最?？h級(jí)市放開限購(gòu)

中國(guó)第一縣級(jí)市昆山,放開限購(gòu)了。同時(shí)放開的,還有太倉(cāng)。

根據(jù)財(cái)聯(lián)社 8 月 18 日消息:

針對(duì)昆山市取消限購(gòu)政策傳聞,昆山市住建局房地產(chǎn)管理處相關(guān)人士向記者回應(yīng),此前非本地戶籍居民購(gòu)房應(yīng)提供 3 年內(nèi)連續(xù) 6 個(gè)月社保繳納證明,目前非本地戶籍居民首套房可直接購(gòu)買,該政策已開始執(zhí)行。昆山市房產(chǎn)交易管理中心綜合科工作人員也向記者表示,并未取消限購(gòu),只是對(duì)政策做出優(yōu)化;非本地戶籍個(gè)人及家庭購(gòu)買首套房無需再提供社保繳納證明。

太倉(cāng)亦是如此。

也就是說,當(dāng)下外地人在昆山、太倉(cāng)購(gòu)房,不再有任何限制。但限購(gòu)套數(shù)沒有放開,按照兩市的限購(gòu)規(guī)定,外地戶籍限購(gòu) 1 套,本地戶籍限購(gòu) 3 套。

取消限購(gòu),乃大勢(shì)所趨,因?yàn)闀r(shí)至今日,限購(gòu)已經(jīng)成為了雞肋。

一方面,越來越多的中心城市放開乃至取消限購(gòu)。

上半年,福州、沈陽、大連全盤放開了限購(gòu)。廈門放開島外限購(gòu),佛山、東莞只保留幾個(gè)核心片區(qū),其余全部放開限購(gòu)。武漢、蘇州、南京、杭州等城市,大幅降低了購(gòu)房門檻。

另一方面,即便不限購(gòu),對(duì)樓市的推動(dòng)作用也非常有限。

佐證數(shù)據(jù)在于,上半年上演的浩浩蕩蕩的放寬、放開限購(gòu)潮,并沒有扭轉(zhuǎn)當(dāng)下樓市的冷場(chǎng)趨勢(shì),全國(guó)商品房銷量繼續(xù)探底。


既然如此,昆山為何還要放開限購(gòu)。本號(hào)以為原因有二:

第一,既然放開是潮流,就跟隨潮流。

第二,經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大,昆山也有點(diǎn)急了,放開總比不放開要好。

02

第一縣級(jí)市 GDP 負(fù)增長(zhǎng)了

昆山急了,能不著急嗎,上半年 GDP 都負(fù)增長(zhǎng)了。

蘇州是中國(guó)最牛的地級(jí)市,其 GDP 規(guī)模位居全國(guó)第六,僅次于上海、北京、深圳、廣州、重慶。

蘇州的強(qiáng)悍不僅在于此,還在于其下轄的縣級(jí)市,個(gè)頂個(gè)的能打。下轄的昆山市,是全國(guó)最?？h級(jí)市。下轄的張家港、常熟均為縣級(jí)市前五,下轄的太倉(cāng),位居縣級(jí)市第 12 位。

2021 年,昆山市 GDP 規(guī)模 4748 億元,比很多弱省會(huì)與首府的經(jīng)濟(jì)都要高不少。

昆山強(qiáng)大的基礎(chǔ)和蘇州一樣,在于強(qiáng)大的制造業(yè)。

昆山的制造業(yè)有多強(qiáng)根據(jù)昆山市統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示,2021 全年規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值首次突破萬億元,達(dá) 10284.48 億元,比上年增長(zhǎng) 12.8%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 5115.23 億元,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 5496.20 億元。

這些數(shù)據(jù),超過了不少省會(huì)與首府城市。

此外,昆山目前擁有 1 個(gè)千億級(jí)制造產(chǎn)業(yè),計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。擁有 12 個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。

來源:昆山市統(tǒng)計(jì)局

然而,2022 上半年,受疫情多次影響,強(qiáng)悍如昆山也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

昆山經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)是可以預(yù)見的,畢竟昆山是上海真正意義上的衛(wèi)星城,上海遭遇疫情嚴(yán)重影響,昆山的影響怎會(huì)小到哪兒去。

