在2012至2021年的十年間,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,“房住不炒”也成為樓市調(diào)控的主基調(diào)。

從整體趨勢(shì)看,雖偶有2014年的小低谷,但商品房市場(chǎng)仍處于上升通道。相比2012年,2021年的商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了61.2%,銷(xiāo)售金額增加了182%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示,2012年商品房平均價(jià)格為5790.99元/平方米,2020年則為9860元/平方米。

9月14日,在“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮表示,這十年,住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加,商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)132.34億平方米,是上一個(gè)十年的2.2倍。

商品房均價(jià)約萬(wàn)元

除了個(gè)別年份有下跌外,量?jī)r(jià)齊漲是中國(guó)樓市多年來(lái)的一個(gè)主要特點(diǎn)。2012年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.13億平方米,銷(xiāo)售金額6.44萬(wàn)億元,2021年分別上漲到17.94億平方米和18.2萬(wàn)億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局尚未發(fā)布2021年的商品房平均價(jià)格數(shù)據(jù),但根據(jù)2021年的銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積來(lái)看,當(dāng)年商品房平均價(jià)格已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元/平方米。不過(guò),也有觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房并非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,它的價(jià)格與所在區(qū)位及自身建設(shè)品質(zhì)有很大關(guān)聯(lián),對(duì)平均價(jià)格這個(gè)指標(biāo)不應(yīng)過(guò)分看重。

與商品房的走勢(shì)相近,近十年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)也基本上水漲船高,全國(guó)土地出讓收入從2012年的2.85萬(wàn)億元增加到2021年的8.7萬(wàn)億元,加入“年度土地出讓收入千億元俱樂(lè)部”的城市也逐漸增多,甚至數(shù)個(gè)城市已經(jīng)邁入“2000億元俱樂(lè)部”。

中國(guó)樓市的區(qū)域差別也十分明顯,過(guò)去十年間,有些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)過(guò)熱跡象,房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅較大,投機(jī)現(xiàn)象此起彼伏。自從2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”后,“房住不炒”開(kāi)始成為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主基調(diào)。

“牢牢把握‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位不動(dòng)搖,因城施策、分類(lèi)指導(dǎo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,落實(shí)落細(xì)城市主體責(zé)任和省級(jí)監(jiān)管責(zé)任,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系,堅(jiān)定不移穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。”姜萬(wàn)榮說(shuō)。

1998年“房改”后,商品房市場(chǎng)逐漸成為中國(guó)住房領(lǐng)域的主角,但對(duì)于低收入住房困難群體,保障房體系的建設(shè)就尤為重要。

姜萬(wàn)榮表示,住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉,政府必須“補(bǔ)好位”。我們強(qiáng)調(diào)要健全“兩個(gè)體系”,一個(gè)是住房市場(chǎng)體系,另一個(gè)是住房保障體系。保障體系更多的是政府發(fā)揮補(bǔ)位作用。

去年6月,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì),提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系?！斑@十年,是我國(guó)歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的十年。十年來(lái),累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元,建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套,低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保?！苯f(wàn)榮稱(chēng)。

十年來(lái)全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造累計(jì)開(kāi)工4300多萬(wàn)套。2016~2018年三年間,全國(guó)棚改開(kāi)工量一直維持在600萬(wàn)套以上。雖然也曾一度因 “助推三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)”的傳聞引起廣泛討論,但棚改既改善民生,也帶動(dòng)有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi),促進(jìn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

集體土地試點(diǎn)建設(shè)可銷(xiāo)售的共產(chǎn)房

過(guò)去多年來(lái),集體土地上不能搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),國(guó)有土地是商品房住宅土地的唯一來(lái)源,熱點(diǎn)城市土地價(jià)格因稀缺性造成不斷上漲,房?jī)r(jià)也時(shí)常大幅波動(dòng)。

為增加房屋供應(yīng),2017年8月,原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。該方案強(qiáng)調(diào),集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。

2022年9月印發(fā)的《北京市“十四五”時(shí)期住房保障規(guī)劃》顯示,北京大力推進(jìn)集體土地租賃住房建設(shè),截至“十三五”期末,北京已累計(jì)開(kāi)工建設(shè)集體土地租賃住房項(xiàng)目44個(gè)、提供房源5.7萬(wàn)余套,開(kāi)工量居全國(guó)首位,改建項(xiàng)目13個(gè)、3822套(間)房源取得開(kāi)工手續(xù)。

除了利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房外,2018年年末,北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)三宗集體建設(shè)用地發(fā)布掛牌出讓公告,出讓宗地將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,并且對(duì)外銷(xiāo)售。這也是北京第一次嘗試通過(guò)集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,為政策性住房開(kāi)辟了土地供應(yīng)新渠道。

掛牌公告顯示,根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)授權(quán)及北京市《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)管理辦法》相關(guān)規(guī)定,本次掛牌出讓宗地,與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)。截至2021年1月,這三宗地塊都已成功出讓,按照項(xiàng)目用地規(guī)劃,這三宗地將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房,銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米2.9萬(wàn)元,含全裝修費(fèi)用。

《北京日?qǐng)?bào)》曾報(bào)道稱(chēng),對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),集體建設(shè)用地的共有產(chǎn)權(quán)房和原來(lái)國(guó)有土地的共有產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有任何區(qū)別,同樣是70年產(chǎn)權(quán),個(gè)人持有部分產(chǎn)權(quán),且執(zhí)行5年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)等規(guī)定。

“共有產(chǎn)權(quán)住房幫助居民以較低門(mén)檻擁有了產(chǎn)權(quán)住房。”姜萬(wàn)榮在“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上介紹稱(chēng),“2014年4月,我們?cè)诒本?、上海?個(gè)城市啟動(dòng)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn);2017年9月,深化試點(diǎn)。到2021年底,北京市已累計(jì)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房約8.3萬(wàn)套,上海市已經(jīng)簽約13.6萬(wàn)戶(hù)。共有產(chǎn)權(quán)住房幫助居民以較低門(mén)檻擁有了產(chǎn)權(quán)住房?！?