對于商品房預(yù)售制度的討論還在繼續(xù),福建省會福州的一個新動態(tài)引發(fā)了各方關(guān)注。

現(xiàn)房銷售與土拍環(huán)節(jié)直接掛鉤,福州此舉會在多大程度上影響市場又是否會成為接下來行業(yè)發(fā)展趨勢的前哨

福州一地土拍要求“現(xiàn)房銷售”

據(jù)福州市永泰縣人民政府官網(wǎng)15日披露的一則公告,永泰縣自然資源和規(guī)劃局決定以拍賣方式出讓縣轄區(qū)一幅國有建設(shè)用地使用權(quán)。

對于拍賣方式及競價辦法,公告指出,本次國有土地使用權(quán)出讓采用公開拍賣方式。同時該宗地采用“限地價、搖號”方式出讓,按照溢價率20%設(shè)置最高限制價格,宗地最高限制價為4800萬元。

最為引人關(guān)注的是,公告在建設(shè)要求中明確提出,該宗地按現(xiàn)房銷售實施。規(guī)劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

另外,取得現(xiàn)房銷售許可證之后,五年內(nèi)(含五年)購買商品房的購房業(yè)主自取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的,不得上市交易轉(zhuǎn)讓,也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

公告中給出的拍賣時間為2022年8月5日上午9:30時,這一宗頗具代表意義的地塊能否成功出讓、歸屬又如何也將在半個月后見分曉。

雖身為福建省會,但福州房地產(chǎn)市場當(dāng)下背負(fù)的去庫存壓力不小?？硕饠?shù)據(jù)顯示,結(jié)合廣義存量來看,福州主戰(zhàn)場商品房的體量超700萬㎡,按照目前的銷售速度,部分板塊的去化周期高達(dá)50個月以上,相當(dāng)于現(xiàn)有新房要4年多才能賣完。

2021年6月,有福建網(wǎng)友在某網(wǎng)絡(luò)平臺留言“建議全省盡快取消房屋預(yù)售制,實行現(xiàn)房銷售制度”,福建省信訪局對此回應(yīng)稱:2015年起,省住建廳就開展了現(xiàn)房銷售相關(guān)課題研究。省住建廳積極建議國家完善商品房銷售法律體系,逐步推行現(xiàn)房銷售。建議我省自然資源部門,在土地出讓條件中,試點(diǎn)實行現(xiàn)房銷售。

2018年,福建省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》也曾提到,福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件,直至現(xiàn)房銷售。

值得關(guān)注的是,同在上述通知中提出的“限房價+競地價”“公布地塊房價控制限額”等相關(guān)要求都已在福州土拍中陸續(xù)推廣,如今現(xiàn)房銷售出現(xiàn)在土拍規(guī)則中也可謂早有預(yù)兆。

多地已有嘗試,但初衷不同

從土地出讓環(huán)節(jié)便與現(xiàn)房綁定,其實此前已在我國有過多次嘗試,但中新財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),試點(diǎn)更多集中在一、二線等熱點(diǎn)城市。

2014年,上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地以5.77億元成交。當(dāng)時的報道中提到,該地塊在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年,深圳規(guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號地塊,要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物,不能進(jìn)行預(yù)售,必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

2017年時,廣東省在《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》中也曾提出鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度,逐步取消預(yù)售制,但后來并無太多實質(zhì)性落實。

2020年3月,海南出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,被認(rèn)為是成為唯一實現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份的標(biāo)志。新政規(guī)定自3月7日起,新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。

2021年,杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊并且全部實行現(xiàn)房銷售,并推出普通商品房地塊溢價率上限為15%,現(xiàn)房銷售地塊溢價率最高只能到5%的讓利。但最終這10宗地塊全部流拍。

2021年,北京第二輪集中土拍也首次出現(xiàn)競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊;北京第三輪集中土拍加強(qiáng)了對于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定,地理位置最佳的朝陽區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售。

“過去和現(xiàn)在對于現(xiàn)房銷售的出發(fā)點(diǎn)是不同的。此前的現(xiàn)房銷售,更多的是從防范地塊炒作的角度出發(fā),所以是穩(wěn)地價的考慮;而現(xiàn)在提及的現(xiàn)房銷售,則是從保交付的角度出現(xiàn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

現(xiàn)房期房,各有利弊

在本輪風(fēng)波之下開展現(xiàn)房銷售,福州此舉也引發(fā)了更多對于我國自1994年起便實行的商品房預(yù)售制度的思考。

“現(xiàn)房銷售可以避免項目停工、爛尾的出現(xiàn),避免購房者與開發(fā)商因質(zhì)量問題引起糾紛等;弊端是增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力等?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示:商品房預(yù)售制度支持了房企的高周轉(zhuǎn)模式和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場規(guī)模,涉及投資、建設(shè)、就業(yè)、稅收、土地出讓金等多個方面,如果實行現(xiàn)房銷售,必然會大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)杠桿和行業(yè)規(guī)模。

因此,業(yè)內(nèi)普遍聲音認(rèn)為,依照當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢,尚不是大規(guī)模推廣現(xiàn)售模式的最佳時機(jī),更應(yīng)著眼于優(yōu)化房地產(chǎn)預(yù)售模式以及穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式。

“大規(guī)模提現(xiàn)房銷售的時間節(jié)點(diǎn)是不合適的,現(xiàn)房銷售會使得房企資金壓力增大?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,但是零星的或試點(diǎn)的供地可以嘗試,各地也可以在后續(xù)個別地塊方面推出此類創(chuàng)新,在“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的創(chuàng)新之路上形成更多的有益思考。

“中國住房市場發(fā)展很不平衡,期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進(jìn),而不宜一刀切?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華也指出,對于已經(jīng)進(jìn)入存量房市場以及高庫存的城市,可因地制宜嘗試推進(jìn)現(xiàn)售,同時可探索為房地產(chǎn)開發(fā)提供替代性融資渠道,如政府土地信用支持等。

“對于不具備推進(jìn)現(xiàn)售條件的城市,可仍然支持預(yù)售,同時推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革,使期房預(yù)售向成熟市場的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近。包括推動預(yù)售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場化監(jiān)管轉(zhuǎn)變、將預(yù)售制改革舉措嵌入到土地出讓合同管理等。”鄒琳華認(rèn)為。