“房票”重出江湖、降低房貸利率、現(xiàn)金補貼······今年以來,各地密集出臺新政穩(wěn)定樓市。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年上半年各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超460次,較去年同期增加逾六成。

“市場已出現(xiàn)一些積極變化,下半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)?！?月15日,中國國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在新聞發(fā)布會上表示。

6月以來,一線城市成交率先復(fù)蘇,不少二三線城市成交量環(huán)比也有所放大。根據(jù)央行最新發(fā)布的《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》,未來三個月,僅有16.9%的居民打算購房,這一比例繼續(xù)創(chuàng)下2016年三季度以來的新低。

下半年房地產(chǎn)市場又將呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢

“和上半年比較,下半年的市場肯定會回暖,這是確定的。因為消費端和土地端的政策都在放開,對市場有正面的企穩(wěn)作用?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為,從長期來看,房地產(chǎn)市場將會進入商品房年成交金額在16萬億元間波動的業(yè)態(tài)。

“金九銀十”或成色不足

“昨天總公司一共成交了7套二手房,比前兩個月情況稍微好點了。我估計等到9、10月份,各大樓盤進行特惠活動,新房交易情況會更好一點?！?月7日,湖北一名房產(chǎn)中介告訴時代周報記者。

3月以來,湖北多地下調(diào)房貸利率,在部分城市,如果銀行手續(xù)齊最快全一周即可放款,同時還上調(diào)了公積金貸款額度,這些都在一定程度上刺激了房屋交易。

克而瑞研究中心發(fā)布的6月房地產(chǎn)市場月報顯示,6月30個重點城市新房成交量環(huán)比上升31%。其中,一線城市成交面積環(huán)比增長85%,增長明顯。

不過,整體市場冷熱不均。以湖北四線城市咸寧為例,6月份市場成交量持續(xù)呈下滑趨勢,較5月份減少10%,與2021年6月份相比減少33%。

對于下半年的房地產(chǎn)市場走勢,民生證券研報認(rèn)為,下半年地產(chǎn)銷售和投資將弱企穩(wěn)而非強反彈。估測全年地產(chǎn)銷售面積同比下跌15%,地產(chǎn)投資下降6%。其中,上半年銷售和投資同比-23%和-5%,下半年銷售面積和投資同比均為-6%。

政策方面,中指研究院認(rèn)為,下半年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控預(yù)計將保持寬松,各地政府將進一步貫徹落實因城施策,樓市政策工具箱或更加豐富,部分熱點城市或繼續(xù)定向優(yōu)化限購,進一步滿足合理住房需求。

“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)旺季。一般來說,開發(fā)商會在9月、10月推出大量新項目,并有各種促銷、折扣活動出臺,購房者也會在這段時間集中入場。

“所謂的‘金九銀十’,如果是相對于今年的5月、6月來說,還是會出現(xiàn)的,但如果從歷史的角度,這個成交量能不能在同比上恢復(fù),我認(rèn)為還有一定難度。”陳晟告訴時代周報記者。

中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長連平也在文章中談到,年內(nèi)局部地區(qū)“金九銀十”可期。由于受到宏觀經(jīng)濟等因素影響,部分購房者存在觀望情緒,今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。

16萬億元新業(yè)態(tài)

從長期來看,陳晟認(rèn)為,全國商品房成交金額將會進入在16萬億元區(qū)間波動的業(yè)態(tài)。

這比近兩年的數(shù)據(jù)都要低,僅略高于2019年的15.97萬億元。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年全國商品房銷售額為18.19萬億元,較2020年的17.36萬億元增長4.8%,比2019年增長13.9%。

而2022年1-5月,商品房銷售額為4.8萬億元,同比下降31.5%。根據(jù)中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室等機構(gòu)發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)計,2022年住宅交易規(guī)模將達到22萬億~23萬億元,其中,新房銷售金額為15.3萬億~16.7萬億元。

另從銷售面積來看,根據(jù)民生證券研報,2018至2021年,中國地產(chǎn)幾乎穩(wěn)定在一個狹窄的區(qū)間之內(nèi)。典型的數(shù)據(jù)有兩組:新房銷售面積常年穩(wěn)定在17-18億平方米,居民信貸穩(wěn)定在7萬億元以上。

民生證券預(yù)測,今年地產(chǎn)銷售面積或?qū)⑾陆抵?5萬億平方米,居民信貸有可能不及7萬億元。這預(yù)示著新房年銷量17萬億平方米成為歷史,也意味著房企和居民告別快速杠桿時期。

2021年,中國居民負(fù)債率為61.6%,在全球處于中等水平。但從增幅來看,2011-2021的10年間,受住房類貸款快速增長的影響,中國居民部門杠桿率共計上行33.8個百分點,增幅在全球居于首位。

根據(jù)天風(fēng)證券測算,居民穩(wěn)杠桿預(yù)期之下,全年銷售面積將下滑13%至16%。

“2021年下半年以來的調(diào)整只是對常態(tài)的回歸,而2022年下半年,市場將出現(xiàn)回升。”中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁近期表示,新常態(tài)下,樓市將長期分化。當(dāng)前,五大城市群的發(fā)展比較確定,其中核心城市產(chǎn)業(yè)和人口會進一步上升,核心城市中的核心區(qū)域資產(chǎn)價格也會進一步上升。同時,房企進入低杠桿和低利潤率后,信用將變得更為重要。

總體來看,相較于其他類型房企,央企、大型房企各方面表現(xiàn)俱佳,且在盈利水平、費用管控能力、規(guī)模擴張性、財務(wù)健康程度等方面均具備較大優(yōu)勢,在行業(yè)下行期間擁有更強的風(fēng)險抵御能力,同時也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場份額,因此有望在未來發(fā)展中持續(xù)勝出。

對于房地產(chǎn)未來的新常態(tài),陳晟告訴時代周報記者,將會是增量和存量并行、開發(fā)和運營并行、社區(qū)與科技賦能并行,綠色低碳可持續(xù)發(fā)展,企業(yè)金融穩(wěn)定的一種模式。

此外,在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來,不需要對房地產(chǎn)市場太過悲觀?！按碳べ彿窟€是目前的大趨勢,在這個基調(diào)下,背后的購房需求還是很強勁,不至于走下坡路。我個人認(rèn)為,房地產(chǎn)市場大方向還是會向上走的,市場頂部也完全沒有出現(xiàn)?！?