近年來,由于房價(jià)高漲,子女購房財(cái)力有限,往往需要父母的資助,為了子女能夠安居樂業(yè),很多父母也是傾其大半生積蓄。父母為子女購房出資的性質(zhì)以及歸屬關(guān)涉各方切身利益,往往成為社會(huì)熱點(diǎn)。結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定,在理解時(shí)需要注意以下問題:

01

嚴(yán)格遵守法律的規(guī)定

根據(jù)民法典第一千零六十二條第一款第(四)項(xiàng)和第一千零六十三條第(三)項(xiàng)規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)原則上為夫妻共同所有,除非遺囑或者贈(zèng)與合同中確定財(cái)產(chǎn)只歸一方。也即,在我國法定夫妻財(cái)產(chǎn)制為婚后所得共同制的前提下,夫妻一方婚后所得的財(cái)產(chǎn)原則上均為夫妻共同所有,除非贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)。因此,考慮到實(shí)踐中的情形非常復(fù)雜,有借款的情形,也有贈(zèng)與的情形;有只贈(zèng)與一方的,也有愿意贈(zèng)與雙方的,如果當(dāng)事人愿意通過事先協(xié)議的方式明確出資性質(zhì)以及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,則能夠最大限度減少糾紛的發(fā)生。為此,《民法典》首先規(guī)定當(dāng)事人結(jié)婚后,父母為雙方購置房屋出資的,依照約定處理;對(duì)于沒有約定或者約定不明的,嚴(yán)格按照法律規(guī)定的精神,直接援引民法典第一千零六十二條第一款第(四)項(xiàng)的規(guī)定,即如果沒有明確表示是贈(zèng)與一方的,則按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

02
要明確法律關(guān)系的性質(zhì)

實(shí)踐中,對(duì)父母為子女購房出資的性質(zhì)是借貸還是贈(zèng)與,各方可能存在爭議,在此情況下,應(yīng)當(dāng)將法律關(guān)系的性質(zhì)作為爭議焦點(diǎn)進(jìn)行審理,根據(jù)查明的案件事實(shí),準(zhǔn)確認(rèn)定雙方的法律關(guān)系是借款還是贈(zèng)與,不能僅依據(jù)《解釋(一)》第29條當(dāng)然地認(rèn)為是贈(zèng)與法律關(guān)系。要特別強(qiáng)調(diào)的是,在相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定和采信上,注意適用《關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第105條的規(guī)定,運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則,對(duì)證據(jù)有無證明力和證明力大小進(jìn)行判斷,從而準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系的性質(zhì)。從中國現(xiàn)實(shí)國情看,子女剛參加工作缺乏經(jīng)濟(jì)能力,無力獨(dú)自負(fù)擔(dān)買房費(fèi)用,而父母基于對(duì)子女的親情,往往自愿出資為子女購置房屋。大多數(shù)父母出資的目的是要解決或改善子女的居住條件,希望讓子女生活更加幸福,而不是日后要回這筆出資,因此,在父母一方主張為借款的情況下,應(yīng)當(dāng)由父母來承擔(dān)證明責(zé)任,這也與一般人的日常生活經(jīng)驗(yàn)感知一致。

03
準(zhǔn)確認(rèn)定是贈(zèng)與一方還是贈(zèng)與雙方

認(rèn)定父母為子女出資購房為贈(zèng)與的情況下,根據(jù)民法典第一千零六十二條的規(guī)定,婚姻關(guān)系存續(xù)期間受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)原則上為夫妻共同財(cái)產(chǎn),除非贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)。因此,本解釋沒有再作出具體規(guī)定,而是轉(zhuǎn)引至民法典第一千零六十二條第一款第(四)項(xiàng)。要特別注意的是其中的但書條款,即民法典第一千零六十三條第(三)項(xiàng)的規(guī)定,對(duì)于如何認(rèn)定“贈(zèng)與合同中確定只歸一方”,司法實(shí)踐中最具爭議。如前所述,我們?cè)凇督忉?一)》中首先引導(dǎo)當(dāng)事人事先約定,以期盡量減少糾紛的發(fā)生。但是,基于父母子女間密切的人身關(guān)系和特有的中國傳統(tǒng)家庭文化的影響,實(shí)踐中父母與子女之間一般并沒有正式贈(zèng)與合同的存在,或者說沒有一個(gè)書面贈(zèng)與合同的存在,對(duì)于是否存在口頭的贈(zèng)與合同以及贈(zèng)與合同的內(nèi)容,在夫妻離婚時(shí)往往是雙方爭議的焦點(diǎn)。在一方父母出全資并且在購買不動(dòng)產(chǎn)后將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己一方子女名下的,考慮到物權(quán)法已經(jīng)實(shí)施多年,普通民眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的意義已經(jīng)有較為充分的認(rèn)識(shí),在出資后將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己一方子女名下,認(rèn)定為是父母將出資確定贈(zèng)與給自己子女一方的意思表示,符合當(dāng)事人本意,也符合法律規(guī)定的精神。

