貝殼研究院近日發(fā)布全國住房空置率報告。報告顯示,其調(diào)研的全國28個大中城市,住房平均空置率為12%。

南昌、廊坊、佛山等住房空置率超過15%

貝殼報告稱,對其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研,將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”,設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

報告顯示,我國28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處于較高區(qū)間。

住房空置率隨城市能級依次遞增,一線城市平均7%,二線平均12%,三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi),大部分城市處于10%-15%之間,6個城市高于15%。

分城市看,深圳、北京、上?？罩寐首畹?均在7%以下。西安、鄭州、昆明、合肥、無錫等大部分城市處在10%-15%之間。南昌、廊坊、佛山住房空置率相對較高,均在15%以上。

對當(dāng)前國內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀,貝殼研究院認(rèn)為一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但過高時值得警惕。因為,高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。

當(dāng)房價下跌預(yù)期較強(qiáng)時,大量空置房屋進(jìn)入存量房市場會導(dǎo)致短期供給激增,加劇供求失衡而放大房價下跌風(fēng)險。今年部分城市二手房新增掛牌房源激增,一定程度上是空置住房多的體現(xiàn)。

影響住房空置率的具體因素較多

據(jù)貝殼分析,影響住房空置率的原因大致可分別為宏觀、微觀兩類。在宏觀層面,購房門檻、老齡化程度和租金回報均會影響住房空置率變化。比如,當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度,住房需求會下降。

同時,城市購房門檻也會對空置率形成約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市,擁有多套住房的成本越高,進(jìn)而住房空置成本越高。

此外,持有空置住房的機(jī)會成本,即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。

微觀層面上,樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。比如,老舊小區(qū)的空置率較低,因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心,交通配套都比較便利,住房需求比較旺盛,導(dǎo)致很少有住房空置。反而是次新小區(qū),業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住,購買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外,從地理位置來看,次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū),小區(qū)配套不齊全,出租或出售的難度相對較高,因此住房空置率更高。

從物業(yè)類型看,住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅,其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。這是因為,公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關(guān),比如部分公寓用于投資經(jīng)營,部分別墅用于度假等。 華商報記者 查京京