省會城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個領(lǐng)域的中心,也是城鎮(zhèn)化過程中,人口流入的主要方向。近三年來,省會城市房價變化情況如何

第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況和歷年同期數(shù)據(jù),對拉薩之外的26個省會城市二手房近三年來的走勢變化梳理發(fā)現(xiàn),有22個省會二手房價格低于1年前,有13個省會城市低于2年前同期,有10個省會城市低于3年前同期水平。整體上看,成都、廣州、海口、杭州等省會城市房價漲幅位居前列,近3年下跌的城市主要集中在東北、華北、黃河流域以及西南的貴陽、長江中游的南昌等地。

需要說明的是,國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的房價數(shù)據(jù),是一個用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。由于一手房價格受限價、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響,相比之下,二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。

表:近三年26個省會城市二手房價格變化

(來源:第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算整理)

數(shù)據(jù)顯示,相比去年7月,26個省會城市中,僅四個省會城市二手房價上漲,分別是成都、?？凇V州和杭州,全部來自南方地區(qū)。26個省會城市房價同比下跌,其中有不少城市去年7月時房價正處于高位,在去年下半年價格回落,因此目前價格低于去年同期。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析,今年7月跟去年同期相比,大部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度下降,但是去年7月跟前年同期相比,房價上漲的城市就比較多。因為很多城市在2020年下半年尤其是四季度開始上漲,去年上半年上漲較為明顯。到去年四季度明顯回落。

相比之下,把時間范圍擴展到2年乃至3年以來的變化,則區(qū)域房價的分化要更加明顯。這是因為,在2020年初新冠疫情暴發(fā)后,樓市的區(qū)域分化十分明顯,不僅一二線與三四線城市在分化,在一二線城市內(nèi)部,分化也十分明顯。這其中,2020年下半年,部分省會城市房價上漲明顯。同時,一些省會城市則持續(xù)下行。

數(shù)據(jù)顯示,相比兩年前,漲幅前五的省會城市分別是成都、廣州、?？凇⒑贾莺臀靼?。張波說,房價上漲較多的城市,與人口流入、需求變化有關(guān)。比如,一些大學生落戶、人口流入多的城市,支撐的動力也比較足。

當然這些城市,內(nèi)部不同板塊的分化也十分明顯。以一線城市廣州為例,廣州兩年來的房價漲幅也達到了12.9%,在省會城市中位居第二。不過,從城市內(nèi)部區(qū)域板塊來看,天河、海珠東等核心區(qū)域的不少樓盤漲幅超過四成,但一些外圍區(qū)域的漲幅要小很多,有不少板塊基本與2019年持平。

相比之下,有13個省會城市房價低于2020年7月的水平。這些城市主要位于東北、華北、黃河流域和西南的貴陽等地。降幅最大的5個城市分別是哈爾濱、太原、貴陽、長春和石家莊,降幅均超過了6%,其中哈爾濱下降幅度達到了9.8%。

相比2019年7月,3年來房價漲幅靠前的省會城市分別是成都、廣州、銀川、杭州、西寧、沈陽、?？凇⒛暇┑?主要集中在東南沿海以及西部的一些省會城市。相比之下,有10個省會城市房價低于3年前的水平,主要集中在華北、東北、黃河流域以及西南的貴陽等地。貴陽、太原、石家莊、鄭州、濟南跌幅居前。其中,貴陽三年來下降了11.2%

張波說,部分中心城市的基本面不錯,也不缺乏發(fā)展?jié)摿蛣恿?只是由于前些年土地供應(yīng)過大、賣地太多,供大于求比較明顯,因此需求也出現(xiàn)透支。加上一些地方受到樓盤爛尾、斷供的影響,市場的整體信心不夠。

他認為,未來整個市場分化仍會持續(xù),其中,庫存量比較大的一些城市,或者是市場景氣度不佳的一些城市,后續(xù)還會繼續(xù)調(diào)整。