第一財經(jīng)消息,近期以來,小麥、大蒜、西瓜換房等花式促銷手段層出不窮。

與此同時,根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,包括近期發(fā)布限跌令的福建平潭在內(nèi),近一年內(nèi),至少有24城發(fā)布了房價限跌令,其中以三四線城市為主。

6月20日,福建省平潭綜合實驗區(qū)交通與建設(shè)局、行政審批局、市場監(jiān)督管理局、行政服務(wù)中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實驗區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》,其中提到,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時,實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%,在辦理價格備案時,須同時在商品住房價格備案表上進(jìn)行承諾,對超出規(guī)定幅度的,不予辦理網(wǎng)簽、備案。

此外,各地紛紛發(fā)布鼓勵二孩三孩家庭購房、加大購房補(bǔ)貼力度、鼓勵新市民購房等政策,其中包括天津在內(nèi)的14個城市發(fā)布了公積金“一人購房全家?guī)汀闭摺?br />
各地政策密集發(fā)布的背后,是當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展的階段與現(xiàn)狀:經(jīng)過過去二三十年尤其是本世紀(jì)以來房地產(chǎn)市場的飛躍式發(fā)展,當(dāng)前中國城市人均住房面積已經(jīng)超過了36平方米,中國樓市發(fā)展已經(jīng)走過高峰期。

國家統(tǒng)計局近期公布《中國人口普查年鑒-2020》顯示,我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米,平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。當(dāng)然,城鄉(xiāng)之間差距較大,不過,當(dāng)前我國城市家庭人均居住面積也已經(jīng)達(dá)到了36.52平方米。

第一財經(jīng)記者根據(jù)《中國人口普查年鑒-2020》梳理發(fā)現(xiàn),從建設(shè)年代來看,中國城市家庭住房中,88.4%的住房為1990年以后建設(shè),68.1%為本世紀(jì)所建。尤其是2010年代,占比最高,達(dá)到了35.2%。從區(qū)域分布來看,青海、寧夏、重慶、貴州、陜西、西藏、新疆、安徽、四川、云南這一占比超過了40%,這些省份均來自中西部地區(qū)?？梢?近十年來,是中西部房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的十年。

不過,經(jīng)過本世紀(jì)以來的高速發(fā)展,我國樓市已經(jīng)走過了高峰期。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,未來房地產(chǎn)增量市場的規(guī)模大概率會不斷縮減,即商品房銷量緩慢減少是個大趨勢。6月28日,萬科董事會主席郁亮在萬科2021年度股東大會上表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處環(huán)境已與過去不同。人口形勢、收入狀況、房地產(chǎn)市場運行的指導(dǎo)原則都在發(fā)生變化,行業(yè)正步入新的發(fā)展階段。不僅不會回到過去的發(fā)展邏輯,也不會再回到過去高峰時期的規(guī)模與增長速度。

度過高峰期后,樓市的需求在哪里中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經(jīng)分析,在一些人口減少、收縮的城市,人口流失,人口流動比較容易,房子卻不能跟著人走;在人口流入地,人口大規(guī)模集聚,但建房子需要過程,加上受制于土地指標(biāo)等因素影響,大城市住房一直比較緊張,人房矛盾突出,推動房價上漲。

也就是說,在一些人口流入的城市,樓市仍有較大的增量空間。一些東部城市人均居住面積較小,房齡較長,未來這部分群體也有改善的需求。

另一方面,中國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化。去年我國60歲及以上的人口占比達(dá)到了18.9%,其中65歲及以上的人口占比達(dá)到了14.2%,已經(jīng)進(jìn)入到深度老齡化社會。第一財經(jīng)記者對歷年出生人口統(tǒng)計梳理發(fā)現(xiàn),1962年后我國進(jìn)入了一個長達(dá)十多年的出生人口高峰期,因此今年我國正式進(jìn)入到退休高峰期。

在老齡化不斷加深的情況下,房地產(chǎn)市場也應(yīng)該隨之不斷調(diào)整,加快補(bǔ)足適老化方面的短板。張波認(rèn)為,銀發(fā)經(jīng)濟(jì)在未來將發(fā)揮出極大效應(yīng),和40、50后出生人口不同,60后人口在青年時期經(jīng)歷了國內(nèi)改革開放的起始階段,在學(xué)歷、收入以及職業(yè)發(fā)展方面,整體有著更為明顯的提升,因此對于養(yǎng)老也有著更高品質(zhì)的需求。