04
刪除雙方父母出資情況下房產(chǎn)按份共有的規(guī)定

實(shí)踐中,由于房價(jià)高企,一方父母可能無力單獨(dú)承擔(dān)購房負(fù)擔(dān),由雙方父母共同出資為子女購房的情形并不鮮見,父母為子女出資購房不僅是家族財(cái)產(chǎn)的傳遞形式之一,也寄托了父母對(duì)子女婚姻幸福美滿的期望,在雙方?jīng)]有明確約定的情況下,認(rèn)定為是按份共有與家庭的倫理性特征不相符,也與法律規(guī)定有一定沖突。根據(jù)民法典第一千零六十二條規(guī)定,在沒有明確表示贈(zèng)與一方的情況下,應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有。同時(shí),民法典第三百零八條也規(guī)定,共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有?？梢?在雙方?jīng)]有明確約定的情況下,基于家庭關(guān)系的特殊身份屬性,亦不宜認(rèn)定為按份共有。

婚前買房、婚后買房、父母出資買房房產(chǎn)歸屬一覽表(2021)

婚前買房

結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán),房屋落在自己名下,并還清個(gè)人貸款或是全款買房的,房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

結(jié)婚前已還清全部貸款,但婚后才取得房本的,房屋落在自己名下的,仍認(rèn)定為夫妻一人財(cái)產(chǎn),另一方無權(quán)要求分割。

結(jié)婚前已支付了房屋首付款,并向銀行貸款,房屋落在自己名下,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的,司法實(shí)踐中將該房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn),而夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)以及房屋相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分由雙方平分;而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。

房屋落在對(duì)方名下

通常是出資方不具備購房條件的,才以對(duì)方名義購房,按共同共有處理。如果沒有特殊情形,多會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與,按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。

房屋落在雙方名下

房屋算夫妻共同財(cái)產(chǎn);離婚時(shí)不考慮出資情況,一律平分。

雙方出資

房屋落在夫妻二人名下

房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)不考慮出資狀況,一律平分。

房屋只是落在一人名下

如果在同居期間,那法院基本會(huì)按共同生活期間、 以結(jié)婚后共同使用為目的,作為共同共有處理,通常不作為按份共有處理。

如果不是同居期間購房,按共同財(cái)產(chǎn)處理還是按借款或贈(zèng)與處理,不確定,法官會(huì)綜合購房背景、出資數(shù)額,尤其是公平角度來判定,沒有統(tǒng)一定論。

一人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資,房屋落在自己名下

如果房屋已經(jīng)支付了全部房款,房屋算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化,算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)

如果房屋只是支付了全部首付款,房屋按個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理;只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價(jià)值的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),屬共同共有

房屋落在雙方名下或是對(duì)方名下

房屋算是共同財(cái)產(chǎn),實(shí)際算是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與,夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)。

雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房,房屋落在雙方名下,典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

只是落在一方名下,落戶在未成年子女名下,仍然算是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

父母出資買房

一方父母(全額)出資,出資方子女名下,房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)

一方父母支付了房屋首付款,出資方子女名下,由夫妻二人共同還貸,則離婚時(shí)一般會(huì)將房子判歸登記方所有,由其繼續(xù)支付剩余貸款。對(duì)于婚內(nèi)共同還貸部分(包括本金和利息)及其產(chǎn)生的增值,則由得房子的一方對(duì)另一方做出補(bǔ)償。

另一方子女名下

一般情況下也認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),而非登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),非登記方有權(quán)要求分割房屋。父母明確表示贈(zèng)與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外。

雙方子女名下

應(yīng)認(rèn)定為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有,并進(jìn)一步約定了各自份額,則按約定享有產(chǎn)權(quán)。如果雙方對(duì)共有方式?jīng)]有進(jìn)行約定,則視為等份共有。

雙方父母均出資,房子落在夫妻雙方名下,房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn);應(yīng)當(dāng)認(rèn)定父母的出資為對(duì)各自子女的贈(zèng)與,而不能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對(duì)雙方的贈(zèng)與。

房子落在一方名下

房子屬于夫妻公共財(cái)產(chǎn);應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)各自子女的贈(zèng)與,而不能簡單理解為雙方父母對(duì)一方的贈(zèng)與。如無其他相反約定,應(yīng)認(rèn)定為雙方按份共有。

結(jié)婚后

一方父母全額出資,房子落在出資方兒女名下,有協(xié)議約定的,按照約定,沒有約定或約定不明的,推定為對(duì)夫妻雙方的借款,屬于共同財(cái)產(chǎn)

房子落在對(duì)方名下(或雙方),房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

一方父母部分出資(或付首付款)婚后雙方共同還貸

房子落在出資方子女名下(或雙方子女名下)

房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),父母出資部分視為對(duì)雙方的借款(實(shí)踐判例)

雙方父母出資,房子落在一人名下,這種情形較為常見,而且爭議頗多,司法實(shí)踐多按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

房子落在雙方名下,房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

特別注意:父母出資買房,如未明確表示贈(zèng)與,一般會(huì)視為借款。此時(shí),如房產(chǎn)是共同財(cái)產(chǎn)則該債務(wù)為夫妻共同債務(wù)。如房產(chǎn)是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn),則該債務(wù)一般認(rèn)定為一方的個(gè)人債務(wù)。

離婚判決時(shí)對(duì)房產(chǎn)不予處理的情況

離婚時(shí)尚未取得房本:

夫妻一方婚前除了部分房款婚后共同還貸,或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸,但房屋增值,離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的房屋。

沒有房本前先住著,有了房本后另行起訴。

房本有第三人名字.

法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加為第三人,而是采取如下措施:

(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,由當(dāng)事人另案起訴;

(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),將案件中止審理,告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果,對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。