隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度深入推進(jìn),因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)“登記難”成為影響群眾落戶、子女入學(xué)、房產(chǎn)買賣的“難心事”。針對這一民生關(guān)切,全國各地相繼推出不少舉措,甘肅省便是其中之一——截至目前,累計(jì)發(fā)現(xiàn)涉及“登記難”問題房屋86.18萬套,化解率達(dá)到88.14%。不動(dòng)產(chǎn)登記究竟難在哪“交房即交證”是否能倒逼房地產(chǎn)市場規(guī)范運(yùn)行
確保雙方利益不受損 “懸著的心總算放下了!”甘肅省嘉峪關(guān)市市民張吉榮告訴記者,歷過10多年努力,他終于在去年底拿到了房產(chǎn)證。2009年,張吉榮購買了嘉峪關(guān)市一處商品房。然而,直到2015年孩子要上小學(xué)了,房產(chǎn)證辦理仍遲遲沒有動(dòng)靜。無奈之下,他找到開發(fā)商要求解決,對方卻開具了“房屋使用證”應(yīng)急。隨后,張吉榮和小區(qū)72戶居民開始了漫長的“辦證”之路。然而,由于其購買的商品房土地性質(zhì)是由商業(yè)用地變更為商住用地的,導(dǎo)致開發(fā)商有一些應(yīng)繳的費(fèi)用并未繳清,無法辦證。
像張吉榮這樣遭遇“辦證難”的并非個(gè)例。為攻克這一難題,甘肅省綜合運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、市場等手段攻堅(jiān)克難。
究竟難在哪“不動(dòng)產(chǎn)登記辦證的整個(gè)環(huán)節(jié)涉及住建、稅務(wù)、消防等多家部門,辦理程序復(fù)雜且嚴(yán)格。”甘肅省自然資源廳確權(quán)登記局主任科員王海坤說,甘肅省對此梳理出了開發(fā)建設(shè)主體滅失、缺少用地手續(xù)等10類“辦證難”問題,并以“國家利益不受損、無過錯(cuò)群眾先行辦證”為前提,針對10類“登記難”問題厘清政府部門、開發(fā)建設(shè)主體和購房人責(zé)任,簡化辦理程序,全力化解歷史遺留“辦證難”問題,成效顯著。
以位于甘肅省慶陽市的紫玉潤園住宅小區(qū)為例,該小區(qū)2019年建成,共有1090套房屋,因開發(fā)企業(yè)與承建企業(yè)存在工程款糾紛問題,致使住戶未能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記?；狻暗怯涬y”工作啟動(dòng)后,慶陽市以“一小區(qū)一專班一方案”的工作模式,按照“成熟一棟驗(yàn)收一棟化解一棟”的思路,多次約談開發(fā)與承建企業(yè),多部門聯(lián)合調(diào)處,加快各項(xiàng)驗(yàn)收進(jìn)度,并行為住戶辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。
“住戶僅需到小區(qū)代辦網(wǎng)點(diǎn)跑1次,即可完成登記辦理?！备拭C省慶陽市西峰區(qū)化解國有土地上已售城鎮(zhèn)住宅歷史遺留“登記難”問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任馬廣洲說。
“工作的亮點(diǎn)在于提出‘證繳分離’‘證審分離’‘證罰分離’,就是在保證國家利益不受損且購房群眾無過錯(cuò)的前提下,實(shí)現(xiàn)多部門協(xié)同‘并行辦理’,同步開展各自審核業(yè)務(wù),保障群眾先行登記辦證?！备拭C省自然資源廳確權(quán)登記局局長李世宇說,在確保群眾利益不受損的同時(shí),嚴(yán)把關(guān)口,禁止“小產(chǎn)權(quán)房”、違反生態(tài)管控要求等問題的項(xiàng)目借機(jī)“搭車”。此外,對于房地產(chǎn)企業(yè)存在的一系列問題,他們正在并行推進(jìn)整改,確保國家利益不受損。
有效遏制增量新發(fā) “交房即可交房產(chǎn)證,在售樓中心就能辦理,很方便?！痹诟拭C省金昌市金川區(qū)一處新樓盤購買了一套住房的華武開心地告訴記者。
“我們‘交房即交證’試點(diǎn)的126戶住戶均已辦理了房產(chǎn)證?！苯鸩胁粍?dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心主任劉寅德說,面向新樓盤的“交房即交證”舉措對開發(fā)商辦理各種手續(xù)、繳納費(fèi)用具有倒逼作用,也是讓群眾少跑路的便民利民務(wù)實(shí)之舉。
