5月最后一個(gè)周末,鄭州不少樓盤,都打出了20%首付的宣傳口號。

兩天后,這條只存在某銀行口頭通知的政策,被叫停。

同一天,其貌不揚(yáng)的山東德州齊河縣,卻拿出了官方的紅頭文件,成為全國首個(gè)10%首付的城市。

但這政策,在出名后不到24小時(shí),也作廢了。

房住不炒和促進(jìn)、支持、扶持房地產(chǎn)健康發(fā)展之間,那條細(xì)細(xì)的紅線,踩著這些下架的政策,隱約清晰了起來。

有政策立判死刑 有政策復(fù)活上岸

不止有政策一日游,甚至還有2小時(shí)游。

520當(dāng)天,“南京房協(xié)”微信公眾號發(fā)文:自5月20日,本市戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時(shí),無需提供購房證明。

這意味著:南京二手房全面取消限購。

此前,盡管已經(jīng)有不少省會城市調(diào)整了樓市政策,例如擴(kuò)大購房門檻,降低首付比例、房貸利率,提高住房公積金額度等。但全面取消某類限購的,南京還是首例。

兩小時(shí)后,南京房協(xié)公號上的這篇文章,被刪除了。市場面也確認(rèn):由于市場熱度過高,引起監(jiān)管部門關(guān)注,該新政已被撤回,恢復(fù)到之前的限購政策來執(zhí)行。

但也不是,所有被撤回的政策,都沒有“善終”。

5月21日,“武漢經(jīng)開區(qū)”微博發(fā)布消息,自5月22日起,武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調(diào)整為不限購區(qū)域。

自此,武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策。

該微博在發(fā)布后曾一度被刪除,引發(fā)撤銷猜測。

但在22日下午,“武漢經(jīng)開區(qū)”微博又重新發(fā)布了取消限購消息,坐實(shí)了新政。

政策的底線在哪里
對于政策活不過一天的原因,用最普適性的話說,就是:違反了“房住不炒”。

但如果再仔細(xì)揣摩,就能從中發(fā)現(xiàn),它們也用朝令夕改的代價(jià),試探出了不同類型的松綁底線。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為,在限貸、利率方面的紅線是很明確的,分三個(gè)檔次:全國檔、地方檔和銀行檔。

其中,全國檔的檔線,是明確了所有調(diào)控的最低線。

地方檔和銀行檔,則是可以在全國檔的基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r,適當(dāng)調(diào)整上浮。

從公開可查資料來看,目前全國檔的首套房首付比例,可達(dá)到的下限,為熱點(diǎn)城市30%、非熱點(diǎn)城市20%。

鄭州和齊河縣,代表了熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市,他們想將首付比例降到20%甚至10%,就是均觸碰到了全國檔的下限了,所以被撤回了。

而南京的新政涉及全面取消二手房限購,不限制戶籍和非戶籍人口,不限制區(qū)域和購買套數(shù),相當(dāng)于全國人民都可以去南京買二手房了,一下子步子邁太大了,和“房住不炒”沖突明顯。

也就是說,調(diào)控的底線基本已經(jīng)清晰:

首套房上,非熱點(diǎn)城市是20%首付,熱點(diǎn)城市是30%首付,最低利率均為LPR下浮20個(gè)基點(diǎn)(目前為4.25%);
二套房是30%、40%和LPR上浮60個(gè)基點(diǎn)(目前為5.05%);
以及,熱點(diǎn)城市不能全面取消限購,但在非主城區(qū)是可以的。
下一步向哪里調(diào)整
對于這個(gè)底線,行業(yè)內(nèi)的看法,其實(shí)還是“門檻過高”。

“4月底的中央政治局會議,提出‘支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策’,把權(quán)利和責(zé)任都給了地方。不過中央層面希望看到的,是地方‘一步一步’來,嚴(yán)格守住‘房住不炒’的底線。地方只能小幅度試探。

甚至有些地方,兩頭怕,既擔(dān)心市場好了被點(diǎn)名,又怕市場不好地賣不出,出現(xiàn)了只口頭傳達(dá),并無官方文件的暗箱操作。

所以盡管政策出臺保持高頻,但更像是在小步快走,執(zhí)行的放松力度仍未達(dá)預(yù)期?！?br />
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年以來已有超百城放松調(diào)控政策,政策頻次超300次。其中,5月政策優(yōu)化次數(shù)超百次。

但成交上的反應(yīng),卻遠(yuǎn)不是這般繁榮——5月,CRIC30個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)新房成交面積為1318萬平方米,環(huán)比上升4%,同比下降59%。

進(jìn)入6月,新房成交規(guī)模繼續(xù)保持低位。端午小長假期間,中指院重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年端午假期下降40%,與去年同期(6月3日-5日)相比降幅超七成。

多個(gè)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為,癥結(jié)主要在于:關(guān)鍵城市的限貸政策沒有打開。

北京主流的首套房首付比例在40%,二套80%;上海是35%和70%;廣州、深圳和杭州的首套首付雖然已經(jīng)達(dá)到30%,但二套仍在70%和60%的高位。(未結(jié)清商貸情況)

一線城市中,只有深圳和廣州首套房貸利率降到4.9%左右,其他都在5%及以上。

且一線城市和核心二線城市的購房準(zhǔn)入條件,依然從嚴(yán)。

而這些城市市場面的好轉(zhuǎn),將對整個(gè)全國樓市起帶動(dòng)作用。想要撬動(dòng)市場,需要從這些城市的購買端出臺更多刺激政策。

億翰智庫在研報(bào)中就提到,改善性需求是市場企穩(wěn)回升的關(guān)鍵力量,而信貸松綁是關(guān)鍵措施,但是目前二線城市普遍停留在限購調(diào)整的階段,未在給予剛需和改善性需求合理的信貸支持上有太多動(dòng)作。

中指院認(rèn)為,二線城市在降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、繼續(xù)優(yōu)化限售等均有空間;而多數(shù)仍限購的三四線城市有望全面取消限購。