今年以來,商品房銷售面積、銷售額都面臨較大幅度下降,開發(fā)投資增速也大幅放緩。為應對新情況新挑戰(zhàn),多地以支持首套剛性購房需求、合理改善需求、租賃住房需求為著力點,因城施策。

房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣,對國民經濟有著舉足輕重的作用,是支柱產業(yè)?！胺€(wěn)經濟”中,房地產扮演怎樣的角色,如何引導房地產市場良性循環(huán)和健康發(fā)展記者專訪了浙江工業(yè)大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬。

記者:如何看待當下房地產行業(yè)受到的壓力和挑戰(zhàn)

虞曉芬:今年上半年,浙江房地產市場回落明顯,主要表現為:成交下降、價格回調、土地降溫、個別房企資金鏈斷裂等。這些變化,既是過去幾年多輪房地產調控政策疊加效應的滯后反應,也與今年以來疫情多點散發(fā)和國際動蕩局勢等帶來的經濟下行有關。

首先,一方面,經濟運行面臨較大下行壓力,直接降低了居民的購買力和收入預期。另一方面,過去幾年房地產市場過熱、購房需求透支,疊加大力度房地產調控對房價上漲預期的扭轉。多方面因素,促使居民放慢購房腳步,進而影響整個產業(yè)的良性循環(huán)。

其次,傳統的高負債、高杠桿、高周轉的“三高”開發(fā)經營模式受到挑戰(zhàn)。 “三線四檔”“兩集中”從資金源頭上抑制開發(fā)商的快速擴張,融資約束突然大幅收緊疊加市場下行,房企資金鏈兩頭擠壓。

再次,高房價與滿足居民美好生活需要的矛盾突出,并抑制潛在購房需求的釋放。住房制度改革以來,我省居民住房條件發(fā)生了根本性變化,但也必須看到,商品房價格偏高、房價收入比偏高,造成新市民、青年人、部分本地中低收入群體和本地農村遷移居民在城市不僅無力購房,還面臨居住擁擠、租房支出壓力過大等突出問題,進一步抑制潛在購房需求的有效釋放。

記者:房地產作為支柱產業(yè),在穩(wěn)經濟中起到什么作用

虞曉芬:2009年以來,我國房地產業(yè)占GDP的比重一直保持在5%以上,2021年浙江房地產業(yè)占GDP的比重為7.21%。房地產在穩(wěn)經濟大盤中,扮演著很重要的角色:在拉動經濟的“三駕馬車”中,房地產橫跨投資與消費兩大部門,房地產投資是固定資產投資的重要組成部分,購房又是大額消費;房地產業(yè)對其他產業(yè)有較大的拉動作用,用2018年全國投入產出表數據計算,房地產業(yè)每增加1個單位產值可以帶動其他產業(yè)1.69個單位的產值增長。

在當前復雜的國際大背景下,大國經濟應更多立足于本國的投資和消費。房地產既是投資部門又是消費部門,既解決民生問題又可以發(fā)揮穩(wěn)經濟的作用,應當得到積極支持。

但必須強調,支持房地產發(fā)展的前提是落實“房住不炒”,不能再重走過去的老路。各地政府要堅持“穩(wěn)價促量”——穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期;促投資規(guī)模、促成交量。對此,各地政府一定要有清醒認識,在鼓勵居民合理住房消費的同時,必須堅持“房住不炒”和“三穩(wěn)”。

記者:房地產政策面上利好不斷,是否意味著政策松綁期開始了

虞曉芬:我不太使用“政策松綁期”這個提法,因為容易引起誤解。這次政策調整是對過去宏觀調控政策的一個修正,盡可能保持市場穩(wěn)定中性是不變的目標,不要理解為“政策松綁”意味著政府有意大幅推高市場。

當然,我們知道,維持市場穩(wěn)定中性是比較難的,中間難免會出現小幅波動。

我們一定要警惕重演2016年暴漲行情,必須堅持“三穩(wěn)”。近期,我參加多個座談會,企業(yè)家集中反映高房價、高房租加劇用工難、引人難、用工貴。我相信各級政府會做好市場監(jiān)測,精準施策,既防止市場過度向下波動,也會防止市場向上波動。

記者:在下一步的政策制定和執(zhí)行中,應注意什么

虞曉芬:這一輪政策制定和政策執(zhí)行中,應當在落實“房住不炒”的前提下,堅持以“三穩(wěn)”為目標,通過重點支持合理住房消費,特別是首套和改善性需求,堅持房地產金融審慎管理,來促進房地產業(yè)健康發(fā)展。具體如下:

第一,個人住房按揭貸款政策仍有放松空間。金融措施是調節(jié)房地產市場最有效的工具。但在執(zhí)行過程中,銀行部門要做好金融審慎管理,嚴格審核“低首付”購房家庭的償付能力。

第二,積極發(fā)揮住房公積金作用。進一步擴大公積金覆蓋范圍,適當降低首次購房公積金貸款首付比例,提高貸款支持額度,積極推進公積金證券化。

第三,因城施策,出臺激發(fā)需求端的地方政策。對商品房庫存量大、成交低迷的城市,可以出臺階段性購房券、購房補貼、契稅補貼等政策,支持購房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求?？梢约哟罄吓f危房改造、城中村拆遷工作力度。

第四,加大保障性住房建設,保障群眾住房基本需求。

第五,加大培育區(qū)域性的品牌房企。我國房地產市場發(fā)展呈現越來越強的區(qū)域差異性,只有深耕區(qū)域的公司才能深度了解市場特點,更好地防范風險。從本輪房企“爆雷”情況看,全國性大型房企發(fā)生債務危機給經濟社會帶來的影響要遠大于區(qū)域性的中小房企。各地政府要支持區(qū)域性房地產企業(yè)走品牌品質發(fā)展之路、走誠信經營之路。我建議,建立更完善的房企信用體系,與施工企業(yè)工程款按時支付、房產品質量等信息聯動管理,將房企“信用分”納入拿地的前置條件,督促房企誠信經營。