彭博社日前報(bào)道,在全球“加息潮”背景下,從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖,不斷上升的抵押貸款利率將不少購(gòu)房者擠出市場(chǎng)。專家預(yù)計(jì),未來(lái)多國(guó)樓市仍有下滑趨勢(shì),或?qū)⒂绊懜鲊?guó)央行的加息決策和全球經(jīng)濟(jì)。

下跌才剛剛開(kāi)始

據(jù)澳大利亞媒體報(bào)道,大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,澳大利亞8月房屋價(jià)值下跌1.6%,創(chuàng)下自1983年以來(lái)全澳的最大單月跌幅。

數(shù)據(jù)顯示,自今年1月以來(lái),悉尼的房?jī)r(jià)下跌了7.4%。此外,布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房?jī)r(jià)均有所下滑。

與此同時(shí),自疫情以來(lái),全球多國(guó)樓市也出現(xiàn)了不同程度的下滑。

彭博社援引相關(guān)數(shù)據(jù)稱,今年3月至6月,加拿大第一大城市多倫多房?jī)r(jià)下跌近10%,隨著加拿大央行的進(jìn)一步加息,居民將更難負(fù)擔(dān)房貸,預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌。

在新西蘭最大城市奧克蘭,房?jī)r(jià)跌幅比疫情以來(lái)最高點(diǎn)下滑約20%。作為曾經(jīng)歐洲最火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一,瑞典首都斯德哥爾摩的房?jī)r(jià)今年春季以來(lái)也下降了10%左右。

此外,英國(guó)的房?jī)r(jià)也在加速下滑。彭博社數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),倫敦半數(shù)以上地區(qū)的房?jī)r(jià)持平或下跌。匯豐銀行警告,英國(guó)正處在“房?jī)r(jià)下行的風(fēng)口浪尖”,并預(yù)計(jì)明年需求將下滑20%。

在美國(guó),一些在疫情下房?jī)r(jià)暴漲的地區(qū)也開(kāi)始降溫。其中,加州圣何塞最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)下跌了10%,西雅圖下跌超7%,洛杉磯下跌超4%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,從全球范圍來(lái)看,房?jī)r(jià)的下跌才剛剛開(kāi)始。

“2023年到2024年,全球房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)同步下滑?！比毡痉ㄕ髮W(xué)教授、日本銀行前經(jīng)濟(jì)學(xué)家平田英明警告,今年以來(lái)全球“加息潮”將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面影響。

分析指出,利率變化是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

過(guò)去兩年,受疫情下的財(cái)政刺激、住房需求上升等多方因素驅(qū)動(dòng),全球多國(guó)的房?jī)r(jià)都水漲船高。不過(guò),隨著全球多家央行多次加息,正在讓這股“地產(chǎn)熱”降溫。

以澳大利亞為例,自5月加息以來(lái),該國(guó)基準(zhǔn)利率一路飆升至2.35%。與之形成對(duì)比的是房?jī)r(jià)的走弱和購(gòu)房意愿的下降。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月,澳新房貸款下降8.5%,為過(guò)去20年來(lái)的第二大降幅;自住房和投資房新增貸款同比分別下降7%和11.2%。

另?yè)?jù)報(bào)道,加拿大央行今年以來(lái)已連續(xù)五次加息,將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.25%。新西蘭央行今年也已連續(xù)五次加息50個(gè)基點(diǎn),基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%。

業(yè)內(nèi)人士稱,加息將對(duì)樓市造成諸多傷害。

一來(lái),加息導(dǎo)致抵押貸款成本變高,迫使一些囊中羞澀的買家率先離場(chǎng)。在通脹高企的環(huán)境下,不少樓市的首次購(gòu)房者貸款數(shù)量大幅降低,部分甚至低于疫情前水平。

二來(lái),利率上升引發(fā)的下跌行情讓一些潛在買家變得更謹(jǐn)慎,觀望情緒上升不利于推動(dòng)房?jī)r(jià)。

再者,加息背景下,房地產(chǎn)投資速度也在減緩。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),投資者貸款與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系更加密切,投資貸款下降幅度要大于自主貸款。

影響未必全然消極

一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,盡管目前的下滑幅度還沒(méi)有接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平,但多國(guó)樓市預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下跌,并對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì),作為全球“泡沫最大”的兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),澳大利亞和加拿大可能面臨最大陣痛。

30歲的建筑師維喬表示,她5月在悉尼買了一套兩居室,但現(xiàn)在“很痛苦”。油價(jià)、食品價(jià)格都在飆升,房貸也在迅速上漲,但與此同時(shí),她的房子卻在貶值,同類住房?jī)r(jià)格已經(jīng)下降了近7萬(wàn)澳元(約合33萬(wàn)元人民幣)。

國(guó)際貨幣基金組織警告,如果樓市下跌從數(shù)據(jù)層面繼續(xù)傳導(dǎo),將對(duì)家庭、銀行和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)負(fù)面效應(yīng),進(jìn)而沖擊本就增速放緩的全球經(jīng)濟(jì)。

有分析指出,房產(chǎn)作為家庭財(cái)富的主要來(lái)源,房?jī)r(jià)的快速轉(zhuǎn)冷可能加劇全球經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

此外,房?jī)r(jià)的跌幅也將是各國(guó)央行加息策略的一大關(guān)鍵考量因素。

凱投宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼爾·希爾林表示,各國(guó)央行可以容忍溫和的房地產(chǎn)衰退,但如果出現(xiàn)更嚴(yán)重的衰退,可能迫使其改變政策。

不過(guò),也有分析認(rèn)為,加息對(duì)全球樓市和經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)并非“不可承受之重”。

據(jù)悉,目前澳政府已有所行動(dòng),一些貸款機(jī)構(gòu)降低浮動(dòng)利率以吸引新客戶,隨著更多借款人尋求更優(yōu)貸款利率方案,預(yù)計(jì)短期內(nèi)澳洲借貸市場(chǎng)將出現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)。另一方面,由于加息對(duì)租金的影響有限,租金收益上漲抵消了部分還貸壓力。

在新西蘭,加息對(duì)樓市的影響似乎也不是毀滅性的。專家指出,由于該國(guó)的家庭資產(chǎn)負(fù)債表和儲(chǔ)蓄表現(xiàn)強(qiáng)勁,勞動(dòng)力市場(chǎng)正在復(fù)蘇,樓市并無(wú)崩盤的可能。

還有分析稱,盡管加息對(duì)樓市的短期影響較為明顯,但未必百害無(wú)一利。在多年的漲幅下,不少房產(chǎn)持有者仍享有較大收益;而在一些原本樓市過(guò)熱的地區(qū),較低的價(jià)格反倒能吸引買家進(jìn)場(chǎng)。此外,成交量的下滑也會(huì)在某種程度上遏制房?jī)r(jià)過(guò)快下跌。

“對(duì)許多經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō),住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)都是一個(gè)大問(wèn)題,但降溫的房?jī)r(jià)也可能帶來(lái)一些正面效應(yīng)?！毙录悠聡?guó)立大學(xué)城市規(guī)劃及住房政策專家Kwan Ok Lee說(shuō)。