中新網(wǎng)9月22日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)各地對于二手房市場的調(diào)整還在深入。

繼對于二手房限售、“認(rèn)房認(rèn)貸”政策等的調(diào)整優(yōu)化之后,多地推出二手房“帶押過戶”政策,從交易流程的簡化、交易保障的提高入手,以期促進(jìn)市場交易。

“帶押過戶”是什么

9月21日,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道,人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知。

“這是地方金融部門首個公開對帶押過戶進(jìn)行支持的政策?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。在此之前,已有包括濟(jì)南、深圳、南京、福州、無錫、青島、珠海等多個城市宣布嘗試該政策。

所謂的“帶押過戶”,通俗來講,指存在抵押的房產(chǎn),不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶,并發(fā)放新的貸款。這被認(rèn)為是進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險和成本,盤活二手房資源、加快二手房流通和交易,從而帶動樓市活躍的重要創(chuàng)新政策。

隨著去年民法典的施行,“帶押過戶”有了法律依據(jù)。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹,依據(jù)民法典第406條“抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”,即抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn);當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。

王玉臣同時強(qiáng)調(diào),即使是在可以“帶押過戶”的城市,也并非所有房產(chǎn)都能實現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押時,明確約定了不能轉(zhuǎn)讓,則約定優(yōu)先。

快捷、安全為最大優(yōu)勢

“之前也一直有原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況,這就要‘下家’先把錢給‘上家’還了貸款才能過戶。這對于下家要求資金多,還有上家拿錢跑路的風(fēng)險?！狈慨a(chǎn)中介李先生對中新財經(jīng)記者表示。

“我們一般會給客戶做‘過橋’,也就是‘贖樓’,花錢找擔(dān)保公司代還,但是手續(xù)復(fù)雜,而且也要等解押后才能交易,時間比較長?！崩钕壬f,一般解抵押至少要等一周多,也有半個多月也完成不了的,“帶押過戶”肯定會省去原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時間。

效率具體能提高多少以合肥為例,合肥市不動產(chǎn)登記中心工作人員表示,只要提供貸款的銀行同意配合,購房者可以前來辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。“正常來看,3個工作日內(nèi)發(fā)出新的產(chǎn)證,走完過戶流程?！?br />
除了速度,安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環(huán)。李先生回憶,之前做“過橋”時,為了安全考慮,往往需要找中介和第三方等一起監(jiān)管,押著房主的房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等,一直到解抵押成功,期間風(fēng)險自然也不少。

但在“帶押過戶”模式后,“過橋資金”壓力減輕,實現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接,可有效防范交易風(fēng)險。

多地也同時提到了第三方公證機(jī)構(gòu)的加持。

濟(jì)南在“帶押過戶”中引入公證“提存賬戶”,買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房,如果過戶存在問題,房款還能原路返還;深圳同樣引入了公證處,對各方資金流動具有一定保護(hù)機(jī)制,減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險。

無錫則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶,再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并,最后歸還賣方貸款、賣方收到余款、注銷抵押登記。

廣州最新發(fā)布的政策也明確,針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后,銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險,可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu),保障資金安全,防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

“相關(guān)部門已經(jīng)意識到此類交易可能存在的相關(guān)風(fēng)險,也對風(fēng)險提出了公證或擔(dān)保的操作。這對于更好穩(wěn)健推進(jìn)‘帶押過戶’模式,具有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)說。

或有更多城市跟進(jìn)

“這一政策更重要的是,能夠加速‘連環(huán)單’交易的節(jié)奏?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,一套二手房交易可能連接著3-4套房的交易。過去,由于上述流程的繁瑣阻滯,一套房交易不了,影響到其他房子的交易,導(dǎo)致買賣需求實現(xiàn)不了。

李宇嘉認(rèn)為,“帶押過戶”注入了強(qiáng)大的信用背書,暢通了交易流程,促進(jìn)了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。環(huán)節(jié)之間打通了,降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期,有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。

“‘帶押過戶’業(yè)務(wù)本身操作并不復(fù)雜,過去銀行方面不愿意操作主要是因為貸款額度吃緊?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉提出,如今,銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松,整體房貸利率再創(chuàng)新低。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

市場普遍認(rèn)為,未來預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過戶”政策。