買(mǎi)家電、手機(jī),以舊換新不是新鮮事,但買(mǎi)房子也能以舊換新,倒鮮有所聞。近日,深圳一樓盤(pán)傳出“以房換房以舊換新”的消息。

與此同時(shí),深圳樓市調(diào)控政策也有松動(dòng)跡象。深圳住建局近日發(fā)布公告,擬修訂公積金貸款政策,有望實(shí)現(xiàn)“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?br />
這是什么信號(hào)經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)控,深圳樓市現(xiàn)狀究竟如何

住宅換公寓開(kāi)發(fā)商賺足了吆喝

“普通住宅換尊貴大平層總裁私域!”“換商務(wù)公寓!”“換臨街商鋪!”這是深圳南山區(qū)“弘基翰林九錫”打出的海報(bào),“以房換房以舊換新”8個(gè)大字赫然醒目。

根據(jù)海報(bào)信息,以房換房的交換原則為:以舊換新,等價(jià)交換,多退少補(bǔ)。至于價(jià)值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),新房?jī)r(jià)格以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公布為準(zhǔn),舊房?jī)r(jià)格則以所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價(jià)為準(zhǔn)。若半年內(nèi)無(wú)成交,則以一年內(nèi)成交均價(jià)為準(zhǔn)。

7月15日,記者致電該項(xiàng)目售樓處,工作人員表示,海報(bào)內(nèi)容屬實(shí),購(gòu)房者可以深圳市現(xiàn)有住宅置換現(xiàn)場(chǎng)新房,該活動(dòng)目前尚無(wú)明確的截止時(shí)間。

“舊房將由開(kāi)發(fā)商代為掛牌銷(xiāo)售,且在2023年收房之前,租房租金由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。”該工作人員說(shuō)。

據(jù)了解,該項(xiàng)目分A、B兩棟,A棟為建面約343-555平方米的大平層公寓,毛坯均價(jià)10萬(wàn)元/平方米,共68套;B棟為建面約35-98平方米的小戶(hù)型商務(wù)公寓,毛坯均價(jià)7萬(wàn)元/平方米。

某地產(chǎn)地產(chǎn)深圳信和分公司的中介人士告訴記者,以舊換新活動(dòng)只針對(duì)A棟大平層公寓,小戶(hù)型商務(wù)公寓暫不參與。

“照此面積和價(jià)格計(jì)算,一套大平層公寓最少約3430萬(wàn)元,目前,深圳公寓首付最低五成?！敝薪橄蛴浾呓忉尩?假如用一套價(jià)值2000萬(wàn)元的住宅置換該項(xiàng)目3600萬(wàn)元的大平層公寓,若舊房未還房貸部分為200萬(wàn)元,那么已還的1800萬(wàn)元可用于抵扣新房五成首付,另外還需貸款1800萬(wàn)元,完成置換。

前述工作人員稱(chēng),目前已有十幾套房正在走換房流程。多位熟悉該地段的中介人士則向記者透露,該活動(dòng)剛開(kāi)始不久,目前的效果并不好。

“小戶(hù)型賣(mài)得還算可以,大戶(hù)型很難賣(mài),目前還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有人來(lái)?yè)Q房?！币晃毁Y深中介告訴記者,公寓和住宅在水電費(fèi)、物業(yè)管理等方面都存在差異,且此公寓產(chǎn)權(quán)年限僅有40年,價(jià)格還不便宜,對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不劃算。

在某房產(chǎn)研究院分院長(zhǎng)看來(lái),以房換房,本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商花樣促銷(xiāo)的手段,是一種噱頭,能快速提升樓盤(pán)知名度,但預(yù)計(jì)最終真正換房的比例會(huì)很小。

招聘房托市場(chǎng)冷淡掩飾不住

“30-45歲,穿著打扮要富態(tài),不能太邋遢?！边@出自深圳某兼職招聘公眾號(hào),近日發(fā)布的一則招聘廣告。

這是要招什么兼職原來(lái),是為深圳“中海學(xué)仕里”樓盤(pán)招聘“看房充場(chǎng)人員”。

該招聘廣告顯示,需要招40名充場(chǎng)員,工作時(shí)間為9:20-18:00,工資每人每天120元,工作內(nèi)容,就是在銷(xiāo)售中心充場(chǎng)看房。廣告最后又再次強(qiáng)調(diào)“看起來(lái)富態(tài)”。

