2022年二季度,長(zhǎng)三角城市遭受疫情反復(fù)影響,尤其是上海、杭州、蘇州等主要城市樓市一度停擺。隨著各城市陸續(xù)開(kāi)始復(fù)工復(fù)產(chǎn),在積壓的購(gòu)房需求集中釋放下,部分城市開(kāi)始回暖。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,今年上半年長(zhǎng)三角內(nèi)城市分化持續(xù)加劇,部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌?？傮w來(lái)看,重點(diǎn)關(guān)注的42個(gè)城市2022年上半年套均總價(jià)超100萬(wàn)元/套,房?jī)r(jià)集體邁過(guò)“百萬(wàn)大關(guān)”。

其中,四線(xiàn)城市義烏套均總價(jià)341.58萬(wàn)元/套,力壓蘇州、寧波、合肥等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市,在長(zhǎng)三角42城中排名第5;南京反超杭州,以套均總價(jià)416.6萬(wàn)元/套排名第2。

因疫情影響長(zhǎng)三角一度“熄火”

2022年上半年,長(zhǎng)三角疫情反復(fù),新建商品房成交面積、金額雙雙大跌。隨著各城市陸續(xù)開(kāi)始復(fù)工復(fù)產(chǎn),在積壓的購(gòu)房需求集中釋放下,部分城市開(kāi)始回暖。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年6月長(zhǎng)三角42個(gè)城市商品房成交面積約1209.06萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲69.38%,成交金額3019.79億元,環(huán)比大漲86.05%。同比仍有一定程度下跌。

隨著部分城市的回暖,城市間的分化也在持續(xù)。

具體來(lái)看,上海4-5月因疫情原因全域靜態(tài)管控,6月城市重啟后第二批集中開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)83%,7成以上樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄。2022年6月上海商品住宅成交面積90.21萬(wàn)平方米,高于2021年成交面積月均89.78萬(wàn)平方米,已恢復(fù)至2021年平均水平。

杭州、合肥等市場(chǎng)火熱,2022年月去化率基本均在6成以上,主城區(qū)熱度較高,邊郊板塊形勢(shì)嚴(yán)峻。

南京、蘇州、寧波等市場(chǎng)熱度減退,即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì),市場(chǎng)購(gòu)房信心略顯不足,觀望情緒加劇。湖州、常州市場(chǎng)持續(xù)低迷,去化壓力不斷加劇。

長(zhǎng)三角城市套均總價(jià)過(guò)“百萬(wàn)大關(guān)”

雖然今年上半年長(zhǎng)三角城市分化,部分城市熱度趨于冷淡、房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌,但從套均總價(jià)來(lái)看,長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的42個(gè)城市,除池州和銅陵兩城,其余40城2022年上半年商品住宅套均成交總價(jià)全部都已超過(guò)100萬(wàn)元/套。

池州和銅陵兩城上半年套均總價(jià)雖未達(dá)100萬(wàn)元/套,但其5月單月套均總價(jià)已超100萬(wàn),即若以2022年5-6月單月水平來(lái)看,長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)42個(gè)城市套均總價(jià)皆已邁入“百萬(wàn)大關(guān)”。

義烏套均總價(jià)341.58萬(wàn)元/套,長(zhǎng)三角排名第5

分能級(jí)來(lái)看,42個(gè)城市中一線(xiàn)城市1個(gè)(上海),二線(xiàn)城市5個(gè)(杭州、合肥、南京、寧波、蘇州),三線(xiàn)城市19個(gè),四線(xiàn)城市13個(gè),五線(xiàn)城市4個(gè)。

其中二線(xiàn)城市套均總價(jià)323.50萬(wàn)元/套,三線(xiàn)城市套均總價(jià)191.07萬(wàn)元/套,四線(xiàn)城市套均總價(jià)206.74萬(wàn)元/套,五線(xiàn)城市套均總價(jià)244.93萬(wàn)元/套。

四、五線(xiàn)城市套均總價(jià)高于三線(xiàn)城市的主要原因?yàn)槔ド?、嘉善、淳安、桐廬等城市受上海及杭州輻射影響,成交均價(jià)明顯高于其他城市。


