8月19日,陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示,西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的通知(簡(jiǎn)稱《操作指南》)。

《操作指南》顯示,住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后,出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格;存量住房用于保障性租賃住房的,將納入“服務(wù)平臺(tái)”統(tǒng)一管理,5年內(nèi)不得上市交易(包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等)。

中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出,盤活存量房源,加大保租房供給是此次政策出臺(tái)的背景。根據(jù)《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》,西安未來必須籌集30萬套保租房,而存量住房成為一個(gè)籌集房源的最便捷窗口。

在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然看來,通過盤活存量房,不僅可以有效降低存量房的空置率,也能增加保障性租賃住房供給,滿足不同類型人群的租住需求,并減緩政府在存量房配建方面的財(cái)政壓力。而“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”的政策將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為一個(gè)有機(jī)整體,不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關(guān)系,而且在租賃住房市場(chǎng)和銷售型住房市場(chǎng)之間搭建一個(gè)“變壓器”。

已有三城出臺(tái)“以租換購(gòu)”政策

今年以來,各地“因城施策”創(chuàng)新型政策不斷,在眾多樓市政策中,長(zhǎng)沙市的“盤活存量”,“以租換房票”曾引起市場(chǎng)熱議,一度被視為“一石多鳥”之舉。

今年5月8日,長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》(簡(jiǎn)稱《方案》)?！斗桨浮分赋?已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋,盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

根據(jù)《方案》,資格審核時(shí),以家庭為單位,盤活一套或多套住房用作租賃的,暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù),即有多套住房出租的家庭,在家庭住房套數(shù)計(jì)算時(shí)均只核減一套。

長(zhǎng)沙出臺(tái)的這一試點(diǎn)方案,旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)通道,引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

隨后,長(zhǎng)沙對(duì)其政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

最新的信息顯示,8月16日紅網(wǎng)報(bào)道顯示,長(zhǎng)沙戶籍單身家庭名下有一套住房,如果把該套房盤活用作租賃住房,在購(gòu)房資格審核時(shí),該房屋不計(jì)入購(gòu)房資格套數(shù),按政策可再購(gòu)買一套住房。對(duì)于外地戶籍單身人士,在長(zhǎng)沙只有1套房子,盤活租賃之后,同時(shí)滿足有24個(gè)月社?；騻€(gè)稅的條件,同樣可以購(gòu)買第2套房。

長(zhǎng)沙“以租換購(gòu)”的思路引來效仿。

在長(zhǎng)沙之后,7月6日晚間,成都住建局官方微信號(hào)發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》,其中明確,居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房,住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后,居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買一套住房資格。

8月19日,西安市也出臺(tái)了類似政策,明確住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后,出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,至少已有三個(gè)省會(huì)城市出臺(tái)新政,明確可“以租換購(gòu)”。

在業(yè)內(nèi)人士看來,“以租換購(gòu)”背后,一方面與各地面臨的新增保租房目標(biāo)有關(guān),同時(shí),通過“租賃破限購(gòu)”也可以釋放出部分改善性需求。

可以看到,今年年初,住建部明確,擴(kuò)大保障性租賃住房供給,“十四五”期間,40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套(間)。

從上述三城任務(wù)目標(biāo)來看,《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》顯示,將加快發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù),力爭(zhēng)新增保障性租賃住房達(dá)到30萬套(間),占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。

成都則明確,計(jì)劃“十四五”期間采取新建、改建、改造、盤活等多種方式,多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房30萬套(間),其中2022年計(jì)劃籌集建設(shè)6萬套(間)。

對(duì)長(zhǎng)沙來說,《長(zhǎng)沙市“十四五”住房保障規(guī)劃(2021—2025)》顯示,新建(籌集)保障性租賃住房15萬套。

“以租換購(gòu)”效果如何

那么,在“以租換購(gòu)”政策下,能否達(dá)到既增加保障性租賃住房供給,又推動(dòng)商品住房市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)呢

從長(zhǎng)沙的實(shí)踐情況來看,根據(jù)《長(zhǎng)沙晚報(bào)》公布的數(shù)據(jù),截至6月8日新政發(fā)布一個(gè)月,兩家試點(diǎn)企業(yè)累計(jì)接受咨詢4879戶,“長(zhǎng)沙住房”App累計(jì)有3025套存量房提出申請(qǐng)供作租賃住房,其中已完成簽約833戶。

按照目標(biāo),長(zhǎng)沙力爭(zhēng)年內(nèi)完成簽約1萬套以上。長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,開展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn),將加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度,實(shí)現(xiàn)剛需、改需、租賃需求分類滿足,降低住房空置率,解決好新市民、青年人住房問題,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán);下一步將督促兩大國(guó)企優(yōu)化辦理手續(xù),精簡(jiǎn)有關(guān)材料,限時(shí)5天辦結(jié),切實(shí)加快辦理進(jìn)度和房源簽約,爭(zhēng)取年內(nèi)完成簽約10000套以上。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出,租賃和購(gòu)房相結(jié)合要想明顯體現(xiàn)出效應(yīng),需要市場(chǎng)本身存在足夠需求,包括長(zhǎng)沙、成都等省會(huì)城市,住房需求的實(shí)際支撐力度強(qiáng),尤其是改善型住房潛在需求強(qiáng),這是支撐這一政策的重要基本面。

張波認(rèn)為,租賃和購(gòu)房政策的結(jié)合,是一個(gè)創(chuàng)新,值得推廣。一方面將存量房源變成租賃住房,加大了租賃市場(chǎng)供給量,可以有效解決新市民的居住問題,是多渠道共建租賃市場(chǎng)的重要體現(xiàn)。另一方面出租房屋換得購(gòu)房資格,也是解決改善性需求購(gòu)房資格的有益嘗試,有利于改善性需求的有效解決。

趙然表示,“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”對(duì)于人口凈流入的二線城市有較強(qiáng)的示范作用,一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求,另一方面可以真正起到平抑市場(chǎng)預(yù)期的作用,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo),也是對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效探索。

中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿認(rèn)為,西安對(duì)標(biāo)長(zhǎng)沙、成都跟進(jìn)“以租換購(gòu)”,可激活部分購(gòu)房者需求,鼓勵(lì)改善家庭積極入市。本次政策出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心將起到重要作用,對(duì)改善預(yù)期亦將帶來積極影響,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。