中國新聞周刊微信公號消息,9月中旬以來,不少城市陸續(xù)出臺樓市“松綁”政策。

在這一輪“松綁”中,寧波、青島、蘇州、濟(jì)南、鄭州等熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布相應(yīng)政策,全面(或部分)取消樓市限購政策。

比如,青島9月15日發(fā)布的《我市動態(tài)完善房地產(chǎn)政策》中提到,二手住房不再限購。蘇州9月14日傳出消息,全市取消首套房限購,下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策。

彼時,行業(yè)內(nèi)不少聲音直呼,“全面取消限購的大潮開始了”。

但不久上述兩地相繼撤回樓市“松綁”政策,引發(fā)廣泛關(guān)注。

“松綁”力度遠(yuǎn)勝以往

與以往不同,此輪樓市“松綁”,有著顯著的特點(diǎn)。

廣東房產(chǎn)政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞周刊,最近放開限購政策的城市,都是區(qū)域熱點(diǎn)城市,不再是過去的三四線城市。

“這一輪放開限購的背景,主要是8月國務(wù)院常務(wù)會議明確提出各地可‘一城一策’,階段性實(shí)施靈活的地產(chǎn)調(diào)控政策。”李宇嘉說。

對于這些熱點(diǎn)城市而言,此輪放開限購的政策力度遠(yuǎn)勝以往。

據(jù)了解,寧波早在9月8日就已全面放開限購,家庭購房不再限制套數(shù)。雖然寧波的“松綁”沒有公開發(fā)文,但根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易市場具體執(zhí)行的政策,在購房審核方面,寧波已經(jīng)全面放開了樓市限購。

9月13日,鄭州發(fā)布《鄭州市公安局關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》,進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件:凡具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員,不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制,本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母,可以申請登記城鎮(zhèn)居民戶口。

這意味著鄭州成為國內(nèi)第一個真正實(shí)現(xiàn)“零門檻”落戶的特大城市。

此前,鄭州樓市限購條件包括本市戶籍的家庭可購買2套,單身可購買一套;外地戶籍居民想要買房,需要在鄭州繳納24個月的社保或個稅。一旦取消落戶限制,相當(dāng)于直接降低外地人在鄭州購房的門檻。

蘇州9月14日的“松綁”限購政策提出,非蘇州戶籍者在蘇州六區(qū)(吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū))購買首套房,無需開具社保證明或個人所得稅證明,但限購1套。蘇州本地戶口的家庭,最多能購買3套。

9月15日,濟(jì)南也發(fā)布消息,限購區(qū)域從此前的8個區(qū)調(diào)整為二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)2個區(qū)。

值得注意的是,青島、蘇州很快撤回“松綁”政策,再現(xiàn)樓市政策“一日游”現(xiàn)象。

青島在發(fā)布樓市調(diào)控新政一天后,刪除了“二手住房不再限購”字眼;蘇州則在傳出全面取消限購兩天后出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn),宣布繼續(xù)執(zhí)行限購。

重新調(diào)整之后,蘇州的政策是:除吳江區(qū)開放限購?fù)?其他五個區(qū)即吳中、姑蘇、相城、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復(fù)了此前的限購政策。

蘇州相城區(qū)房管局工作人員表示,目前外地人購房還是需要6個月社?；蛘邆€稅證明。

“松綁”與緊急撤回背后

為何這些城市大幅度“松綁”樓市限購為何又在出臺相關(guān)政策之后緊急撤回

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類調(diào)整說明政策放松過程中,各地?fù)?dān)心出現(xiàn)炒房等市場亂象。

國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站9月16日公布的數(shù)據(jù)顯示,8月份,全國70個大中城市中,商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加。

具體而言,8月份,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有49個;二手住宅銷售價格同比下降的城市有61個;全國商品房銷售面積同比增速為-23.0%。

地產(chǎn)市場的不振,直接傳導(dǎo)到土拍市場。今年1~8月份,全國房企土地購置面積同比增速為-49.7%,而土拍市場又直接影響到各個城市地方政府的財(cái)政收入。

上述放開限購的城市也不例外。以青島為例,其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在這次集中供地拍賣中,約85%的地塊以底價成交,地塊的整體溢價率低至1.14%,較今年的首輪和次輪集中供地均有下降。

從拿地房企來看,成交的30宗地塊中,22宗地塊背后有平臺類公司的參與。

平臺類公司一般是指由地方政府及其部門、機(jī)構(gòu)等,通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立的,承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能,并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