“房托并非近期才出現(xiàn),也不是深圳獨(dú)有的現(xiàn)象。”地產(chǎn)中介表示,一般市場(chǎng)行情遇冷時(shí),不少樓盤(pán)會(huì)設(shè)置“帶看獎(jiǎng)”,一些中介人員為了拿獎(jiǎng),就會(huì)找房托假裝看房。有時(shí)各種打折促銷(xiāo)活動(dòng)都無(wú)法刺激到市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商就會(huì)自己請(qǐng)房托,來(lái)充當(dāng)售樓處的“氣氛組”,制造一種樓盤(pán)很搶手的假象。

據(jù)某地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套,環(huán)比下跌39%,同比下跌39%,是近年來(lái)的成交低谷,比2020年上半年還少601套,新房市場(chǎng)的低迷明顯可見(jiàn)。

反觀大灣區(qū)另一個(gè)一線城市廣州,其6月一手住宅網(wǎng)簽達(dá)1.25萬(wàn)套。樂(lè)有家研究中心發(fā)布的《2022年上半年深圳樓市報(bào)告》顯示,深圳6個(gè)月的一手住宅網(wǎng)簽量總和,不敵廣州近2個(gè)月的網(wǎng)簽量。

中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲認(rèn)為,受首套房貸利率下降、疫情可能得到有效控制等利好因素帶動(dòng),下半年,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有望好轉(zhuǎn)。同時(shí),下半年將會(huì)有大量新房入市,也給了購(gòu)房者更多選擇余地,預(yù)計(jì)在供應(yīng)端持續(xù)改善下,市場(chǎng)情緒或逐步回升。

二手房市場(chǎng)已有復(fù)蘇跡象

相較于一手住宅,二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)則更為冷淡。

中指數(shù)據(jù)CREIS顯示,深圳二手住宅市場(chǎng)整體成交相對(duì)低迷,調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。2022年上半年,深圳二手住宅共成交9965套,同比減少65%;成交面積共94.42萬(wàn)平方米,同比減少61.7%。

“深圳二手房市場(chǎng)保持清冷在意料之中。”業(yè)內(nèi)人士表示,二手房參考價(jià)格對(duì)于市場(chǎng)的作用不容小覷,銀行以參考價(jià)作為放貸依據(jù),購(gòu)買(mǎi)二手房幾乎無(wú)杠桿,二手房成交量因而難以提升。

德佑地產(chǎn)的中介人員藍(lán)沛勝告訴記者,深圳存在一、二手住宅價(jià)格倒掛的情況,同區(qū)域的新房往往比二手房便宜,導(dǎo)致二手房比新房難賣(mài)。

“相較于去年底和今年一季度,近兩個(gè)月來(lái),深圳二手房成交情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn),不少同事已相繼開(kāi)單?！彼{(lán)沛勝說(shuō),今年5月,深圳首套房貸利率從4.9%降至4.75%,許多購(gòu)房者的心態(tài)可能發(fā)生了變化。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù),今年1-6月,深圳二手住宅成交套數(shù)分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套,后兩個(gè)月已回到2000套以上水平。

成交量波動(dòng)的背后,也伴隨著價(jià)格的變動(dòng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示,深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在今年前五個(gè)月均處于同比下降的態(tài)勢(shì),6月則止跌回升,反映市場(chǎng)緩慢回升中。

“不可否認(rèn),深圳二手房市場(chǎng)近期有一定復(fù)蘇?！蹦车禺a(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)表示,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格的下跌,總體與全國(guó)市場(chǎng)降溫的大環(huán)境相匹配。盡管從上半年的整體數(shù)據(jù)來(lái)看,還難以完全走出降溫通道,但已有一些積極表現(xiàn)。

“下半年,深圳二手房成交量有望提升,價(jià)格可能會(huì)隨之逐漸企穩(wěn)。”業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有一些穩(wěn)定市場(chǎng)的政策出臺(tái)。

童曉玲也表示,預(yù)計(jì)深圳后續(xù)將在“房住不炒”的底線思維下,繼續(xù)以微調(diào)為主,“不排除在政策上進(jìn)行邊際優(yōu)化調(diào)整,以釋放前期過(guò)度抑制的購(gòu)房需求。”

7月6日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告稱(chēng),擬修訂公積金貸款政策,有望實(shí)現(xiàn)“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?br />
“深圳今年上半年還未針對(duì)樓市出臺(tái)明文的放松政策,目前調(diào)控從緊力度居前?！睆埐ㄕJ(rèn)為,若上述公積金政策能夠落地,則有利于緩解深圳年輕人群在買(mǎi)房首付層面的壓力,在一定程度上有望提升深圳樓市熱度。