隨著政策效果持續(xù)釋放,疫情影響減弱,6月房地產(chǎn)市場現(xiàn)修復(fù)跡象,重點城市成交有所回升,但城市與城市之間表現(xiàn)分化,市場恢復(fù)態(tài)勢的持續(xù)性還有待驗證。

從成交來看,據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),6月全國100個城市新建商品住宅成交2837萬平方米,環(huán)比增長37%,同比下降34%,呈環(huán)比增速擴大,同比增速收窄態(tài)勢。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示二手房市場成交也有所反彈。

從房價來看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,6月全國100個城市新房均價16205元/平方米,環(huán)比上漲 0.04%,保持橫盤態(tài)勢,47城房價環(huán)比上漲,數(shù)量增加;二手房均價16026 元/平方米,環(huán)比下跌 0.02%,38城價格環(huán)比上漲,58城價格下降。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,6月房地產(chǎn)市場改善跡象更加顯著,但這種改善分化很明顯。一方面,由于擔(dān)心新房交付問題,熱點二線城市二手房市場表現(xiàn)好于新房;另一方面,同一城市去化差異大,市場信心依然不足,外圍總體依靠降價走量。另外,熱點城市表現(xiàn)不錯,但非熱點城市表現(xiàn)不佳。

“觸底已經(jīng)是結(jié)論,但反彈尚早,磨底將是未來一段時間樓市的主旋律?！崩钣罴握f。

6月成交量環(huán)比明顯增加

多家機構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示,6月房地產(chǎn)市場成交量有所增加。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示,6月全國100個城市新建商品住宅成交2387萬平方米,環(huán)比增長37%,6月成為上半年成交最佳月份,新房成交量連續(xù)兩月上漲。但6月新房成交量仍未恢復(fù)至去年同期水平,同比下降34%,降幅有所收窄。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn),6月以來,重點城市市場緩慢恢復(fù),近三周環(huán)比保持增長。該機構(gòu)監(jiān)測的重點城市6月成交面積環(huán)比增長約50%,同比下降27%,剔除部分城市保障房集中網(wǎng)簽影響,6月成交面積環(huán)比增長38%,同比下降約34%。

中指研究院分析認為,政策優(yōu)化、疫情影響減弱帶動部分城市銷售恢復(fù),但持續(xù)性有待驗證。

除此之外,易居研究院分析發(fā)現(xiàn),集中網(wǎng)簽或是推高6月新房成交量的因素之一。如青島和杭州6月新房成交面積環(huán)比分別增加92%和71%, 6月新房成交面積環(huán)比增速排名中居第4和第6位置,背后即有此前購房交易數(shù)據(jù)集中網(wǎng)簽因素影響。

二手房市場同樣現(xiàn)修復(fù)跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長25%,增幅較5月擴大11個百分點。該機構(gòu)發(fā)現(xiàn),核心城市群的市場復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。長三角城市群本身需求基本面良好,在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下,南通、合肥等城市市場率先復(fù)蘇。深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動力,環(huán)比增勢較明顯。

新房成交受推盤結(jié)構(gòu)和節(jié)奏等因素影響,與之相對,二手房交易分散,一定程度上更能反映市場的真實情況。貝殼研究院發(fā)現(xiàn),受城市基本面差異影響,各地市場復(fù)蘇動能分化。

如杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調(diào)控放松后,二手房成交明顯增長,政策效果持續(xù)性較強;鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調(diào)控政策出臺后,短期成交量增長但后期政策效果弱化,持續(xù)性較弱。6月“房票”新政出臺帶動新一輪住房需求釋放,但效果仍有待觀察。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,“630”之前,房企為沖刺上半年業(yè)績推出價格優(yōu)惠等營銷手段,帶動一部分市場成交,北京、上海等五月疫情反復(fù)也影響當(dāng)月市場成交。因而6月市場成交環(huán)比上漲,尤其是一線城市成交環(huán)比上漲,但與往年同期比并未出現(xiàn)明顯改善。

中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn),上半年重點100城新建商品住宅成交規(guī)模居近幾年同期最低水平,同比下降超4成。從不同能級城市看,上半年一二三線城市商品住宅成交面積同比降幅分別為33%、42%和44%。

