8月以來,多個環(huán)滬城市加緊放松、優(yōu)化樓市調(diào)控政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,8月份以來,長三角各城市已出臺樓市相關(guān)政策超十余次,包括優(yōu)化公積金貸款、降低首付比例、調(diào)整限購政策等多個方面。

而在多輪放松樓市調(diào)控政策的背后,是仍處低迷狀態(tài)的環(huán)滬樓市。“環(huán)滬政策的放松其實和當(dāng)?shù)厥袌鼋禍孛黠@有著直接關(guān)系?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《華夏時報》記者表示,上海外溢的購房需求依然是環(huán)滬的重要支撐,尤其是高鐵和上海11號地鐵線架起快捷通道,是上海工作人群選擇環(huán)滬的重要因素。

不過,張波仍謹(jǐn)慎指出,由于當(dāng)下環(huán)滬和上海遠(yuǎn)郊區(qū)域的價差近幾年其實是在縮小的,因此環(huán)滬區(qū)域?qū)先巳旱奈﹄y言增強(qiáng),“更好的產(chǎn)品力,交通更便捷的區(qū)域才可能有更強(qiáng)吸引力”。

鼓勵國企收購滯銷房、取消限購限貸

8月以來,各地樓市放松政策加碼推出,尤以長三角區(qū)域最為密集。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,8月份以來,長三角各城市已出臺樓市相關(guān)政策超十余次,包括優(yōu)化公積金貸款、降低首付比例、調(diào)整限購政策等多個方面。

其中,8月18日,昆山市、太倉市調(diào)整限購政策,對首套房購房者不再限購。此前,非戶籍居民家庭在上述兩地購房,需提供連續(xù)6個月社保繳納證明,而目前取消需要6個月社保的限制。不過,兩地房管部門人士均向媒體強(qiáng)調(diào),并未全面取消限購,只是對政策作出部分優(yōu)化,非本市戶籍的居民仍只能購買一套。

作為江蘇省蘇州市下轄的知名百強(qiáng)縣,昆山此舉引發(fā)市場高度關(guān)注。而事實上,蘇州今年已多次優(yōu)化、調(diào)整樓市政策,涉及在蘇州、昆山、張家港等城市放寬限購、限貸、限價,提高公積金貸款比例、增加購房補(bǔ)貼等。

調(diào)整限購的環(huán)滬城市還有浙江海寧。8月16日,海寧市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,內(nèi)容涉及取消外地居民購房限制政策、新購房不再限售等,對非本市戶籍居民家庭在海寧市購買住房的享有本市戶籍居民家庭同等的購房政策。

與此同時,部分環(huán)滬城市的限貸政策也有所松動。8月12日,網(wǎng)傳信息顯示,南京及蘇州和無錫調(diào)整了二套房貸款首付比例。其中,南京市區(qū)(不含溧水區(qū)、高淳區(qū))范圍內(nèi)購買二套房最低首付比例調(diào)整為不低于30%;蘇州、無錫首套房貸款還清可以執(zhí)行3成首付,房貸未還清則可以5-6成首付。盡管3個城市的二套房首付比例調(diào)整之后被證實為傳言,但據(jù)南京當(dāng)?shù)刂薪橥嘎?在實際的貸款環(huán)節(jié)中已經(jīng)實施,只是“正式文件還未下發(fā)”。

值得注意的是,在7月底政治局會議已強(qiáng)調(diào)“壓實地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生”之后,近期,包括浙江寧波、湖州在內(nèi)的幾個環(huán)滬城市,也在強(qiáng)調(diào)敦促企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理,保證項目交付等。

例如,8月15日,浙江省湖州市發(fā)布相關(guān)文件,明確對本地區(qū)同一個出險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目適當(dāng)放寬資金使用限制,允許項目資金在本地區(qū)內(nèi)不同項目間統(tǒng)籌使用,同時對困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房,鼓勵國有企業(yè)收購、作為保障安置用房等。

