了更為積極的信號(hào),體現(xiàn)出對(duì)剛需和改善性需求的支持。
5月,房企融資繼續(xù)破冰。5月中旬,碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企,發(fā)行人民幣公司債券。旭輝、新城也獲得信用保護(hù)工具支持,并將發(fā)行融資產(chǎn)品。這種示范效應(yīng)讓很多人相信,民營(yíng)企業(yè)有望享受到更加友好的融資環(huán)境。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,近期,高層在穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),“看的準(zhǔn)的新舉措能用盡用,5月份能出盡出”。從房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)作來(lái)看,正在努力做到政策的“應(yīng)出盡出”。
回溫的信號(hào) 在調(diào)控政策帶來(lái)的心理預(yù)期和實(shí)際影響下,市場(chǎng)端也在出現(xiàn)積極的變化。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù),5月中上旬,全國(guó)100個(gè)城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲。按照現(xiàn)有的交易規(guī)模,預(yù)計(jì)5月全月的銷售規(guī)模將有9%的環(huán)比增幅。
其中,5月一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)測(cè)值分別為162萬(wàn)平方米、952萬(wàn)平方米和850萬(wàn)平方米,環(huán)比漲幅預(yù)測(cè)為-1%、9%和10%。
但上述機(jī)構(gòu)同時(shí)指出,實(shí)際情況可能要好于預(yù)測(cè)值?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體向好發(fā)展,結(jié)合央行房貸利率下限下調(diào)等政策,5月份下旬?dāng)?shù)據(jù)將有進(jìn)一步改善的可能,這可以助力5月全月成交數(shù)據(jù)的改善?！?br />
在此之前,房地產(chǎn)交易規(guī)模已經(jīng)降至近5年同期的最低水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年1-4月,全國(guó)商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米,同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元,下降29.5%。其中,4月單月的環(huán)比降幅分別達(dá)到43.1%和42.7%,同比降幅為40.0%和46.6%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,若5月的新房交易規(guī)模能夠如預(yù)期般回溫,市場(chǎng)就有望進(jìn)入升溫通道。當(dāng)前的交易規(guī)模雖然不及去年同期,但仍不失為一種積極的信號(hào)。
目前來(lái)看,政策已經(jīng)在局部區(qū)域收到效果。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,此前已經(jīng)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的蘇州、東莞等城市,市場(chǎng)活躍度有所提升。預(yù)計(jì)到5月底6月初,核心城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)。
最大的不確定性仍然來(lái)自于新冠疫情。分析人士認(rèn)為,若散發(fā)疫情持續(xù)好轉(zhuǎn),則樓市的回溫局面有望保持。但對(duì)于不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō),疫情對(duì)收入和購(gòu)買力產(chǎn)生的影響仍然有待進(jìn)一步評(píng)估。
前述房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,受疫情影響,公司重點(diǎn)布局的“長(zhǎng)三角”區(qū)域和部分西部城市,銷售已經(jīng)出現(xiàn)下滑。且這些區(qū)域的銷售何時(shí)能夠恢復(fù),以及能在多大程度上恢復(fù),目前尚難判斷。
該人士表示,隨著多地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策,公司已部署了相關(guān)的促銷方案,希望能對(duì)銷售有所促進(jìn)。同時(shí),各區(qū)域公司也準(zhǔn)備了一套線上營(yíng)銷方案,以應(yīng)對(duì)疫情有可能帶來(lái)的變化。