而且,蘇州上半年也遭遇了疫情多輪沖擊,增速也降了下來。

蘇州統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,蘇州上半年 GDP 為 10962.4 億元,同比僅增長(zhǎng) 0.3%。其中昆山市上半年 GDP 為 2251.35 億元,同比下降 1.9%。

受沖擊最大的是工業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)。第二產(chǎn)業(yè)增加值下降了 3.2%,其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值下降了 1.4%,工業(yè)用電量下降了 10.3%。

上半年消費(fèi)下降了 7.4%。

受疫情影響,昆山樓市 4 月份新房成交量跌至最低點(diǎn),5 月份與 6 月份逐步好轉(zhuǎn),但與去年同期相比,仍縮量了不少。

中指院的數(shù)據(jù)顯示,7 月份昆山商品住宅成交面積為 22.81 萬平方米,環(huán)比下降 16.03%,同比下降 42.33%;商品住宅成交套數(shù)為 1920 套,環(huán)比下降 19.29%,同比降幅為 48.04%。

今年 1-7 月,昆山商品住宅成交面積為 142.6 萬平方米,同比下降 36.2%;商品住宅成交套數(shù)為 12611 套,同比下降 38.8%。

樓市冷場(chǎng),加大了昆山市的經(jīng)濟(jì)下行壓力,也加大了昆山經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的阻力。

如今放開限購(gòu),目的便在于借助放開限購(gòu),推動(dòng)樓市成交量上升,將阻力變成助力,推動(dòng)昆山經(jīng)濟(jì)快速回歸回暖。

03

放開限購(gòu)能托舉昆山樓市嗎

從客觀角度來看,昆山樓市價(jià)值毋庸置疑,是全國(guó)第一縣級(jí)市,頂頭上司是全國(guó)最牛地級(jí)市蘇州,同時(shí)又是上海的衛(wèi)星城。

如此優(yōu)越的區(qū)位,注定了昆山樓市易漲難跌。然而,當(dāng)下即便是上海、蘇州,成交量也已冷場(chǎng)。

蘇州上半年發(fā)布了多條托舉措施,其中就包括將外地人購(gòu)房的社保門檻從此前的 24 個(gè)月縮短至 6 個(gè)月。南京亦是如此。

然而,5 月份放松至今,并沒有產(chǎn)生多大功效。6 月份成交量回暖了不少,但 7 月份受本輪樓市風(fēng)波影響,又被打回了原形。

7 月份蘇州新房住宅成交 4373 套,相比 6 月份的 17131 套下降 76%。整個(gè)前七個(gè)月,蘇州新房成交面積較去年同期下跌了 38%。

面對(duì)托舉措施失效,蘇州、南京近日又傳出了調(diào)整首付的消息:二套房貸款若結(jié)清了,首付從 5 成變 4 成,二套房貸款未結(jié)清,則首付從 8 成變 5 成。

不過,根據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道披露,目前該措施尚未實(shí)施。

此外,上半年全盤放開的福州、沈陽、大連依舊低迷,放開島外限購(gòu)的廈門,亦是如此。只保留核心幾個(gè)片區(qū),其余全部放開限購(gòu)的佛山,成交量回暖也是曇花一現(xiàn),7 月份同樣被打回了原形。

這些前車之鑒都在告訴我們,當(dāng)下阻礙樓市復(fù)蘇的并不是限購(gòu)。

如果限購(gòu)管用,也不至于在 2016 年開啟限購(gòu)之后的 2017 至 2020 年,南方多數(shù)中心城市都成功穿越調(diào)控周期,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲了。

當(dāng)下阻礙樓市復(fù)蘇的力量,是不確定的收入與工作,干癟的錢包,以及不明朗的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

唯有改變這些背景下,樓市才會(huì)好轉(zhuǎn)。

當(dāng)然,即便以上背景改變,樓市好轉(zhuǎn),也難以回到鼎盛時(shí)代。畢竟還有商品房過剩與人口拐點(diǎn)即將到來這兩個(gè)更大的背景。