“市場景氣度”觸底回升

在業(yè)內(nèi)人士看來,昆山、太倉等多個環(huán)滬城市實施多輪調(diào)控政策,旨在改善當(dāng)前低迷的樓市環(huán)境,具有較強(qiáng)的信號意義。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,環(huán)滬政策的放松其實和當(dāng)?shù)厥袌鼋禍孛黠@有著直接關(guān)系。以昆山為例,7月昆山的商品住宅銷售同環(huán)比均有明顯下滑,“尤其環(huán)比下滑16%,說明市場的降溫并沒有出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)”。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也向《華夏時報》記者分析指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷,環(huán)滬城市昆山也呈現(xiàn)下滑趨勢,成交縮量,地方財政壓力上升,取消首套房限購目的就是刺激樓市回暖,穩(wěn)定樓市。

從樓市成交情況來看,據(jù)昆山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),今年上半年 ,全市共完成商品房銷售面積155.89萬平方米,同比下降24.3%,其中6月當(dāng)月完成45.37萬平方米,下降4.7%;另據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計,2022年前7個月,昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬平方米,同比減少65%,環(huán)比減少54%;成交面積為23.02萬平方米,同比減少44%,環(huán)比減少20%。

在市場大環(huán)境整體趨冷的情況下,環(huán)滬樓市的放松能否激活沉寂已久的樓市不少受訪人士樂觀地認(rèn)為,由于緊鄰上海,昆山、太倉、嘉興、湖州等環(huán)滬城市承接了不少上海外溢的購房需求。

張波指出,環(huán)滬區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好,本地購房需求的支撐力度強(qiáng),這也是環(huán)滬城市為何在限購之后沒有出現(xiàn)類似環(huán)京樓市大幅下滑的主要原因。“上海外溢的購房需求依然是環(huán)滬的重要支撐,尤其是高鐵和上海11號地鐵線架起到快捷通道,是上海工作人群選擇環(huán)滬的重要因素?！睆埐ㄕf。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也向《華夏時報》記者表示,昆山、太倉都是上海周邊城市,隨著限購政策的調(diào)整,將對長三角區(qū)域市場產(chǎn)生一定影響,除了影響本市范圍內(nèi)住房需求的釋放,也可能會吸引一部分上海的外溢需求。

徐躍進(jìn)同時指出,近期密集出臺的樓市調(diào)整政策有望進(jìn)一步支持合理住房需求的釋放,促進(jìn)長三角區(qū)域市場盡快企穩(wěn)恢復(fù),而長三角市場對于全國房地產(chǎn)市場具有一定的表率與帶動作用,因此預(yù)計下半年樓市政策寬松力度有望進(jìn)一步加大。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,環(huán)滬城市對于樓市調(diào)控的放松,也體現(xiàn)出一線大城市的外圍郊區(qū)迎來樓市政策松動的趨勢。而就在8月20日,上海規(guī)定,在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上(此前為3年及以上),限購1套住房,所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

對此,中泰證券分析師陳立認(rèn)為,上海定向?qū)⑴R港人才購房3年社保或納稅要求降至1年、南京市放寬了落戶條件,均體現(xiàn)出因城施策的寬松力度持續(xù)加大,“一、二線核心城市限購的放松,能夠提振消費(fèi)者購房需求,有利于市場景氣度觸底回升”。

而在“環(huán)滬第一城”昆山放松對外地人的購房限制之后,當(dāng)?shù)貥鞘斜黄亍爸匦禄钴S”,多個熱門樓盤看房人數(shù)飆升。不過,張波仍謹(jǐn)慎指出,當(dāng)下環(huán)滬和上海郊遠(yuǎn)區(qū)域的價差近幾年其實是在縮小的,而環(huán)京目前則形成了較大價差空間,因此,“環(huán)滬區(qū)域?qū)先巳旱奈﹄y言增強(qiáng),更好的產(chǎn)品力,交通更便捷的區(qū)域才可能有更強(qiáng)有吸引力”,張波強(qiáng)調(diào)。