以北京為例,Wind數(shù)據(jù)顯示,6月北京商品房簽約套數(shù)為12367套,較5月增加4173套,環(huán)比增幅為50.9%。同比來看,市場表現(xiàn)仍弱于去年同期。去年6月北京商品房簽約套數(shù)為16451套,今年6月成交同比下降24.8%。

市場分化不僅表現(xiàn)在城市與城市之間,在城市內(nèi)部市場也有所反映。仍以北京為例,郭毅表示,北京上半年商品房銷售排名前20位項目的銷售額之和占同期北京整體銷售額的40%,而上半年北京有300余個項目在售。

“就當(dāng)下的市場環(huán)境而言,樓市頭部效應(yīng)明顯,冷暖分化強烈,市場熱銷的現(xiàn)象和成交環(huán)比上漲的數(shù)據(jù)面表現(xiàn),一定程度上由典型項目帶動,并非市場的整體回暖?！惫阏f。

機構(gòu)稱房價正接近底部

在成交之外,房價是考察城市市場基本面的重要指標(biāo)。中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn),6月全國100個城市新房均價為16205元/平方米,環(huán)比上漲 0.04%,保持橫盤態(tài)勢。47城房價上漲,41城房價下跌,房價上漲城市增加,數(shù)量超過下跌城市。

其中,成都環(huán)比上漲 0.61%;南京、深圳和杭州環(huán)比分別上漲 0.20%、0.16%和 0.15%;北京、武漢、天津和廣州環(huán)比漲幅均在 0.1%以內(nèi)。上海及重慶(主城區(qū))新房價格環(huán)比均下跌,其中上海雖因疫情防控形勢好轉(zhuǎn),新房市場活躍度明顯提升,但受低于城市均價項目入市影響,新房價格環(huán)比下跌 0.14%;重慶(主城區(qū))環(huán)比下跌 0.03%。

同期,全國100個城市二手房均價為16026元/平方米,環(huán)比下跌 0.02%,跌幅較上月擴大0.01 個百分點。從漲跌城市數(shù)量來看,38城二手房價格上漲,58城下跌。

貝殼研究院分析稱,6月其監(jiān)測的50城周度二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,跌幅較5月收窄,分城市看,紹興、南京、南通、蘇州等14城市環(huán)比上漲,廣州、珠海與上月持平。同比來看,上半年北京、上海、泉州房價指數(shù)同比上漲,部分城市房價同比跌幅開始收窄,表明房價正在接近底部。

6月機構(gòu)成交和價格數(shù)據(jù)都釋放出市場恢復(fù)信號,但這種恢復(fù)與城市基本面、政策調(diào)控效果、疫情防控效果,以及房企降價促銷等因素相關(guān)。

在不同能級城市中,熱點二線城市市場回暖特征更加明顯。郭毅指出,二線城市出臺了比較有力的調(diào)控政策,疊加近幾年二線城市執(zhí)行寬松的人才引進政策,帶動大量一線城市人口流入,市場增量需求相對旺盛。在比較有力的政策拉動、人才引進政策的持續(xù)落地和市場購房需求相對旺盛之下, 6月二線城市成交量上漲比較堅實。

展望未來,郭毅認為,7月市場成交會延續(xù)環(huán)比小幅上漲的狀態(tài),二線城市市場將逐步回暖,或無需更多支持政策拉動;一線城市尚未出現(xiàn)明顯政策環(huán)境寬松支持樓市基本面轉(zhuǎn)暖;三四五線城市,尤其是四五線城市普遍存在去庫存難題,由于這些城市前期棚改等城市化改造帶動了大量購房需求,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)吸引力不足,人口外流現(xiàn)象明顯,即便加大政策寬松的力度,短期內(nèi)也很難拉動市場大幅回暖。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,受政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵,又恰逢房企沖刺年終業(yè)績節(jié)點,6月市場成交大幅回升。但成交量增加具有季節(jié)性短期帶動作用,不排除度過“630”業(yè)績沖刺節(jié)點后,成交增速會慢下來的可能。

“而且現(xiàn)在大環(huán)境并沒有完全扭轉(zhuǎn),很多人還是擔(dān)心工作和收入,預(yù)計隨著市場環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)、信心進一步提升,樓市恢復(fù)步伐或愈加穩(wěn)健有力。” 關(guān)榮雪說。