“試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好效果,下一步我們要在全省更大范圍內(nèi)推廣實(shí)施,從根源上杜絕‘登記難’問題發(fā)生。”甘肅省自然資源廳確權(quán)登記局四級調(diào)研員郭君強(qiáng)說。
“我們既不突破底線,也不放寬界限,目的是有效解決老百姓‘急難愁盼’問題,對現(xiàn)有工作流程進(jìn)行優(yōu)化,實(shí)行‘特事特辦’。也就是說,現(xiàn)有化解的政策是階段性的?！崩钍烙钫f,此次化解的是國有土地上因歷史遺留問題未能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,并已售且入住的城鎮(zhèn)住宅。依照甘肅省化解工作計(jì)劃,在2023年第一季度完成基本化解后,將全面轉(zhuǎn)入正常登記。
今年4月,《甘肅省推進(jìn)新建商品房“交房即交證”改革實(shí)施方案》印發(fā),明確從2023年1月1日起全面實(shí)行“交房即交證”,確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、群眾生活安心舒心。目前,甘肅多地均已確定“交房即交證”實(shí)施方案。
合理規(guī)避辦證難風(fēng)險(xiǎn) “只有對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全流程嚴(yán)格把控,才能真正從源頭上杜絕問題房屋的產(chǎn)生。”李世宇說,在疏控結(jié)合、多措并舉化解歷史遺留問題,探索推行“交房即交證”模式的同時(shí),甘肅也在通過不斷強(qiáng)化堅(jiān)持服務(wù)導(dǎo)向,創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式,優(yōu)化登記流程、精簡登記要件、壓縮登記時(shí)限、提高登記效率,推進(jìn)“登記、交易、繳稅、繳費(fèi)”線上、線下“一窗受理、并行辦理”服務(wù)。
“政府應(yīng)當(dāng)為房企融資、稅收等流程創(chuàng)造良好營商環(huán)境,提高對房企的政策支持力度?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂說,一方面,政府可根據(jù)不同城市因城施策制定土地供應(yīng)計(jì)劃,同時(shí)做好信貸、價(jià)格和預(yù)期管理,支持居民合理的住房消費(fèi)。另一方面,在市場發(fā)展過程中,政府部門應(yīng)厘清各類遺留問題產(chǎn)生的根源,制定有針對性的解決方法,使企業(yè)辦證有章可循、有法可依。
“只有通過登記,才能真正擁有房屋的所有權(quán)?！备拭C榮慶律師事務(wù)所律師周曉濤說,沒有不動(dòng)產(chǎn)證,業(yè)主不能進(jìn)行買賣、繼承、出租、抵押貸款等活動(dòng)。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已于2015年正式實(shí)施。但時(shí)至今日,全國仍存在著不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理難的問題。其中涉及開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、買房人等多元主體責(zé)任。該如何規(guī)避不能辦理產(chǎn)權(quán)證的法律風(fēng)險(xiǎn)
周曉濤建議,在政府部門加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)格規(guī)范的同時(shí),對于購房者來說,應(yīng)主要做好兩件事:一是購房前仔細(xì)查看開發(fā)商是否具有“五證一照”,即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》和《營業(yè)執(zhí)照》;二是購房時(shí)要認(rèn)真簽署購房合同,尤其要在合同中明確房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容。