比如青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,以6.90億元的底價摘得青島李滄區(qū)樓山二支路的一宗地塊。青島城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實(shí)際控制權(quán),由青島市國資委100%掌握。

此前,青島市中心熱門地塊市南區(qū)CBD南京路1號,也以底價成交,拿地房企為青島海諾建融置業(yè)有限公司。這家公司是青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司,青島海諾投資發(fā)展有限公司則由青島市市南區(qū)財(cái)政局100%控股。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來,本地城投公司接盤的土地,實(shí)際上只能起到兜底作用。

根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)統(tǒng)計(jì),2021年至2022年集中供地項(xiàng)目的整體開工率為33%,而平臺類公司拿地開工率只有16%。

“現(xiàn)在市場太差,很多地方平臺公司拿了地也不敢開工,都在苦苦支撐?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊。

上述業(yè)內(nèi)人士還透露,周轉(zhuǎn)率對于地產(chǎn)行業(yè)非常重要,如果拿地太久不開工建設(shè),不能及時回籠資金,下一步不論對平臺類公司還是地方財(cái)政,都將形成更大壓力。

在市場下行趨勢下,樓市全面放開限購也被不少城市寄予厚望。有分析指出,不少城市嘗試通過放開限購,來緩解樓市下行壓力。但另一方面,又擔(dān)心相關(guān)政策的全面“松綁”引發(fā)炒房現(xiàn)象回潮。

“不排除各類政策放松過程中,可能會形成一些新的炒房現(xiàn)象,導(dǎo)致樓市調(diào)控出現(xiàn)新壓力?！眹?yán)躍進(jìn)說。

事實(shí)上,在放開限購之后,不少城市的購房者都在“摩拳擦掌”。在蘇州解除限購政策消息發(fā)布的第二天,有當(dāng)?shù)貥潜P銷售告訴中國新聞周刊,當(dāng)天就接到了不少江蘇省內(nèi)和上海購房者的電話咨詢。

8月5日,廊坊市政府宣布全面放開樓市限購,取消戶籍、社保(個稅)等方面限制性的購房條件。數(shù)據(jù)顯示,此后當(dāng)?shù)匦路砍山涣砍霈F(xiàn)明顯回升,特別是中秋節(jié)假期期間,不少燕郊中介都反映,來了不少北京的看房客。

“市區(qū)不放郊區(qū)放”

不過,李宇嘉認(rèn)為,目前市場整體成交量仍舊低迷,原因不完全是限購政策造成的。在他看來,最根本問題在于供給端的風(fēng)險沖擊和需求端的預(yù)期不振,背后的原因是疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的收入減緩,以及潛在購房者對未來收入和工作前景不看好。

近年來,各個城市的政策,都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點(diǎn)。

那么,該如何既強(qiáng)化“房住不炒”的基本定位,又在一定程度上提振樓市呢

中國新聞周刊注意到,不少城市都選擇了區(qū)域性放開限購這一策略。

比如濟(jì)南,除了歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購?fù)?其他區(qū)域或二環(huán)外不再限購。青島則針對非限購區(qū)域,明確本地戶籍和外地戶籍都可購買3套及以上房產(chǎn)。

李宇嘉認(rèn)為,熱點(diǎn)城市主城區(qū)樓市目前的下行狀況,本質(zhì)上是階段性的,因?yàn)橹鞒菂^(qū)的需求比較集中,新房供應(yīng)又偏少,回暖只是時間問題,分區(qū)域限購政策實(shí)際上起到一層“隔離”的作用。

“熱點(diǎn)城市核心區(qū)域全面放開,買多少套都不限制,很可能造成房價短時間出現(xiàn)較大波動,與‘房住不炒’原則背道而馳。但城郊區(qū)域供應(yīng)比較大,需求前景目前看并不樂觀,這樣的區(qū)域可以完全放開。”李宇嘉說。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,近期放松限購的一個顯著特征是“市區(qū)不放郊區(qū)放”。

李宇嘉說,政策不管怎么調(diào)整,“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,始終是國家的既定政策,也是各地調(diào)控的原則。

不過,如何定義穩(wěn)定的市場,需要合理的參照系。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前的樓市不能只和歷史高位的數(shù)據(jù)對比。

“最近五六年,樓市的銷售量一直在歷史最高水平徘徊。今年的銷售量相比去年、前年有所下行,但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年,依然在一個歷史高位上,對不少城市而言,依舊是歷史第三或第四的好成績。”李宇嘉說。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示,未來放松限購政策,會更強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)的做法,而不是一次性放松到底。