值得注意的是,2022年上半年義烏商品房套均成交總價(jià)達(dá)341.58萬(wàn)元/套,高于蘇州、寧波、合肥等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市,在長(zhǎng)三角42個(gè)城市套均總價(jià)排名中排行第5。

2021年全年義烏商品房套均成交總價(jià)284.76萬(wàn)元/套,半年時(shí)間套均總價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了近20%的漲幅。這主要是因?yàn)?022年上半年義烏成交多個(gè)高端項(xiàng)目,如綠城義烏桃花源、江山云起,從而拉高了義烏市場(chǎng)的整體單價(jià)和總價(jià)。

南京套均總價(jià)416.6萬(wàn)元/套,高于杭州排名第2

一直以來(lái),提到長(zhǎng)三角區(qū)域,上海和杭州排名靠前。

2022年上半年,上海當(dāng)之無(wú)愧為長(zhǎng)三角區(qū)域套均總價(jià)最高的城市,杭州卻并非排名第二的城市。

2022年上半年南京以套均總價(jià)416.60萬(wàn)元/套的價(jià)格反超杭州,排長(zhǎng)三角42個(gè)城市第2,僅次于上海。

從成交均價(jià)來(lái)看,2022年上半年南京成交均價(jià)33696元/平方米, 杭州成交均價(jià)34120元/平方米,南京單價(jià)依然低于杭州,套均總價(jià)的反超主要還是受成交面積和結(jié)構(gòu)影響。從供求比來(lái)看,南京目前處于供不應(yīng)求的情況,未來(lái)還有一定的上漲空間。


購(gòu)買(mǎi)力是長(zhǎng)三角復(fù)蘇的底氣

長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),再加上人口政策的利好,流動(dòng)人口快速向長(zhǎng)三角區(qū)域聚集,為樓市提供了充足的需求,住宅市場(chǎng)韌性十足。

從長(zhǎng)三角典型城市2020年常住人口情況來(lái)看,上海、蘇州、杭州絕對(duì)量靠前,均突破1000萬(wàn)人,溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之,常住人口也達(dá)到了900萬(wàn)人以上,人口優(yōu)勢(shì)顯著。

除了人口數(shù)量之外,購(gòu)買(mǎi)力差異還體現(xiàn)在居民收入水平上,2020年上海、張家港、常熟、蘇州、太倉(cāng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)7萬(wàn)元,杭州、寧波、南京、紹興、無(wú)錫、嘉興、舟山、溫州、德清、湖州、金華、常州等12個(gè)核心城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬(wàn)元。


結(jié)合購(gòu)房難度來(lái)看,除了上海房?jī)r(jià)較高,2020年房?jī)r(jià)收入比近30年,杭州、合肥、南京作為第二梯隊(duì),基本持穩(wěn)在15-16年,余下城市購(gòu)房難度相對(duì)適中,蘇州、衢州、紹興、無(wú)錫、溫州等18城房?jī)r(jià)收入比維持在10-15年左右,淮南、銅陵等購(gòu)房基本無(wú)壓力,房?jī)r(jià)收入比均在8年以下。

這也不難理解長(zhǎng)三角42個(gè)城市2022年上半年新建商品房市場(chǎng)套均總價(jià)能夠集體買(mǎi)入百萬(wàn)大關(guān)。

一直以來(lái),長(zhǎng)三角是全國(guó)樓市“晴雨表”,在同一樓市周期內(nèi),長(zhǎng)三角地區(qū)相比于其他地區(qū),往往啟動(dòng)時(shí)間更早、調(diào)整波動(dòng)更大。這也造成了在大部分中小城市市場(chǎng)萎縮的背景下,需求支撐力強(qiáng)的長(zhǎng)三角城市成為房企拿地的首選。

作為“安全牌”的長(zhǎng)三角,目前42個(gè)城市已集體跨入套均總價(jià)百萬(wàn)的門(mén)檻。

值得注意的是,目前長(zhǎng)三角區(qū)域有不少城市出現(xiàn)了調(diào)控放松,實(shí)際開(kāi)盤(pán)去化依然慘淡的局面,甚至有不少項(xiàng)目加推價(jià)格出現(xiàn)下滑,去化依然效果平平。對(duì)于銷(xiāo)售流速、到訪(fǎng)量、去化率等各方面斷崖式下跌的城市和項(xiàng)目需要警惕。