7月以來(lái),由于部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張局面,一些在建房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工。這不僅影響到“保交樓”,而且使部分業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)波動(dòng)。近期發(fā)生的少數(shù)業(yè)主停貸行為,即被認(rèn)為是此舉影響的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如何穩(wěn)定預(yù)期成為市場(chǎng)回穩(wěn)的關(guān)鍵。

會(huì)議指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。

對(duì)于近期備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),這一表態(tài)意義重大。

受各種因素影響,今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度始終不高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降5.4%,連續(xù)三個(gè)月下降;商品房銷售面積同比下降22.2%,商品房銷售額下降28.9%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.3%。

在實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)民生”的目標(biāo)中,“保交樓”被認(rèn)為是重要前提。分析人士認(rèn)為,今年下半年,房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本面仍然是堅(jiān)守“安全”底線,確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上的各項(xiàng)措施,都將以滿足民生需求為主要導(dǎo)向。其中,對(duì)合理需求的進(jìn)一步支持,以及在預(yù)售資金監(jiān)管中的強(qiáng)化,將是重要的政策方向。

“穩(wěn)樓市”的現(xiàn)實(shí)意義

在會(huì)議公報(bào)中,“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”被放在了最前端,是有其現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。

受各種因素影響,去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行,一些房企也遭遇流動(dòng)性困境。進(jìn)入2022年,地方政府、各級(jí)監(jiān)管部門出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市政策,但由于政策傳導(dǎo)的滯后效應(yīng),加之疫情反復(fù)等原因,市場(chǎng)的恢復(fù)速度仍然緩慢。

到今年6月,政策效應(yīng)顯現(xiàn),市場(chǎng)終于有所起色。6月單月,房地產(chǎn)銷售、融資、開(kāi)工等指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。到7月中上旬,市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)得以延續(xù)。但此時(shí),停工停貸行為出現(xiàn),并對(duì)供需雙方帶來(lái)了一定的心理影響,市場(chǎng)復(fù)蘇的前景再度出現(xiàn)不確定性。

在這種情況下,穩(wěn)定市場(chǎng)成為當(dāng)務(wù)之急。

而會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作中,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài),放在了“全方位守住安全底線”的項(xiàng)目下,也反映了穩(wěn)樓市的重要性和緊迫感。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾在于出現(xiàn)了不穩(wěn)定的因素,這種不穩(wěn)定因素包括市場(chǎng)交易疲軟、停工停貸風(fēng)波出現(xiàn)、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然較大等。因此,“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表述,具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也指出,房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定,穩(wěn)定樓市一定是重中之重。

從民生的角度,穩(wěn)定樓市的意義同樣不容忽視。近年來(lái),監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)的角色定位和政策導(dǎo)向都在向民生、居住的屬性回歸,而停工停貸行為的出現(xiàn),說(shuō)明行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正從房地產(chǎn)企業(yè)蔓延至民生保障領(lǐng)域,需及時(shí)處置。

“保交樓、穩(wěn)民生”的提法,即被認(rèn)為是針對(duì)這類現(xiàn)象的表態(tài),這也是“保交樓”首次被寫(xiě)入中央政治局會(huì)議公告中。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,保交樓是穩(wěn)民生的前提,這佐證了穩(wěn)民生占據(jù)房地產(chǎn)管理工作的首位。

7月28日,銀保監(jiān)會(huì)也做出表態(tài),“支持地方做好‘保交樓’工作,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?br />
政策端如何“保交樓”

在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)下,地方政府的責(zé)任再度被壓實(shí)。

考慮到不同城市、地區(qū)市場(chǎng)形態(tài)不同,因城施策是近些年來(lái)我國(guó)樓市調(diào)控的重要原則。但對(duì)比監(jiān)管部門的表態(tài),同樣的原則下,對(duì)政策執(zhí)行力度、尺度的把控仍有差別。

今年4月29日的中央政治局會(huì)議提出,“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求?！?月28日的中央政治局會(huì)議則指出,“因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生?！?br />
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“用足用好政策工具箱”的說(shuō)法,意味著在下半年的落實(shí)中,要讓政策最大化發(fā)揮效應(yīng)。這也留給地方政府進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策的空間。

今年以來(lái),已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策,無(wú)論政策力度還是出臺(tái)頻次,都為近年來(lái)所罕見(jiàn)。但劉麗杰認(rèn)為,現(xiàn)有的政策“工具箱”中,仍有可以優(yōu)化的空間。

“對(duì)需求側(cè)的支持政策,除了限購(gòu)、限貸、限售等降低購(gòu)房門檻、降低購(gòu)房成本外,契稅補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等促進(jìn)住房消費(fèi)的力度也有加大的空間;后期更會(huì)側(cè)重供給端的政策支持,例如預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、房企紓困政策等。”劉麗杰說(shuō)。

李宇嘉也認(rèn)為,供給端政策的發(fā)力十分重要,“市場(chǎng)持續(xù)下滑,并非需求端政策紓困不給力,而是供給端沖擊持續(xù)存在?！?br />
其中,“保交樓”既被認(rèn)為是供給端發(fā)力的重要內(nèi)容,也是地方政府責(zé)任的體現(xiàn)。

李宇嘉表示,去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)度不達(dá)預(yù)期,進(jìn)而導(dǎo)致難以交付,沖擊到業(yè)主的權(quán)益,主要原因在于地方政府在處理這一問(wèn)題上的主體責(zé)任沒(méi)有夯實(shí)。因此,在“保交樓”方面,未來(lái)地方政府的主導(dǎo)權(quán)有望加大,并更多地介入到具體項(xiàng)目的處置中。

此外,對(duì)比4月29日的中央政治局會(huì)議中“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的說(shuō)法,此次會(huì)議直接提到“保交樓”,體現(xiàn)出更加明顯的結(jié)果導(dǎo)向。分析人士認(rèn)為,除預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化外,與此相關(guān)的配套措施(如信貸支持、紓困資金發(fā)放等)也有望落地。